REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00192 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GXQ2

N° minute : 24/00415

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [C]

né le 22 Novembre 1992 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

comparant et assisté de M^e Thomas GUYENARD avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEURS

Monsieur [T] [K]

né le 17 Novembre 1987 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mélanie SAVOURNIN avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-1053-2024-2682 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [L] [K]

née le 07 Décembre 1983 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [X]

né le 09 Mars 1990 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Octobre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

copies délivrées le 05 DECEMBRE 2024 à :

Monsieur [F] [C]

Monsieur [T] [K]

Madame [L] [K]

Monsieur [N] [X]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 DECEMBRE 2024 à :

Monsieur [F] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 août 2021, Monsieur [F] [C] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [K] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 3] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 635 euros, provision sur charges comprise.

Suivant actes sous seing privé du même jour, Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] se sont portés caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais éventuels de procédure.

Par acte délivré par commissaire de justice du 07 mai 2024, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, Monsieur [F] [C] a fait assigner Monsieur [T] [K], Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, et à défaut le prononcé de la résolution du contrat de bail compte tenu des manquements répétés du locataire aux dispositions du bail,

— l’expulsion des occupants au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement :

— la condamnation de Monsieur [F] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 3.221,34 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’avril 2024, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date de la délivrance du commandement de payer,

— d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et aux cautions, et de l’assignation, avec distraction au profit de son avocat.

A l’audience du 5 septembre 2024, Monsieur [T] [K], présent et assisté, a sollicité un renvoi pour pouvoir préparer sa défense.

A l’audience du 17 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [F] [C], représenté par son conseil a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 3.528,23 euros le montant des loyers et charges réclamés. Il a rappelé que le premier incident de paiement datait du mois d’avril 2022.

En défense, Monsieur [T] [K], représenté par son conseil, n’a formulé aucune demande. Son conseil a précisé qu’elle n’avait aucune nouvelle de lui, et qu’elle n’en savait pas plus sur l’éventuel dépôt d’un dossier de surendettement.

Assignés en étude et avisés du renvoi par lettre simple, Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] n’ont pas comparu aux audiences, ni personne pour eux.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 07 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [F] [C] justifie avoir saisi le 27 février 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause (article VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

La modification de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d’un ordre public de protection du locataire. Elle n’a donc pas à s’appliquer immédiatement aux contrats en cours.

L’article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 février 2024, Monsieur [F] [C] a fait commandement à Monsieur [T] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 3.054,26 euros (3.203,74 euros avec frais d’acte). Ce commandement délivré en personne reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 27 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [T] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 avril 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner le défendeur à payer à Monsieur [F] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 août 2021 et un dernier décompte faisant état à la date du 16 octobre 2024 d’une dette de 3.528,23 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [K] à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 3.528,23 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2024 sur la somme de 3.054,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] n’a pas expressement sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. En outre, il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Enfin, il n’a pas apporté la preuve du dépôt d’un dossier de surendettement évoqué dans le rapport social et financier.

Il ne peut donc pas lui être octroyé dans le présent cadre de délais de paiement.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 (anciennement article 2011) du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte de cautionnement, Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] se sont engagés comme caution solidaire à satisfaire toutes les obligations du locataire pour le paiement "du loyer […], de toute indemnité d’occupation, de toutes provisions ou forfait de charges récupérables éventuellement régularisées, de toutes réparations locatives et de tous frais éventuels de procédure".

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Enfin, le commandement de payer en date du 26 février 2024 a été dénoncé aux cautions par acte délivré par commissaire de justice le 29 février 2024, soit dans le délai légal de quinze jours prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Partant, il y a lieu de condamner Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] solidairement avec Monsieur [T] [K] au titre des sommes dues au bailleur, qu’il s’agisse des loyers ou des indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [K], Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X], succombant au présent litige, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 26 février 2024, de la dénonce du commandement à la CCAPEX et aux cautions, et de l’assignation du 07 mai 2024.

Monsieur [C] ne peut valablement solliciter la distraction des dépens au profit de son conseil, dans la mesure où l’article 699 du code de procédure civile ne prévoit cette possibilité que dans les matières où le ministère d’avocat est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [C] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 20 août 2021 conclu entre Monsieur [F] [C] d’une part et Monsieur [T] [K] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 3] à [Localité 5] (01) sont réunies au 27 avril 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Monsieur [T] [K] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement Monsieur [T] [K], Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [F] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne solidairement Monsieur [T] [K], Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 3.528,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au16 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 3.054,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne in solidum Monsieur [T] [K], Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [T] [K], Madame [L] [K] et Monsieur [N] [X] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 26 février 2024, de la dénonce du commandement à la CCAPEX et aux cautions, de l’assignation du 07 mai 2024,

Rejette la demande de distraction des dépens,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,