JUGEMENT DU : 15 Mai 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 22/03854 – N° Portalis DBWH-W-B7G-GGFR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

S.C.I. MABRISEB

Identifiée au RCS sous le numéro 889629994 représentée par M. [R] [W], gérant de la société, domicilié [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Monsieur [R] [W]

né le 11 Octobre 1986 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Marie-anne BARRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 90, M^e Sabrina HADDAD, avocat au barreau de TOULON, vestiaire :

DEFENDEURS

Monsieur [C] [N]

né le 09 Octobre 1943 à [Localité 13],

Madame [D] [Y] épouse [N]

née le 13 Juillet 1947 à [Localité 14],

demeurant ensemble [Adresse 2]

Monsieur [S] [G],

demeurant [Adresse 1]

S.A.R.L. GC CONSULT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

tous représentés par M^e Jean-marie CHANON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 20 Février 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

A l’audience, M^me MASSON-BESSOUa fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Exposé du litige

Dans le cadre d’un projet immobilier pour la construction de sa maison d’habitation, Monsieur [R] [W] s’est porté acquéreur d’un terrain sis au sein de la commune de [Localité 15] (Ain) et dont les parcelles cadastrées sont les suivantes : AK [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11].

Un compromis de vente a été signé le 5 octobre 2020 avec les époux [N], propriétaires de ces parcelles, par le ministère de Maître [K] [H], notaire des vendeurs avec la participation de Maître [J] [O], notaire de Monsieur [W], moyennant le prix principal de 520 000 € .

Ce compromis de vente a été conclu sous réserve de conditions suspensives : obtention par l’acquéreur d’un prêt au plus tard le 5 avril 2021 et obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tous recours avant le 5 juillet 2021.

L’acte de vente devait être réitéré au plus tard le 30 juillet 2021.

Par la suite, la SCI Mabriseb s’est substituée à Monsieur [R] [W].

Considérant que le compromis de vente était caduc, les époux [N] ont en date du 14 juin 2022 vendu leur terrain à la SARL GC Consult, dirigée par Monsieur [S] [G].

C’est dans ce contexte que, par exploits du 8 décembre 2022, Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb ont assigné Monsieur [C] [N] et son épouse née [D] [Y], Monsieur [S] [G] et la SARL GC Consult aux fins de voir au principal valider la vente des parcelles litigieuses à leur profit et déclarer nulle la vente des mêmes parcelles à la SARL GC Consult.

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 20 novembre 2023, La SCI Mabriseb et Monsieur [R] [W] demandent au Tribunal , au visa des articles 1101, 1583 et suivants du Code civil, 1231-1, 1240, 1992 du Code civil, 515 et 700 du Code de procédure civile, de :

— Recevoir la SCI Mabriseb représentée par Monsieur [R] [W] et les déclarer bien fondés ;

Rejeter l’ensemble des prétentions des époux [N], de la SARL GC Consult et de Monsieur [S] [G];

En conséquence,

Constater que la vente a été faite de manière frauduleuse en violation des droits de Monsieur [W] et de la SCI Mabriseb;

“Monsieur [W] et la SCI Mabriseb entendent se désister de leur demande de déclaration de nullité de la vente conclue le 14 juin 2022 par Monsieur et Madame [N] au profit de Monsieur [S] [G] et de la SARL GC Consult du fait que l’établissement bancaire n’entend plus suivre Monsieur [W] dans ce projet et de la conjoncture actuelle ;”(sic)

Juger que Monsieur [W] ne peut plus se porter acquéreur du bien ;

Condamner Madame et Monsieur [N] à payer à la SCI Mabriseb, représentée par Monsieur [W] la somme de 150.000 € à titre dommages et intérêts et ce, comme exposé aux motifs des présentes ;

Condamner Madame et Monsieur [N] à payer à Monsieur [W] la somme de 8.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire .

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb exposent:

— que la première condition suspensive du compromis a été remplie puisque le prêt a été obtenu le 24 novembre 2020, mais qu’il n’en a pas été de même avec la seconde condition suspensive puisque le 27 avril 2021, l’autorité administrative leur a opposé un refus de permis de construire;

— que toutefois Monsieur [W] restait déterminé à acheter le terrain avec ou sans l’obtention d’une autorisation de construire et que le 18 septembre 2021, leur conseil a adressé une mise en demeure pour enjoindre les vendeurs de réitérer la vente du terrain;

— que le 19 octobre 2021, l’étude notariale a convoqué les parties afin de finaliser l’acte de vente le 3 novembre 2021 mais que la vente n’a pas pu aboutir en raison de l’inaccessibilité de la parcelle concernée du fait d’un conflit sur l’existence d’une servitude d’accès, raison pour laquelle la vente a été repoussée jusqu’à l’issue de la procédure que les époux [Z] avaient diligentée à l’encontre de leurs voisins;

— que toutefois, à la même date, afin de protéger les droits de Monsieur [W] sur le terrain, un procès-verbal de pré-notation a été signé par celui-ci et les époux [N], publié au service de la publicité foncière, dont il ressort en substance que l’acquéreur a manifesté sa volonté non équivoque d’acquérir le terrain litigieux tout en renonçant à la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, que la vente n’a pu se concrétiser du fait du problème d’accès à la propriété appelée à être vendue et que les parties sont dans l’attente que l’accès soit à nouveau possible pour réitérer la vente;

— qu’une nouvelle demande de permis de construire a été déposée par Monsieur [R] [W] le 26 novembre 2021 mais que le permis de construire a de nouveau été refusé le 24 février 2022;

— que le 14 juin 2022, les époux [N] ont vendu le bien litigieux à Monsieur [S] [G] par le biais de la société GC Consult dont il est le gérant, ce en violation du compromis du 5 octobre 2020 et de l’acte de pré-notation du 3 novembre 2021.

Les demandeurs, contestant la caducité du compromis de vente initial, soutiennent que les époux [N] ne pouvaient vendre le terrain litigieux à la SARL GC Consult , faisant valoir :

— qu’il y avait eu un accord sur la chose et sur le prix et qu’une partie est libre de renoncer à une condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie;

— que surtout l’acte de prénotation permettait à Monsieur [W] de voir réitérer la vente du terrain à son profit et justifiait donc que la seconde vente soit annulée;

— que contrairement à ce qui est soutenu en défense, le compromis de vente initial n’était pas caduc dès lors que l’acte de prénotation, signé par les époux [N], établissait son intention d’acheter le terrain et qu’il était clairement fait référence à la volonté des parties de ne pas conclure dans l’immédiat la vente en raison de la survenance de la situation nouvelle concernant l’accès à la propriété vendue.

Les demandeurs indiquent renoncer à faire valider la vente à leur profit, ce qu’ils sollicitaient initialement, dès lors que depuis l’acte de pré-notation du 3 novembre 2021, la banque a retiré son soutien financier, Monsieur [W] ne pouvant plus en conséquence acquérir le terrain, outre que le projet est aujourd’hui impossible à réaliser , du fait des taux d’intérêt qui sont exorbitants et du prix des matériaux pour construire qui a explosé.

Ils considèrent en revanche que les fautes commises par les époux [N], leur mauvaise foi et leur déloyauté justifient qu’il leur soit accordé des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moraux et financiers, ce à hauteur de 150 000 €.

Ils évoquent à ce titre :

— l’obligation pour Monsieur [R] [W] de régler chaque mois l’assurance du crédit pour un montant de 445 euros mensuel;

— les nombreux frais que Monsieur [W] a dû engager pour ce terrain.

— Le moral de Monsieur [W], sérieusement impacté par la procédure en cours, à tel point qu’il a été contraint de consulter un psychologue et doit prendre un traitement par anxiolytique.

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 16 octobre 2024, Monsieur et Madame [C] [N], La SARL GC Consult et Monsieur [S] [G] demandent au Tribunal de :

Vu l’article 1304-4 du Code civil,

Déclarer la caducité du compromis de vente du 5 octobre 2020 ;

Constater que Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb ne disposent d’aucun titre leur octroyant un quelconque droit sur les parcelles AK [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées à Neyron, lesquelles ont valablement été vendues par Monsieur et Madame [N] à la société GC Consult par acte de vente du 14 juin 2022 ;

Constater le désistement de Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb de leur demande tendant à voir annuler la vente des parcelles AK [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées à Neyron intervenue le 14 juin 2022 entre Monsieur et Madame [N] et la société GC Consult;

Débouter Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb de l’intégralité de leurs demandes en principal, indemnités, intérêts, frais et accessoires ;

Les condamner solidairement à leur verser une indemnité de 10 000 euros chacun pour résistance abusive et dommages et intérêts ;

Les condamner solidairement à leur rembourser l’indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile mise à leur charge par l’ordonnance du Juge de la mise en état du 6 juin 2023 ;

Les condamner solidairement à leur verser une indemnité de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Les défendeurs exposent :

— que la demande de permis de construire présentée par Monsieur [R] [W] ayant été refusée le 27 avril 2021, et la non réalisation d’une seule des conditions suspensives entraînant la caducité de l’acte, ils ont par recommandé du 6 août 2021 et sur les conseils de leur notaire, dénoncé le compromis de vente;

— que toujours sur les conseils de leur notaire, qui leur avait indiqué que Monsieur [R]

[W] s’engagerait à signer sans condition suspensive, ils lui ont signifié par acte d’huissier du 25 octobre 2021 une sommation de faire, aux termes de laquelle il lui était de se présenter le 3 novembre 2021 au sein de l’étude de Notaire pour signer l’acte de vente;

— qu’à cette date, si la SCI Mabriseb, qui s’était substituée à Monsieur [R] [W], a bien renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, elle a sollicité en revanche la mise en oeuvre d’une nouvellecondition suspensive concernant l’accès au terrain, ce qu’ils ont refusé, un procès-verbal de carence étant alors établi le 3 novembre 2021, régularisé par l’ensemble des parties;

— que retrouvant ainsi la liberté de disposer de leur bien, c’est dans ce contexte que les époux [N] ont vendu leurs parcelles à la société GC Consult le 14 juin 2022.

Les défendeurs font valoir principalement que le compromis de vente du 5 octobre 2020 était à l’évidence caduque, rappelant, au visa de l’article 1304-6 du Code civil, qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Ils précisent que, surtout, les demandeurs font volontairement une confusion entre deux actes notariés intervenus le 3 novembre 2021 :

— le procès-verbal de carence, établi par Maître [H], Notaire, en présence de Maître [O], le notaire qui assisté Monsieur [W], régularisé à [Localité 12], qui constate à la fois l’absence d’accord trouvé entre les parties et leur volonté de ne pas conclure, signé par l’ensemble des parties;

— un second acte notarié, acte de pré-notation, régularisé à Saint Cyr au mont d’or, dans lequel la SCI Mabriseb réitère sa volonté d’acquérir le bien, mais qui n’a été régularisé que par la SCI Mabriseb et son notaire, Maître [O], de sorte qu’il ne peut être opposé aux Epoux [N], qui ne l’ont pas signé.

Ils en concluent que, compte tenu de la caducité du compromis de vente du 5 octobre 2020 et de l’absence d’accord trouvé entre les parties le 3 novembre 2021, Monsieur et Madame [N] ont bien retrouvé toute liberté de disposer de leur bien.

Concernant les demandes indemnitaires de la SCI Mabriseb et de Monsieur [R] [W], ils observent :

— que s’il est soutenu que Monsieur [R] [W] doit régler chaque mois l’assurance du crédit pour un montant de 445 euros, il n’en est pas justifié, outre que s’il régle une assurance crédit, cela signifie que le crédit a été accordé;

— que s’il est soutenu que le projet de vente a généré de nombreux frais, ces frais doivent être supportés par les demandeurs, qui sont à l’origine de la caducité du compromis de vente et au delà du refus de permis de construire, au regard des motifs qui sont exposés dans le refus;

— que s’il est soutenu que Monsieur [W] a été contraint de consulter un psychologue et de suivre un traitement anxiolitique, le lien de causalité avec le litige n’est pas démontré, outre que la première ordonnance d’anxiolytique est antérieure à la signature du compromis de vente.

Ils ajoutent être en revanche fondés à être indemnisés à hauteur de 10 000 € chacun pour résistance abusive , alors qu’ils subissent depuis 2021 l’acharnement de Monsieur [R] [W] et de la SCI Mabriseb et que la société GC Consult et Monsieur [S] [G] ont dû repousser leur projet d’aménagement du terrain dans l’attente du débouté de cette procédure.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs du jugement

I : Sur les demandes de la SCI Mabriseb et de Monsieur [R] [W]

Il est constant qu’en date du 5 octobre 2020, un compromis de vente est intervenu entre les époux [N], vendeurs, et Monsieur [R] [W], acheteur, portant sur différentes parcelles de terrain situées au sein de la commune de [Localité 15] (Ain), pour un prix de

520 000 €.

Deux conditions suspensives étaient prévues dans ce compromis de vente :

— la première liée à l’obtention d’un prêt au plus tard le 5 avril 2021

— la seconde liée à l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 5 avril 2021 et purgé de tout recours au plus tard le 5 juillet 2021

La signature de l’acte authentique devait intervenir le 30 juillet 2021.

Or, si Monsieur [R] [W], l’acheteur, justifie avoir bien obtenu son prêt au mois de novembre 2020, la première condition suspensive étant en conséquence levée, en revanche, il apparaît qu’il n’a pu obtenir un permis de construire à l’issue du délai fixé dans le compromis de vente (5 avril 2021) .

Il n’est pas contesté en effet que le 27 avril 2021, sa demande de permis de construire a été refusée .

Or, en application de 1304-6 du Code civil, dernier alinéa, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il s’en suit qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive liée au permis de construire à la date convenue, la promesse de vente était nécessairement caduque, raison pour laquelle, d’ailleurs, les époux [N], par courrier recommandé du 6 août 2021, ont dénoncé le compromis de vente et informé l’acquéreur qu’ils renonçaient à poursuivre la vente.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Au sens de ce texte, si une partie au contrat peut renoncer à une condition suspensive, c’est à condition que cette renonciation ait lieu dans le délai fixé pour qu’elle soit réalisée, soit en l’espèce le 5 avril 2021, voire au plus tard au 30 juillet 2021, date prévue pour la réitération du contrat .

Or, [R] [W] n’a renoncé à la condition suspensive d’obtemption du permis de construire que le 3 novembre 2021 , donc bien après les dates sus-visées .

Il s’en suit que la renonciation opérée par celui-ci le 3 novembre 2021 est sans incidence sur la caducité de la promesse de vente du 5 octobre 2020 .

Certes, il ne peut être fait abstraction de ce que, à la demande de leur notaire, les époux [N] ont fait délivrer le 25 octobre 2021 à la SCI Mabriseb, qui substituait [R] [W] au titre de l’acquisition litigieuse, une sommation de signer l’acte de vente à l’étude notariale le 3 novembre 2021.

Pour autant, cette sommation était visiblement délivrée en réaction à un courrier de mise en demeure adressé le 21 septembre 2021 par le conseil des acquéreurs qui leur reprochait d’avoir caché l’existence d’un litige avec les voisins concernant l’accès à la parcelle et les sommait de réaliser la vente, étant observé que cette mise en demeure était elle même envoyée en réaction au courrier recommandé du 6 août 2021 des époux [N] dénonçant le compromis de vente pour non réalisation de la condition suspensive.

Pour autant, l’acte notarié du 3 novembre 2021, établi à l’étude de Maître [H], notaire à [Localité 12], ne fait que constater le défaut d’accord des parties et la non réalisation de la vente puisque :

— si l’acquéreur ([R] [W] /Sci Mabriseb) renonce à la condition suspensive d’obtemption du permis de construire, il en impose une autre, celle que le litige relatif à la servitude permettant l’accès à la propriété soit réglé, étant observé qu’il ne s’agissait pas d’une situation nouvelle puisqu’il était fait référence dans le compromis de vente à cette situation litigieuse;

— cette nouvelle condition suspensive n’a pas été acceptée par les époux [N].

Enfin, si [R] [W] se prévaut d’un autre acte notarié établi à la même date , le 3 novembre 2021, mais en l’étude notariée de Maître [O] à Saint Cyr au mont d’or, qu’il intitule acte de prénotation, aux termes duquel la SCI Mabriseb confirme sa volonté d’acquérir, renonce à la condition suspensive d’obtemption du permis de construire, et exige l’enregistrement de l’acte pour préserver ses droits dans l’attente du réglement du litige sur la servitude, pour autant, un tel acte est inopposable aux époux [N] puisqu’il n’a été signé que par le notaire de la SCI Mabriseb et le représentant de la SCI , [R] [W], la signature des époux [N] n’y figurant pas .

Il ne peut qu’être déduit de l’ensemble de ces éléments que [R] [W] n’était pas fondé à réclamer dans son assignation initiale que soit déclarée parfaite la vente intervenue entre la SCI Mabriseb et les époux [N] en vertu du compromis du 5 octobre 2020 et que soit déclarée nulle la vente intervenue le 14 juin 2022 entre les époux [N] et Monsieur [S] [G] et la SARL GC Consult, alors qu’il a été démontré que les époux [N] avaient retrouvé la liberté de disposer de leur bien, du fait de la caducité du compromis de vente du 5 octobre 2020.

[R] [W] indique aux termes de ses dernières écritures se désister de sa demande de déclaration de nullité de la vente conclue le 14 juin 2022, précisant qu’il ne souhaite plus se porter acquéreur du bien, et demande la condamnation des époux [N] à lui payer la somme de 150 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la déloyauté des époux [N].

Il convient de rappeler toutefois qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne doit se prononcer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures, un désistement étant dans ces conditions inutile puisque la nullité de la vente du 14 juin 2022 n’est plus sollicitée par les demandeurs.

Par ailleurs, la demande de dommages et intérêts des demandeurs doit nécessairement être rejetée puisqu’il a été retenu que le compromis de vente initial étant caduque, les époux [N] étaient libres de contracter avec un nouvel acquéreur, et qu’ils n’ont de ce fait aucunement fait preuve de déloyauté envers [R] [W] et la SCI Mabriseb qu’il s’est substituée et donc d’une faute à leur encontre dont ils seraient fondés à demander réparation.

II : Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive des époux [N], de la société GC Consult et de Monsieur [S] [G] .

Les défendeurs motivent leur demande de dommages et intérêts par le fait que depuis 2021, les époux [N] subissent l’acharnement de Monsieur [R] [W] et de la SCI Mabriseb et que par ailleurs la SCI GC Consult et Monsieur [S] [G] ont dû en raison de cette procédure repousser leur projet d’aménagement du terrain.

Or, le simple fait d’assigner en justice pour réclamer et faire établir la reconnaissance d’un droit, fut il infondé, ne peut suffire à lui seul pour caractériser une résistance abusive , étant observé que les époux [N] ne caractérisent aucunement l’abus qu’ils dénoncent.

Par ailleurs, la société GC Consult et Monsieur [S] [G] ne produisent aucun élément pour justifier d’un retard dans leur projet d’aménagement qui leur aurait porté préjudice.

Leur demande de dommages et intérêts est donc rejetée.

Les défendeurs sollicitent également la condamnation solidaire des demandeurs à leur rembourser l’indemnité de 1 000 euros mise à leur charge au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile par l’ordonnance du juge de la mise en état du 6 juin 2023, aux motifs :

— que [S] [G] a été condamné par le juge de la mise en état à régler aux demandeurs 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile alors qu’il sollicitait simplement sa mise hors de cause;

— que cette somme a été aussi mise à la charge des époux [N] et de la société GC Consult qui n’étaient pas demandeurs à l’incident .

Or, il appartient aux défendeurs, s’ils constestent la décision du juge de la mise en état d’en faire appel avec le jugement sur le fond. Ils doivent en conséquence être déboutés de leur demande de remboursement.

III : Sur les demandes accessoires

[R] [W] et la SCI Mabriseb, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens et à payer aux défendeurs une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Par ces motifs, le Tribunal

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort:

Déboute Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb de l’ensemble de leurs demandes;

Déboute Monsieur et Madame [C] [N], la SARL GC Consult et Monsieur [S] [G] de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande de remboursement;

Condamne in solidum Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb aux dépens;

Condamne in solidum Monsieur [R] [W] et la SCI Mabriseb à payer à Monsieur et Madame [C] [N], la SARL GC Consult et Monsieur [S] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire .

Le Greffier Le Président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Marie-Anne BARRE

M^e Jean-marie CHANON