TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 novembre 2024

à M^e BURTEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 novembre 2024

à Mme [K] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04126 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FEK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. HB INVEST

domiciliée : chez LE CABINET SOGESTIA SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [K] [R]

demeurant [Adresse 1]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 1er octobre 2016, concernant un appartement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros outre 20 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI HB INVEST a fait signifier à Madame [U] [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SCI HB INVEST a fait assigner Madame [U] [K] [R] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, la SCI HB INVEST, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 478,64 euros, au 17 septembre 2024. Elle ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [U] [K] [R] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La demanderesse produit la notification à la CCAPEX en date du 18 janvier 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [U] [K] [R], soit deux mois au moins avant l’assignation du 27 juin 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 28 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [U] [K] [R] par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024 pour un arriéré locatif de 3 147,74 euros.

Les sommes visées au commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 12 mars 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] [R] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Il convient de condamner Madame [U] [K] [R] à payer à la SCI HB INVEST une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 693,50 euros), indexée comme le loyer, à compter du 13 mars 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que la locataire restait débitrice d’une dette locative de 3 946,69 euros au 13 juin 2024.

Vu le décompte actualisé au 17 septembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 1 478,64 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais de relance.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [U] [K] [R] à payer à la SCI HB INVEST cette somme de 1 478,64 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la SCI HB INVEST ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [U] [K] [R].

En conséquence, la SCI HB INVEST sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [U] [K] [R] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 41 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [U] [K] [R] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [U] [K] [R], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [U] [K] [R] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [K] [R] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [U] [K] [R] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 693,50 euros), indexée comme le loyer,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [U] [K] [R], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamnée à payer à la SCI HB INVEST une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SCI HB INVEST recevable ;

Constatons la résiliation du bail signé entre les parties le 1er octobre 2016 concernant l’appartement situé [Adresse 2], à effet au 12 mars 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [U] [K] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [U] [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI HB INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [U] [K] [R] à payer à la SCI HB INVEST à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 693,50 euros) ;

Condamnons Madame [U] [K] [R] à verser à la SCI HB INVEST la somme de 1 478,64 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboutons la SCI HB INVEST de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Accordons des délais de paiement de 36 mois à Madame [U] [K] [R] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1 478,64 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 41 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

Suspendons la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef ;

Condamnons Madame [U] [K] [R] à payer à la SCI HB INVEST la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [U] [K] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,