TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/55912 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAN26

AS M N° : 2

Assignation du :

21 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS – #C1641

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KW BAR (ENSEIGNE “SPACE”)

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2022, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à M. [K] agissant pour le compte de la société en cours de formation KW bar des locaux situés [Adresse 4] à Paris 4ème arrondissement (75004), pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2022, moyennant un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

La société KW bar a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 16 août 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la société KW bar, par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 47 856, 57 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 mai 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, fait assigner la société KW bar devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :

«  – constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 22 juin 2025, en application des dispositions du bail et de l’article L145-41 du code de commerce et en conséquence, de prononcer à effet du 22 juin 2025, la résiliation du bail du 19 juillet 2022 à effet du 1er août 2022 entre la SCI [Adresse 2] et la SARL KW BAR,

— sous le visa des articles 834, 835 et 836 du code de procédure civile, ordonner l’expulsion sans délais de la société KW BAR et de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux objet dudit bail, à savoir ceux suivant situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 9] :

— les lots situés au rez-de-chaussée et au sous-sol avec accès par escalier intérieur à usage commercial.

— condamner à titre de provision, la société KW BAR à la somme de 39 043, 49 € à titre d’arriérés de loyers et provisions sur charges jusqu’au 22 juin 2025 et d’indemnité d’occupation depuis le 23 juin 2025, assorties en application de l’article 16 du bail, du taux d’intérêt de 3% et de 10% au titre de l’indemnité forfaitaire irrévocable (Pièce n° 4 : Bail commercial pages 20 et 21 article 16), jusqu’à la libération des lieux,

— condamner la S.A.R.L. KW BAR à verser à la SCI [Adresse 2], à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux, la somme de 6 961, 63 €, à assortir de l’intérêt au taux légal majoré de 3 points outre de 10 % au titre de l’indemnité forfaitaire irrévocable (Pièce n° 4 : Bail commercial pages 20 et 21article 16),

— condamner la SARL KW BAR aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer 21 mai 2025 pour 302,02 € (Pièce n° 6 : commandement de payer du 21 mai 2025) et de la présente assignation, dont distraction au profit de Pierre Queudot avocat au Barreau de Paris sous le visa de l’article 699 du code de procédure civile, et à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du même code. "

L’assignation a été dénoncée à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 30 octobre 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI [Adresse 1] a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, à l’exception de l’arriéré locatif qui ne s’élève plus qu’à la somme de 30 056, 74 euros au 28 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société KW bar n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures déposées et soutenues à l’audience et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025. La SCI [Adresse 1] a été invitée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 13 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 21 mai 2025 par la SCI [Adresse 1] à la société KW bar pour avoir paiement de la somme de 47 856, 57 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 16 mai 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce que, dans le commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 13 novembre 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en totalité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 juin 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation du défendeur de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] sollicite une indemnité d’occupation égale à la somme de 6 961, 63 €, à assortir de l’intérêt au taux légal majoré de 3 points outre de 10 % au titre de l’indemnité forfaitaire irrévocable, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI [Adresse 1] sollicite la condamnation de la société KW bar à lui régler la somme de 30 056, 74 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 octobre 2025, avec intérêt au taux de 3 %.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 28 octobre 2025 qu’ont été facturées le 1er juillet 2025 la somme de 252, 84 euros au titre du commandement de payer du 21 mai 2015 et la somme de 50, 18 euros au titre de la TVA sur le commandement de payer. Or, ces sommes apparaissent sérieusement contestables dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.

En revanche, il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 28 octobre 2025 que le surplus des sommes est dû par la société KW bar.

La société Kw bar sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 29 753, 72 euros (30 056, 74 – 252, 84 – 50, 18) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 28 octobre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

La SCI [Adresse 1] sollicite que cette somme produise intérêts de retard au taux de 3 % en application du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 29 753, 72 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à l’indemnité forfaitaire

La SCI [Adresse 1] sollicite la condamnation de la société KW bar à lui payer une indemnité forfaitaire de 10 % en application du contrat de bail.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société KW bar, qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, avec distraction.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à SCI [Adresse 1] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition, à la date du 21 juin 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KW bar et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société KW bar à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 22 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société KW bar à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 29 753, 72 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtée au 28 octobre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Adresse 1] au titre de l’indemnité forfaitaire ;

Condamnons la société KW bar aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui pourront être recouvrés directement par Maître Queudot, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société KW bar à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 25 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ