28 Mars 2025

RG N° 24/06770 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OE4A

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [V] [I]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3 F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [V] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

assisté par M^e Noria BENDJEBBOUR, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 07 Février 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 28 Mars 2025.

La présente décision a été rédigée par [N] [D], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 16 décembre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [V] [I], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à BESSANCOURT (95550), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 12 juin 2023 à la requête de la SA IMMOBILIERE 3F.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 février 2025.

A l’audience, M. [V] [I], assisté de son conseil, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de ses difficultés financières, la perte de son emploi et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il fait valoir que toutes les prestations versées par la CAF sont suspendues en raison d’un trop-perçu.

La SA IMMOBILIERE 3F n’a pas comparu mais a fait valoir ses observations par écrit.

Conformément aux dispositions des articles R121-10 du Code des procédures civiles d’exécution et 446-1 du Code de procédure civile, la SA IMMOBILIERE 3F a adressé ses observations écrites, parvenues au greffe le 30 décembre 2024, aux termes desquelles elle déclare s’opposer aux délais sollicités.

Elle souhaite être autorisée à procéder à l’expulsion à compter du 1er mai 2025, soit un mois après la trêve hivernale. Elle fait valoir qu’elle a convoqué la famille pour un entretien le 4 septembre 2024 et lui a demandé de reprendre les paiements. Elle rappelle qu’en cas de paiement régulier, la signature d’un protocole d’accord de cohésion sociale aurait pu être accordée. Elle soutient que le couple a respecté les conditions de paiement en septembre et octobre 2024 puis a cessé tout versement. Elle précise qu’elle a tenté d’accorder des échéanciers de paiement aux locataires et qu’elle a été en contact régulier avec les différents intervenants sociaux. Elle actualise la dette à la somme de 17 251,92 euros.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal de proximité de MONTMORENCY, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et autorisé l’expulsion de M. [V] [I],

— condamné solidairement M. [V] [I] et Mme [Y] [I] à payer la somme 13 071,68 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé M. [V] [I] et Mme [Y] [I] à se libérer des sommes dues par 4 versements mensuels successifs de 400 euros puis 32 versements mensuels de 350 euros, en plus du loyer et des charges courantes, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Cette décision a été signifiée le 28 avril 2023 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 12 juin 2023. Selon le courrier émis par la Préfecture du Val d’Oise le 23 février 2024, le concours de la force publique a été requis.

M. [V] [I] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [V] [I] et de sa famille, leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

M. [V] [I] dispose de revenus mensuels de 1153,49 euros correspondant aux prestations versées par la CAF. Suite à un trop perçu d’un montant de 3 069,32 euros, il n’a perçu aucune prestation en novembre et décembre 2024. M. [V] [I] vivrait avec deux de ses enfants et un petit-enfant. Son épouse serait partie en septembre 2024 avec le plus jeune de leurs enfants. Leur avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 0. Le demandeur fait également état de diverses dettes d’énergie (électricité et d’eau).

Au vu du décompte produit arrêté au 26 décembre 2024, la dette locative s’élève à 17 251,92 euros. Il apparait que les derniers règlements à hauteur de 527,27 euros, sont intervenus le 5 septembre 2024 et le 4 octobre 2024. Ainsi, l’indemnité d’occupation courante n’est plus réglée et la dette est en constante augmentation.

M. [V] [I] a effectué des démarches de relogement. Il justifie avoir déposé une demande de logement locatif social le 04 octobre 2024 et être suivi par une assistante sociale.

Il résulte de la note sociale versée aux débats en date du 9 décembre 2024 que la famille a été accueillie et hébergée durant plusieurs années dans un logement appartenant à la commune de [Localité 6] dans le cadre d’un programme d’aide pour les réfugiés. En 2020, elle a pu accéder à un logement social dans la même commune. Néanmoins, le couple s’est rapidement retrouvé en difficulté pour honorer le loyer et les autres charges en raison d’une baisse significative de leurs ressources. Suite aux préconisations de la CCAPEX, la famille bénéficie d’une mesure d’accompagnement vers et dans le logement (AVDL) et est suivie à ce titre par l’association SOLIHA depuis mai 2024. Le diagnostic social réalisé a permis de mettre en évidence plusieurs difficultés, notamment dans la sphère familiale, sur le plan administratif, professionnel, budgétaire mais aussi la barrière de la langue, une méconnaissance des différentes institutions, des droits et devoirs du locataire ainsi que des enjeux de la procédure d’expulsion.

Le travailleur social fait état du lien qui a été établi avec le bailleur social, l’assistante sociale du département et le service logement de la mairie afin de maintenir la famille dans le logement. Il est indiqué que la famille a repris le paiement de l’indemnité d’occupation depuis septembre 2024 et qu’une demande FSL a été instruite ainsi qu’une demande de logement social. Une demande de DALO est aussi envisagée.

Le travailleur social conclut que la famille a entrepris des démarches et poursuit ses efforts afin de se maintenir dans son logement.

Le bailleur, s’il est un organisme social dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission et a déjà fait preuve d’une grande patience. Il a accordé de nombreux délais de paiement au demandeur et a essayé de trouver des solutions afin que la famille puisse se maintenir dans le logement le plus longtemps possible.

De surcroit, M. [V] [I] a déjà bénéficié de délais de fait, le commandement de quitter les lieux ayant été délivré en juin 2023.

Toutefois, il convient de souligner la fragilité et la précarité de la situation de M. [V] [I] qui s’est néanmoins mobilisé et est accompagné par un travailleur social qui continue d’oeuvrer dans la perspective d’un accompagnement de la famille vers un relogement.

En raison de ces éléments et de la situation particulière de M. [V] [I], il convient d’accorder un ultime délai de trois mois, soit jusqu’au 28 juin 2025, pour quitter le logement et lui permettre, avec l’aide des accompagnants sociaux, de trouver une solution de relogement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [V] [I].

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à M. [V] [I] un ultime délai de trois mois, soit jusqu’au 28 juin 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne M. [V] [I] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9], le 28 Mars 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,