REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00267 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HEOS

N° minute : 25/00405

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [O]

né le 13 Août 1963 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparant

et

DEFENDEUR

Monsieur [W] [J] [M] [L]

né le 19 Janvier 1987 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 16 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

copies délivrées le 27 NOVEMBRE 2025 à :

Monsieur [Z] [O]

Monsieur [W] [J] [M] [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 27 NOVEMBRE 2025 à :

Monsieur [Z] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 décembre 2016, M. [Z] [O] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [L] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au étage 1, appartement 1 situé [Adresse 1] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 488 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 décembre 2024, M. [Z] [O] a fait commandement à M. [W] [L] d’avoir à payer la somme en principal de 12.692 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 juillet 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 25 juillet 2025, M. [Z] [O] a fait assigner M. [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de M. [W] [L], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 15.620 euros au titre des loyers échus à juin 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,

— d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 16 octobre 2025, M. [Z] [O], comparant en personne, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 17.572 euros arrêtée au 16 octobre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus.

En défense, M. [W] [L], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a indiqué vouloir quitter le logement au plus vite en raison de son état d’insalubrité. Il a réclamé des délais de paiement pour pouvoir s’acquitter de la dette locative.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, indiquant que le locataire n’avait pas répondu à la mise à disposition du CDS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Z] [O] justifie avoir saisi le 23 décembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 décembre 2024, M. [Z] [O] a fait commandement à M. [W] [L] d’avoir à payer la somme en principal de 12.692 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 20 février 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [W] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 février 2025. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à M. [Z] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 décembre 2016 et un dernier décompte faisant état à la date du octobre 2025 d’une dette de 17.572 euros (417 + 996+1874+4454+4951+4880).

M. [W] [L] ne rapporte pas la preuve d’autre paiement que ceux mentionnés dans les tableaux produits par M. [O] au soutien de sa demande.

Il y a donc lieu de condamner M. [W] [L] à payer à M. [Z] [O] la somme de 17.572 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [W] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, la loi ne permet pas l’octroi de délais de paiement.

En outre, M. [L] a indiqué vouloir quitter le logement au plus vite.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur M. [Z] [O] ne démontrant pas la mauvaise foi du locataire (locataire qui a expliqué les difficultés rencontrées et qui évoque l’insalubrité du logement), sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [W] [L], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 19 décembre 2024 et de l’assignation du 22 juillet 2025.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] [O] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 26 décembre 2016 conclu entre M. [Z] [O] d’une part et M. [W] [L] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation au 1er étage, appartement 1, situé [Adresse 1] à [Localité 5] (01) sont réunies au 20 février 2025,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par M. [W] [L] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne M. [W] [L] à payer à M. [Z] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne M. [W] [L] à payer à M. [Z] [O] la somme de 17.572 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] [O],

Condamne M. [W] [L] à payer à M. [Z] [O] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [L] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 19 décembre 2024 et de l’assignation du 22 juillet 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,