REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 24/00418 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G5EK

N° minute : 25/00110

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [P] [T] [C]

née le 17 Novembre 1990 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 23 Janvier 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Madame [P] [T] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 juillet 2015, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE avait consenti un bail d’habitation à Madame [P] [C] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 459,48 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte sous seing privé du même jour, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE avait consenti un contrat de location à Madame [P] [C] portant sur un garage situé [Adresse 4] à [Localité 5] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 42,59 euros, provision sur charges incluse.

Ces contrats ont été résiliés par voie judiciaire suite à des impayés locatifs. Madame [P] [C] ayant régularisée la situation, elle a de nouveau conclu par actes sous seing privé du 25 juin 2021 avec la SEMCODA deux nouveaux baux portant sur les mêmes locaux et selon les mêmes conditions.

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Madame [P] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 3.096,41 euros et visant la clause résolutoire des baux du logement et du garage.

Par acte délivré par commissaire de justice du 16 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le 17 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation des baux du logement et du garage par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Madame [P] [C], si besoin avec le concours de la force publique, concernant tant le logement que le garage,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 2.172 euros au titre des loyers échus à fin septembre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers mensuels indexés augmentés des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 3.264,68 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges au 30 novembre 2024.

En défense, Madame [P] [C], comparant en personne, a déclaré avoir fait un règlement de 1.700 euros et être dans l’attente d’un rappel de ses droits APL à hauteur de 1.300 euros.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin que les parties puissent produire un décompte actualisé.

A l’audience du 23 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant à 2.011,02 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges au 31 décembre 2024. Il a précisé qu’il n’avait pas encore perçu le rappel de la CAF.

En défense, Madame [P] [C], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré être toujours dans l’attente d’un rappel de ses droits APL, qui devrait couvrir intégralement la dette locative. Dans l’attente, elle propose de régler en plus du loyer résiduel la somme de 56 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, indiquant que la locataire n’avait pas sollicité l’aide du service.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi le 03 mai 2022 la caisse d’allocations familiales et le 21 juin 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation des baux et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail du logement conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, le contrat de location du garage conclu entre les parties contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Madame [P] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 3.096,41 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée aux contrats de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir des clauses résolutoires contractuelles.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux du logement et du garage par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 27 août 2024, le contrat de location du garage étant considéré comme un accessoire au bail du logement, et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [P] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 août 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation des baux du logement et du garage, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les contrats de location du logement et du garage signés le 25 juin 2021 et un dernier décompte faisant état à la date du 20 janvier 2025 d’une dette de 2.011,02 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 2.011,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [C] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [P] [C] justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant grâce à un règlement de 1.700 euros effectué le 19 décembre 2024 et à un second de 100 euros effectué le 16 janvier 2025 (qui couvre le loyer résiduel courant). Le versement de son aide au logement est suspendu depuis le mois de janvier 2024 ; le rappel auquel elle a droit sera donc d’un montant très conséquent, couvrant sans doute l’intégralité de la dette locative.

La situation financière de Madame [P] [C] semble ainsi en voie d’amélioration. De plus, la proposition de règlement apparaît adaptée à ses capacités contributives (indemnités chomage d’un montant d’environ 1170 euros).

Eu égard à la situation économique de Madame [P] [C] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [P] [C] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 26 juin 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [P] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 2.011,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse,

Autorise Madame [P] [C] à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 56 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 25 juin 2021 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE d’une part, et Madame [P] [C] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] (01) sont réunies au 27 août 2024,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 25 juin 2021 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE d’une part, et Madame [P] [C] d’autre part, et portant sur un garage sis [Adresse 4] à [Localité 5] (01) sont réunies au 27 août 2024,

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— les clauses résolutoires reprendront ses pleins effets,

— à défaut par Madame [P] [C] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— Madame [P] [C] sera tenue de payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [P] [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 26 juin 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE