REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00296 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2PF

N° minute : 25/00047

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [U] [Z]

née le 03 Février 1965 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée aux audiences des 28 novembre 2024 et 19 décembre 2024 mais comparante à l’audience du 17 octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Madame [U] [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 mai 2019, la SA LOGIDIA a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [Z] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 399,46 euros, outre les charges.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la SA LOGIDIA a consenti un contrat de location à Madame [U] [Z] portant sur un garage n°00007-00001-00090-00018 situé au [Adresse 1] à [Localité 6] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 32,17 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 30 avril 2024, la SA LOGIDIA a fait commandement à Madame [U] [Z] d’avoir à payer la somme en principal de 2.140,42 euros et visant la clause résolutoire contenue dans les baux du logement et du garage.

Par acte délivré par commissaire de justice le 09 août 2024, dénoncé le 13 août 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception, la SA LOGIDIA a fait assigner Madame [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation des baux du logement et du garage par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Madame [U] [Z], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 2.140,42 euros au titre des loyers échus au 10 juillet 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 4.339,38 euros.

En défense, Madame [U] [Z], comparant en personne, a reconnu le principe de la dette mais a déclaré que la dette avait diminué après avoir effectué plusieurs règlements.

L’affaire a été renvoyée au 28 novembre 2024 afin que Madame [U] [Z] justifie de la reprise du paiement du loyer courant.

A l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de Madame [Z], sortant d’hospitalisation.

A l’audience du 19 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 5.469,31 euros. Le bailleur a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs. En outre, il a précisé que la locataire n’avait pas justifié d’une assurance habitation depuis décembre 2022.

Madame [U] [Z] n’a pas comparu à cette audience de renvoi. Monsieur [D] [W], ami de Madame [U] [Z], a donné au tribunal un courrier de celle-ci dans lequel elle explique son absence du fait de son travail, explique avoir commencé à réfléchir à son déménagement et être en train de préparer un dossier de surendettement avec une assistante sociale. Elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi par la voie électronique le 06 mai 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation des baux et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail du logement, tout comme celui du bail du garage conclus entre les parties contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 30 avril 2024, la SA LOGIDIA a fait commandement à Madame [U] [Z] d’avoir à payer la somme en principal de 2.140,42 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée aux contrats de baux et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir des clauses résolutoires contractuelles.

Cependant, dès lors que les contrats de baux du logement et du garage, conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportaient une clause résolutoire prévoyant que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, ces clauses doivent trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [U] [Z] avait jusqu’au 30 juin 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 30 avril 2024.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux du logement et du garage par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 01er juillet 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [U] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 01 juillet 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SA LOGIDIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation des baux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le 27 mai 2019 et un dernier décompte faisant état à la date du 17 décembre 2024 d’une dette de 5.469,31 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 16 euros (10 x 1,60),

— les frais de procédure qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 630,49 euros (100,25 + 147,57 + 382,67).

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [Z] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 4.822,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [Z] a expliqué avoir retrouvé un emploi en CDI en juin 2024 mais avoir été depuis en arrêt maladie, ce qui a fait baisser ses revenus. Elle vit avec sa fille de 20 ans qui suit une formation. Enfin, elle a déclaré vouloir déposer un dossier de surendettement.

Elle a demandé à pouvoir solliciter le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Cependant, Madame [U] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, alors qu’il lui avait été clairement indiqué lors de la première audience que cette condition était nécessaire pour pouvoir bénéficier de délais. Plus encore, aucun versement n’a été fait depuis le mois de juillet 2024.

Il ne peut donc pas lui être accordé dans ce cadre de délais de paiement.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SA LOGIDIA ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [U] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 30 avril 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGIDIA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 27 mai 2019 conclu entre la SA LOGIDIA d’une part et Madame [U] [Z] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] à [Localité 6] (01) sont réunies au 01 juillet 2024,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 27 mai 2019 conclu entre la SA LOGIDIA d’une part et Madame [U] [Z] d’autre part, et portant sur un garage n°00007-00001-00090-00018 situé au [Adresse 1] à [Localité 6] (01) sont réunies au 01 juillet 2024,

Ordonne la libération des lieux, concernant tant le logement que le garage,

Dit qu’à défaut par Madame [U] [Z] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, concernant tant le logement que le garage,

Condamne Madame [U] [Z] à payer à la SA LOGIDIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation des baux du logement et du garage et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Madame [U] [Z] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 4.822,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SA LOGIDIA,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 30 avril 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,