REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

N° RG 24/00369 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4C7

N° minute : 25/00032

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [M]

né le 07 Janvier 1931 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benoît DE BOYSSON avocat au barreau de l’Ain, subsstitué par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

Madame [B] [R] épouse [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benoît DE BOYSSON avocat au barreau de l’Ain, subsstitué par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

copies délivrées le 23 JANVIER 2025 à :

Monsieur [F] [M]

Madame [B] [R] épouse [M]

, Monsieur [U] [V]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 JANVIER 2025 à :

Monsieur [F] [M]

Madame [B] [R] épouse [M]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] ont fait citer M. [U] [V] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir, sur le fondement des articles 1739 du code civil, L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire :

— ordonner l’expulsion de M. [U] [V], et tous occupants de son chef,

— écarter le délai de deux mois de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [U] [V] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation, outre les indexations légales du loyer ainsi que les provisions de charges locatives, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [U] [V] à leur payer les sommes de :

*3.600 € à titre de loyers impayés,

*4.200 € à titre d’indemnité d’occupation à parfaire de 600 € mensuels à partir du mois de juillet 2024,

— condamner M. [U] [V] à supporter le coût de vente ou de destruction des biens abandonnés,

— condamner M. [U] [V] à payer à M. [F] [M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [V] en tous les dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] exposent :

— qu’ils ont donné à bail à M. [U] [V], par contrat de location du 1er octobre 2021, un local sis [Adresse 2] à [Localité 4],

— que les lieux loués correspondent à une propriété à usage d’atelier-usine pour une surface de 450 m2,

— que le bail a été consenti pour 3 ans à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel de 6.000 € HT,

— que la location devait servir uniquement à entreposer du matériel,

— que toutefois, rapidement, M. [U] [V] a occupé illégalement le bureau comme pièce d’habitation et le vestiaire comme salle d’eau,

— que des travaux ont été entrepris sans autorisation du propriétaire,

— que M. [F] [M] a écrit une lettre de résiliation du bail le 25 mars 2023,

— que les loyers ne sont plus réglés depuis mai 2023,

— qu’il n’a jamais été justifié d’une assurance en cours de validité,

— que trois épaves sont entreposées dans le parking,

— que le 16 août 2023 il a été fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, et une mise en demeure de justifier d’une assurance,

— qu’ainsi M. [U] [V] n’a pas respecté la destination des lieux et les clauses du bail,

— que la clause résolutoire est définitivement acquise pour non-paiement des loyers.

M. [U] [V], régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni personne pour lui.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le bail produit ne correspond ni à un bail d’habitation ni à un bail commercial. Si le contrat du 1er octobre 2021 spécifie et limite la destination du bail à un bail de stockage, il résulte de la mise en demeure versée aux débats que le preneur aurait aménagé les lieux pour y vivre. Dès lors la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection est bien justifiée en vertu de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] justifient de l’existence d’un bail les liant à M. [U] [V] depuis le 1er octobre 2021 pour un loyer mensuel de 500 € HT, soit 600 € TTC.

Un premier courrier du bailleur du 28 mai 2023 fait état d’impayés.

Un commandement de payer les loyers a été signifié à étude au preneur, pour une somme de 2.323,64 € en principal, le 16 août 2023. Ce commandement visait la clause résolutoire insérée dans le bail stipulant « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et de poursuites ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail (…) et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et mentionnant le délai ci-dessus, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu (…) ».

Le locataire, sur qui repose la charge la preuve du paiement, non comparant, n’apporte aucun justificatif de règlement dans le délai précité, ni même ultérieurement.

Dès lors le bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2023.

Les demandeurs indiquent qu’aucun règlement n’a été effectué depuis la délivrance du commandement de payer, et le défendeur n’apporte aucune preuve contraire.

En l’absence de production d’un décompte actualisé, au jour de l’assignation soit le 11 octobre 2024, l’arriéré locatif s’élève à :

1.600 € (loyers en retard à la date du commandement intégrant la mensualité de juillet 2023) + 600 x 15 (échéance d’octobre 2024 incluse) = 10.600 €.

Toutefois, la demande se limite à un total de 3.600 + 4.200 + 2.400 = 10.200 €.

La condamnation sera donc limitée au montant réclamé, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita.

Le défendeur sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 10.200 € arrêtée au jour de l’assignation, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

M. [U] [V] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] sont fondés à solliciter son expulsion.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce s’agissant initialement d’un bail à usage de stockage, la mauvaise foi du preneur qui a aménagé le local pour y habiter peut être retenue, de sorte qu’il n’y aura pas lieu à l’application du délai de deux mois.

Suite à l’expulsion le sort des meubles sera déterminé selon les règles prévues au code des procédures civiles d’exécution.

M. [U] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [F] [M], M. [U] [V] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2021 entre M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] et M. [U] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé un local sis [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 17 septembre 2023 ;

AUTORISE M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [V] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [U] [V] d’avoir libéré les lieux après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONSTATE la mauvaise foi de M. [U] [V] et l’absence d’application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [U] [V] à verser à M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] la somme de 10.200 € arrêtée au jour de l’assignation, échéance d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [U] [V] à payer à M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter de novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

RAPPELLE que le sort des meubles est déterminé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [V] à verser à M. [F] [M] et Mme [B] [R] épouse [M] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION