REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/01446 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KS5J

MINUTE N°2025/125

ORDONNANCE

DU 03 Septembre 2025

[W] c/ [P], [V]

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assistée lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [K] [W]

née le 20 Septembre 1949 à [Localité 6] (BOUCHES-DU-RHONE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Régis DURAND de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON

DEFENDEURS:

Monsieur [R] [P]

né le 01 Septembre 1962 à [Localité 7] (VAR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

Monsieur [E] [V]

né le 18 Juillet 1997 à [Localité 5] (VAR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à :

— Maître Régis DURAND

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2022 prenant effet le 17 mai 2022, madame [K] [W] a consenti à monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement situé [Adresse 1] et un garage accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Madame [K] [W] a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.350 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 février 2025, par dépôt en l’étude, madame [K] [W] a fait assigner monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 7 mai 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail signé entre les parties le 27 avril 2022 portant sur l’appartement sis [Adresse 1] à la date du 31 mars 2024 ;Ordonner l’expulsion immédiate de monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement sis[Adresse 1], si besoin avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à payer à madame [K] [W] la somme provisionnelle de 6.150 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2024 ;Condamner solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer mensuel soit 900 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération complète et effective des lieux ;Condamner solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à payer à madame [K] [W] la somme provisionnelle de 9.000 euros au titre des indemnités d’occupation échues à la date de l’acte introductif d’instance ; Condamner solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à remettre tous les jeux de clés du logement loué en sa possession sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;Condamner solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à payer à madame [K] [W] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] aux entiers dépens de l’instance ceux-ci compris le montant du commandement de payer du 30 janvier 2024.

Par ordonnance du 4 juin 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 juillet 2025 et a invité les parties à faire toute observation utile relativement à la recevabilité de l’action de la demanderese en l’absence de dénonce de l’assignation en expulsion à la Préfecture.

A l’audience du 18 juillet 2025, madame [K] [W], représentée à l’audience par son conseil, a maintenu ses demandes et a produit la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

Monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] n’étaient ni présents ni représentés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, et en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

Madame [K] [W] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Elle produit en effet :

— le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 février 2024, suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 30 janvier 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,

— le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 5 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience.

L’action de madame [K] [W] est donc recevable.

II/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 27 avril 2022 prenant effet le 17 mai 2022, madame [K] [W] a consenti à monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [K] [W] a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.350 euros.

Madame [K] [W] détaille dans le corps de son assignation un décompte locatif actualisé au mois de février 2025 inclus, présentant un solde débiteur de 9.900 euros, en l’absence de reprise des paiements par les locataires.

Le commandement de payer était donc fondé en son principe et sa cause. Or, il est constant que monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois qui leur était impartis à compter du 30 janvier 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été davantage réglées postérieurement au 30 mars 2024.

En conséquence, madame [K] [W] justifie de manière non sérieusement contestable de la résiliation de plein droit du bail querellé au 30 mars 2024 à minuit par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location objet du litige.

Au visa du décompte produit en demande, il appert que monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] étaient redevables, au jour de la résiliation du bail, d’un reliquat de loyers et charges de 6.150 euros incluant le loyer du mois de mars 2024.

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1353 du Code civil,

S’agissant de la demande de provision au titre de la dette locative, l’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le bail contient une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires.

Il convient en conséquence de condamner solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à payer à madame [K] [W] à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 30 mars 2024 à minuit, une somme non sérieusement contestable de 6.150 euros.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Pour autant, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la condamnation solidaire de monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation est bien sollicitée à titre provisionnel.

La demanderesse poursuit la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu soit 900 euros par mois.

La demande formée par madame [K] [W] s’apparente dès lors à une mesure de réparation provisoire au trouble invoqué. Il convient d’y faire droit dans la mesure où l’obligation du locataire au versement d’une indemnité d’occupation eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement n’est pas sérieusement contestable.

Il sera accordé à madame [K] [W] la somme provisionnelle de 900 euros hors charges au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à compter du 31 mars 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

La mesure d’expulsion sollicitée par madame [K] [W] apparaissant être la seule de nature à la restaurer dans ses droits de propriétaire, il convient de l’ordonner si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut pour monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] de libérer volontairement les lieux querellés, à savoir l’appartement sis [Adresse 1], à l’issue d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera par contre pas fait droit à la demande de versement de la somme de 50 euros par jour sous astreinte par les locataires à raison du retard dans la libération du bien, cette condamnation pouvant venir en contradiction avec le principe même de l’indemnité d’occupation, laquelle fait déjà office de dommages et intérêts, dont le cumul avec aucune autre indemnisation sur le même fondement ne relève pas de l’évidence.

III/ Sur les demandes accessoires

Le coût du commandement de payer, celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), de l’assignation et de sa notification à la préfecture sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 30 janvier 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser à madame [W] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARONS l’action de madame [K] [W] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 27 avril 2022 à monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V], ayant pour objet la location d’un appartement sis [Adresse 1] et d’un garage accessoire au 30 mars 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 31 mars 2024, monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un appartement sis[Adresse 1] et un garage accessoire ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DEBOUTONS madame [K] [W] de sa demande de condamnation de monsieur [R] [P] et de monsieur [E] [V] au versement d’une astreinte en cas de retard dans la libération des lieux ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à payer à madame [K] [W] :

à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 30 mars 2024, la somme de SIX MILLE CENT CINQUANTE EUROS (6.150 euros),à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due par les locataires en raison de leur maintien sans droit ni titre dans le logement objet du bail résilié à compter du 31 mars 2024 la somme de NEUF-CENTS euros (900 euros) mensuelle, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] à payer à madame [K] [W] la somme de QUATRE-CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées par la demanderesse et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS in solidum monsieur [R] [P] et monsieur [E] [V] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 30 janvier 2024, celui de la saisine de la CCAPEX du Var, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, La vice-présidente,