Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01386 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5VQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Société HAUTE SAVOIE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY – 21

DÉFENDEURS

Madame [M] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [N] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4] A – [Localité 4]

[Localité 3]

comparant en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail en date du 21 mars 2016, l’OP Habitat de la Haute Savoie a donné en location à Mme [M] [C] et M. [N] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par un nouveau contrat du 25 novembre 2016, l’OP Habitat de la Haute Savoie a donné en location aux mêmes locataires une annexe n°2100.6702, à savoir un petit local situé sur le palier du logement, correspondant à l’ancien vide-ordure.

Par ordonnance de référé du 29 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail du 21 mars 2016 ainsi que du bail de l’annexe, tout en les suspendant pour accorder des délais de paiement aux locataires.

Compte tenu de l’apurement de la dette locative, par contrat de bail en date du 4 juillet 2022 à effet rétroactif au 6 décembre 2021, l’OP Habitat de la Haute Savoie a conclu un nouveau bail avec les locataires portant sur le même bien.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 216,18 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance locative.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, l’OP Habitat de la Haute Savoie a fait assigner Mme [M] [C] et M. [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] aux fins d’expulsion et de paiement de la dette locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026 et la décision mise en délivré au 18 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de son assignation, l’OP Habitat de la Haute Savoie, représenté par son conseil, demande au juge, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1227 et 1231-6 du code civil, de :

constater la résiliation judiciaire du bail consenti le 4 juillet 2022 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 14 mai 2025 par l’effet de la clause résolutoire,prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti le 25 novembre 2016 relative à l’annexe portant le numéro 2100.6702 situé [Adresse 3] à [Localité 5] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus,dire que Mme [M] [C] et M. [N] [L] sont occupants sans droit ni titre des locaux (logement et annexe) et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef,ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement Mme [M] [C] et M. [N] [L] à payer à l’OP Habitat de la Haute Savoie les sommes dues au titre des loyers, surloyers et provisions sur charges, soit la somme de 4 330,14 euros arrêtée au 21 mai 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3 216,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation des baux courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme,condamner in solidum Mme [M] [C] et M. [N] [L] à payer à l’OP Habitat de la Haute Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [M] [C] et M. [N] [L] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mars 2025.

A l’audience, il maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 886,64 euros au 9 février 2026, sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 993,03 euros.

Au soutien de ses demandes, le bailleur expose que Mme [M] [C] et M. [N] [L] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. Il fait valoir que c’est la deuxième procédure d’expulsion qu’il engage à leur encontre et précise que le dernier paiement est intervenu en octobre 2024, et qu’il est donc opposé à l’octroi de délais de paiement.

*

Mme [M] [C] et M. [N] [L] comparaissent en personnes et demandent des délais de paiement à hauteur de 1 500 euros par mois, à compter du mois suivant l’audience, pour payer le loyer et apurer leur dette.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir une situation personnelle compliquée, en ce que M. [N] [L] a perdu ses deux parents qui sont décédés en 2024, que lui-même est tombé malade, que sa demande d’invalidité a été refusée et qu’il a donc démissionné de son emploi, n’étant plus en capacité de travailler. Il déclare n’avoir pas droit aux allocations chômage, mais qu’il est sur le point de reprendre un emploi à 90% à partir du mois prochain, pour une rémunération de 1 600 à 1 700 euros, en tant qu’agent de nettoyage. Ils ajoutent que Mme [M] [C] a subi deux opérations en quatre mois, qu’elle cherche désormais un emploi de femme de chambre, qu’elle ne perçoit aucune ressource, ayant fait une demande afin de bénéficier du Revenu de solidarité active (RSA).

Ils ajoutent avoir cinq enfants dont trois encore à charge, et percevoir une somme de 600 euros par mois pour les allocations familiales, précisant que leur fille de 19 ans est en recherche d’emploi, tandis que leur enfant de 16 ans est encore scolarisé.

Ils affirment qu’ils n’ont jamais reçu de convocation pour l’enquête sociale et qu’ils ne bénéficient d’aucun suivi.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation des locataires par courrier du 7 janvier 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 16 juin 2025 pour une audience fixée au 18 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion des locataires

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 14 mars 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 3 216,18 euros.

Le décompte arrêté au 9 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 14 mars 2025 et le 14 mai 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 15 mai 2025 et que Mme [M] [C] et M. [N] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’annexe n°2100.6702 objet du second bail signé le 25 novembre 2016 correspondant à un local accessoire au logement, la résiliation du bail principal entraine donc la résiliation du bail de l’annexe, conformément aux stipulations contractuelles. Celle-ci sera donc prononcée.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [M] [C] et M. [N] [L] ont proposé à l’audience de payer 1 500 euros par mois, en vue d’apurer leur dette locative, soit une somme de 506,97 euros versée en supplément du loyer de 993,97 euros.

Cependant, M. [N] [L] déclare qu’il n’a pas eu de ressources depuis plusieurs mois, qu’il va travailler prochainement pour un salaire de 1 600 à 1 700 euros par mois, Mme [M] [C] quant à elle ne travaille pas et perçoit 600 euros d’allocations versées par la CAF. Ils ont encore 3 enfants à charges.

Ainsi, au regard de leurs ressources, ils n’apparaissent pas en mesure de régler la somme proposée, y compris dans l’hypothèse où celle-ci serait diminuée à 330 euros pour un étalement sur 3 ans, le seul paiement du loyer impactant déjà significativement leur budget, outre les charges courantes et celles afférentes à leurs enfants.

Par ailleurs, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [M] [C] et M. [N] [L] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement même partiel n’étant intervenu depuis le 4 octobre 2024. Les locataires ne peuvent valablement ignorer les conséquences d’une telle défaillance alors même qu’ils ont déjà fait l’objet d’une précédente procédure d’expulsion et bénéficié alors de délais de paiement.

Les conditions permettant de leur octroyer des délais de paiement ne sont pas réunies. Au surplus le bailleur s’y oppose. Dès lors, il ne peut être fait droit à leur demande.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [M] [C] et M. [N] [L] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [M] [C] et M. [N] [L], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [M] [C] et M. [N] [L] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 993,03 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il convient de rappeler que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 9 février 2026, Mme [M] [C] et M. [N] [L] sont redevables d’une somme totale de 12 178,24 euros.

Or, il apparait que le décompte produit ne détaille pas le contenu des sommes appelées, qui varient d’un mois sur l’autre alors même que le bail prévoit un montant de loyer fixe et une provision pour charges également fixe chaque mois.

Alors que le décompte couvre la période du 31 octobre 2022 au 31 janvier 2026, seules les factures détaillées septembre 2024 à mars 2025, ainsi que décembre 2025 et janvier 2026 sont produites.

Ainsi, les factures non produites, d’un montant supérieur à celui du loyer courant seront réduites au montant du loyer de l’année en cours (mars et octobre 2024, janvier, avril, juillet et août 2025) soit 387,67 euros pour 2024 et 476,07 euros pour 2025, représentant une somme à déduire de 799,05 euros.

De même, le surloyer appelé en janvier 2026 d’un montant de 1 773,70 euros n’est justifié par aucun élément, le seul courrier de mise en demeure émanant du bailleur ne pouvant suffire à considérer que les locataires ont été valablement sollicités pour déclarer leurs ressources, faute d’être accompagné d’un accusé réception.

Enfin, il y a lieu d’écarter la somme de 94,98 euros facturées le 28 février 2025 au titre de frais de contentieux.

En conséquence, Mme [M] [C] et M. [N] [L] seront condamnés à payer à l’OP Habitat de la Haute Savoie la somme de 9 510,51 euros (12 178,24 – 799,05 – 1 773,70 – 94,98) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 216,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

Mme [M] [C] et M. [N] [L] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [M] [C] et M. [N] [L] seront donc condamnés in solidum à payer à l’OP Habitat de la Haute Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’OP Habitat de la Haute Savoie,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juillet 2022 entre l’OP Habitat de la Haute Savoie d’une part, et Mme [M] [C] et M. [N] [L] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 15 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que la résiliation de l’habitation principale entraîne la résiliation du contrat de bail de l’annexe n°2100.6702 du 25 novembre 2016, accessoire au logement,

CONSTATE que Mme [M] [C] et M. [N] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DEBOUTE Mme [M] [C] et M. [N] [L] de leur demande de délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [M] [C] et M. [N] [L] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [M] [C] et M. [N] [L] de s’exécuter volontairement, l’OP Habitat de la Haute Savoie pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [M] [C] et M. [N] [L] à payer à l’OP Habitat de la Haute Savoie une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 993,03 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [C] et M. [N] [L] à payer à l’OP Habitat de la Haute Savoie la somme de 9 510,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 9 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3 216,18 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [C] et M. [N] [L] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [C] et M. [N] [L] à payer à l’OP Habitat de la Haute Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée par le greffier à M. le Préfet de la Haute-Savoie, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS