MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 JUIN 2025

Minute : 25/00245

N° RG 23/00502 – N° Portalis DB2S-W-B7H-E2KB

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET

Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 21 Janvier 2025

Prononcé : le 24 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

[N] [M] [Z]

née le 05 Novembre 1976 à [Localité 15], demeurant [Adresse 12]

représentées par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, avocat au barreau de DIJON, avocats plaidant

Société SCCV LE PETIT PRINCE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Euriell BERTHE de la SELARL ADVOCATEM SELARL, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13], situé [Adresse 3], représenté par son syndic GESTION SYNDIC LEMAN, dont le siège social est sis [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 7]

APPELE EN CAUSE

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Société ABEILLE IARD et SANTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

APPELE EN CAUSE

représentée par Maître Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE, avocats plaidant, M^e Anne sophie PESCHEUX, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

S.A.R.L. AMBIANCE FENETRES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

APPELE EN CAUSE

non comparante

le 30/06/2025

Expédition à Maître Thomas PIANTA- Maître Euriell BERTHE- Maître [L] [J] – M^e Anne sophie PESCHEUX

1 copie dossier

2 expertises

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 8 juillet 2022, madame [N] [Z] a fait assigner la société civile de construction vente [Adresse 11] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé afin qu’une mesure d’expertise destinée à déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux réserves émises lors de la livraison des lots de la copropriété dénommée « résidence le petit prince », située [Adresse 4], à [Adresse 16] qu’elle avait acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société défenderesse, soit ordonnée.

Le retrait du rôle de l’affaire a été ordonné le 21 février 2023 à la demande des parties.

La société civile de construction vente [Adresse 11] ayant sollicité la réinscription de l’affaire au rôle le 23 octobre 2023, les parties ont été convoquées à l’audience du 28 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2023, la société civile de construction vente [Adresse 11] a mis en cause la société à responsabilité limitée AMBIANCE FENETRES afin que l’expertise soit le cas échéant ordonnée à son contradictoire.

Par actes d’huissier en date des 16 et 21 mai 2024, madame [N] [Z] a mis en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE, assureur dommages-ouvrage.

Les trois procédures ont été jointes par simple mention au dossier.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience du 21 janvier 2025, madame [N] [Z] demande au juge d’ordonner une mesure d’expertise et de débouter les autres parties de toute prétention contraire.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience, la société civile de construction vente [Adresse 11] demande au juge de débouter madame [N] [Z] de sa demande et à défaut, de modifier la mission d’expertise suggérée par la demanderesse.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge, à titre principal de débouter madame [N] [Z] de sa demande d’expertise, de lui ordonner de laisser l’entreprise GERFA ou toute autre entreprise sollicitée par ses soins accéder aux garages n°29 et 30 afin d’effectuer les travaux de reprise du cuvelage ou à défaut de l’autoriser à pénétrer à cette fin dans ces garages et de condamner madame [N] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire de compléter la mission d’expertise suggérée par la demanderesse.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE demande au juge, à titre principal de déclarer irrecevable la demande d’expertise formée à son encontre ou à défaut de la rejeter, à titre subsidiaire de modifier la mission suggérée par la demanderesse et de prendre acte de ses protestations et réserves d’usage.

La société à responsabilité limitée AMBIANCE FENETRES, citée à l’étude, n’a pas comparu.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à l’audience à communiquer en cours de délibéré les échanges de courrier avec madame [N] [Z] au sujet des travaux devant être réalisés dans les garages.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise :

Vu les articles 145 du code de procédure civile, 1642-1 et 1646-1 du code civil, 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et L.242-1 et A.243-1 du code des assurances ;

Il ne peut exister de motif légitime à solliciter avant tout procès une mesure d’instruction que s’il existe un différent entre les parties susceptible de donner lieu à une action en justice, que si la mesure d’instruction apparaît utile pour établir ou recueillir les éléments de fait nécessaires à la solution de cette action et en conséquence que si cette action n’est pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’à l’occasion de la livraison du bien acquis en l’état futur d’achèvement puis ultérieurement, madame [N] [Z] a émis un certain nombre de réserves et qu’il existe un désaccord entre le vendeur et l’acquéreur quant au bien-fondé de ces réserves et au caractère satisfaisant des travaux effectués à l’initiative du vendeur pour remédier à ces réserves. Il ressort de ces mêmes pièces que deux de ces réserves concernent des infiltrations d’eau dans les garages n° 29 et 30 et en conséquence des désordres pouvant affecter les parties communes de l’immeuble et susceptibles de le rendre impropre à sa destination. Il existe donc incontestablement un différend entre les parties sur le bien-fondé des désordres dénoncés par la demanderesse, sur leurs causes et sur la nature des travaux devant être réalisés pour y remédier.

Aucun élément ne permet d’affirmer que toute action au fond que pourrait intenter madame [N] [Z] à raison de ces désordres, que ce soit à l’encontre du vendeur, tenu de garantir les vices apparents ainsi que les vices cachés relevant des garanties décennales et de bon fonctionnement, à l’encontre du syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires et ayant leur origine dans les parties communes ou encore à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, tenu de prendre en charge, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature décennale, est manifestement vouée à l’échec.

Un copropriétaire a en effet intérêt et qualité à agir seul en réparation des désordres affectant les parties communes lorsqu’il justifie d’un préjudice personnel distinct de celui supporté par la collectivité des copropriétaires. Or, il ressort des pièces versées aux débats que les désordres liés aux infiltrations d’eau affectent principalement les parties privatives (garages n° 29 et 30) de lots de copropriété appartenant à la demanderesse si bien que cette dernière a nécessairement intérêt pour agir en réparation de ces désordres, quand bien même ceux-ci auraient leur origine dans les parties communes. Si le copropriétaire ne peut solliciter le paiement du coût des travaux de remise en état, seul le syndicat des copropriétaires, dont la mission consiste à administrer et entretenir les parties communes, ayant qualité pour effectuer les travaux de remise en état et en conséquence réclamer l’indemnisation du préjudice résultant de la nécessité de financer le coût de ces travaux, force est de constater que la demanderesse se contente de solliciter une expertise judiciaire et non l’exécution des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Par ailleurs, si la procédure amiable d’indemnisation prévue par le dernier texte susvisé constitue un préalable obligatoire à toute action en justice à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, il apparaît à la lecture des pièces versées aux débats que les désordres liés aux infiltrations d’eau dans les deux garages appartenant à madame [N] [Z] ont bien fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage le 9 août 2023, qu’une expertise amiable a bien été réalisée à l’initiative de l’assureur dommages-ouvrage et que ce dernier a informé le syndicat des copropriétaires le 28 septembre 2023 de sa décision de garantir le sinistre et de verser une indemnité d’un montant de 1 800 euros correspondant au coût des travaux de réparation évalué par l’expert. Si le syndicat des copropriétaires a demandé à l’assureur dommages-ouvrage, par lettre en date du 28 novembre 2023, un réexamen du montant de l’indemnité d’assurance, les travaux préconisés par l’expert n’ayant pas permis de mettre fin aux infiltrations, aucun élément ne permet d’établir que l’assureur dommages-ouvrage aurait accepté de reprendre les opérations d’expertise afin de réévaluer le coût des travaux nécessaires à la réparation des désordres et en conséquence, le montant de l’indemnité d’assurance. En tout état de cause le délai de 90 jours ouvert à l’assureur dommages-ouvrage pour verser l’indemnité d’assurance est largement expiré. Il ne peut donc être prétendu que la procédure amiable d’indemnisation n’aurait pas été respectée.

Bien évidemment madame [N] [Z] ne peut exercer la moindre action en justice à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage à raison des autres désordres que ceux résultant des infiltrations d’eau dans ses garages, lesquels n’ont pas fait l’objet d’une déclaration de sinistre. Madame [N] [Z] n’a cependant jamais prétendu que l’assureur dommages-ouvrage devait garantir les conséquences dommageables de ces autres désordres, lesquels ne relèvent pas de tout évidence de la garantie décennale des constructeurs, et n’a mis en cause l’assureur dommages-ouvrage qu’à raison des infiltrations affectant ses garages.

Il n’appartient pas au juge des référés mais au juge du fond de se prononcer sur le bien-fondé des réserves émises par madame [N] [Z], sur leurs causes et conséquences ou encore sur les garanties ou responsabilités qu’ils peuvent générer. En revanche, le juge des référés ne peut que constater qu’une expertise judiciaire est indispensable pour permettre de recueillir les éléments de fait dont le juge du fond aura besoin pour répondre à ces différentes questions. Madame [N] [Z] justifie en conséquence d’un motif légitime pour solliciter une telle mesure d’instruction. Un certain nombre des désordres allégués concernant les menuiseries extérieures, lesquelles ont été installées lors de la construction de l’immeuble par la société à responsabilité limitée AMBIANCE FENETRES, et le vendeur bénéficiant d’un recours contre les constructeurs dans l’hypothèse où sa responsabilité serait engagée à l’égard des acquéreurs, la société civile de construction vente LE PETIT PRINCE justifie également d’un motif légitime pour que cette expertise soit ordonnée au contradictoire de la société à responsabilité limitée AMBIANCE FENETRES.

L’expertise sollicitée sera donc ordonnée au contradictoire de l’ensemble des parties et aux frais avancés par la demanderesse. La détermination de la mission confiée à l’expert relevant du pouvoir discrétionnaire du juge, il n’est pas nécessaire de répondre à l’argumentation développée par les parties sur ce point. Il sera cependant précisé qu’il ne saurait être confié à l’expert un audit complet de l’immeuble, que l’expertise ne se justifie qu’en raison de désordres dénoncés par la demanderesse et dont la matérialité apparaît vraisemblable au vu des pièces versées aux débats si bien que l’expertise ne portera que sur les seuls désordres énumérés dans les procès-verbaux de constat des 5 juin et 19 septembre 2024.

Sur la demande d’accès aux parties privatives des lots appartenant à madame [N] [Z] :

Vu les articles 835 et 2, 9 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Il résulte des deux derniers articles susvisés qu’un copropriétaire ne peut être tenu de laisser l’accès à la partie privative de son lot pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif que si ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ou relèvent, en raison de l’urgence, de ceux auxquels le syndic peut procéder sans avoir au préalable reçu l’autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, il apparaît à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2024 que les copropriétaires ont autorisé la réalisation de travaux de reprise du cuvelage dans les garages de la demanderesse. Il ressort également des échanges de mails produits par le syndicat des copropriétaires en cours de délibéré que cette dernière a refusé de laisser l’entreprise envoyée par le syndic accéder à ses garages.

Madame [N] [Z] ne justifie cependant aucunement que les travaux votés auront pour conséquence d’altérer de manière durable la consistance ou la jouissance des parties privatives de ses lots. Le fait qu’une expertise judiciaire ait été ordonnée ne saurait autoriser un copropriétaire à faire obstacle aux prérogatives que le syndicat des copropriétaires tient de la loi et aux décisions régulièrement prises par l’assemblée générale des copropriétaires. La réalisation de ces travaux n’est pas de nature, en outre, à empêcher l’expert désigné d’accomplir sa mission. Si ces travaux sont efficaces, la cause des désordres aura été identifiée et traitée. S’ils ne le sont pas, l’expert pourra procéder à toute investigation utile.

Il conviendra donc de condamner sous astreinte la demanderesse, à laisser le syndicat des copropriétaires ou toute entreprise désignée par lui, accéder aux garages n° 29 et 30 afin de réaliser les travaux de reprise du cuvelage votés par l’assemblée générale.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE ;

Ordonnons une expertise au contradictoire de madame [N] [Z], de la société civile de construction vente [Adresse 11], de la société à responsabilité limitée AMBIANCE FENETRES, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « résidence le petit prince », situé [Adresse 5], et de la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE, assureur dommages-ouvrage, et commettons pour y procéder :madame [K] [I], expert près la cour d’appel de Chambéry, domicilié [Adresse 10], laquelle aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

— de se rendre dans les parties privatives des lots appartenant à la demanderesse et dans les parties communes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6], en présence des parties, dûment convoquées, conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— de décrire les désordres dénoncés dans l’assignation et les pièces jointes (procès-verbaux de constat dressé les 5 juin et 19 septembre 2024) ; disons qu’il appartiendra à la demanderesse, avant la première réunion d’expertise, de communiquer à l’expert et aux autres parties, un tableau unique reprenant l’ensemble des désordres dénoncés dans les documents précités, en les numérotant de façon continue, en les localisant et en les identifiant précisément ; disons que l’expert sera dispensé de convoquer les parties à la première réunion d’expertise tant que ce tableau n’aura pas été communiqué ;

— pour chacun des désordres, de déterminer la date de son apparition ; de dire si le désordre existait lors de la réception de l’ouvrage puis lors de la livraison des parties privatives et/ou des parties communes (la réception de l’ouvrage intervient entre le promoteur, maître de l’ouvrage et les constructeurs et doit être distinguée de la livraison du bien vendu qui intervient entre le promoteur et les acquéreurs et/ou le syndicat des copropriétaires) ; de dire s’il a fait l’objet de travaux de reprise ; dans l’affirmative, de dire si ces travaux sont satisfactoires ;

— pour chacun des désordres dénoncés, qu’il constitue une non-conformité contractuelle ou un défaut de construction, de dire s’il entre dans les marges de tolérance habituelles où s’il justifie des travaux correctifs ; si des travaux correctifs sont nécessaires, de décrire les travaux de mise en conformité, d’achèvement ou de reprise nécessaires ; d’évaluer le coût des travaux (en se fondant principalement sur les devis produits par les parties) et leur durée prévisible d’exécution ; en cas d’impossibilité technique d’exécuter ces travaux, d’évaluer les moins-values en résultant ;

— pour chaque désordre, de donner son avis sur son origine, en précisant s’il provient de l’existence d’erreurs de conception ou d’exécution, d’un défaut d’achèvement, d’une non-conformité, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’un défaut d’entretien ou de toute autre cause ;

— pour chaque désordre, de dire s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou de ses éléments d’équipements indissociables ou à rendre ce dernier impropre à sa destination ou s’il atteint des éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, de couverture ou des parties de la construction dissociables de ces ouvrages ;

— de rechercher et d’indiquer les éléments d’imputabilité des désordres et d’appréciation de toute responsabilité, et de fournir à la juridiction compétente tous les éléments techniques et de fait lui permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices, en ce compris les préjudices de jouissance, pouvant résulter des désordres, des éventuels travaux de remise en état ou de l’impossibilité d’y procéder ;

— de faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige ;

— de répondre dans son rapport à l’ensemble des questions posées, désordre par désordre, en reprenant la numérotation établie par le demandeur dans le tableau communiqué préalablement aux opérations d’expertise ;

Disons que madame [N] [Z] devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme globale de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 15 septembre 2025 ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Disons que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 25 juin 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile;

Disons que l’expert pourra autoriser toute partie y ayant intérêt à effectuer, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents de remise en état ou conservatoires qu’il préconisera, compatibles avec la mesure d’expertise, et dans la conception et l’exécution desquels il ne pourra s’immiscer ;

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains et à défaut, son suppléant pour en surveiller l’exécution ;

Condamnons madame [N] [Z] à laisser le syndicat des copropriétaires ou toute entreprise envoyée par lui accéder au garage n° 29 et 30 afin de réaliser les travaux de reprise du cuvelage voté par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 décembre 2024 sous astreinte provisoire de 1000 euros par infraction constatée ;

Disons que le syndicat des copropriétaires devra notifier à madame [N] [Z] la date de réalisation des travaux au moins huit jours à l’avance et que cette notification sera nécessaire à la constatation d’une éventuelle infraction

Nous réservons, le cas échéant, la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 15] par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT