REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6OT

N° minute : 25/00149

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [J] [W] [K]

né le 09 Septembre 1954 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

comparant

et

DEFENDEURS

Monsieur [U] [B] [T] [V]

né le 07 Avril 1994 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [F] [C] [I] [S] épouse [V]

née le 21 Mars 1969 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [H] [J] [W] [K]

Monsieur [U] [B] [T] [V]

Madame [F] [C] [I] [S] épouse [V]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [H] [J] [W] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par acte notarié du 25 avril 2023, M. [H] [W] [K] a donné à bail à M. [U] [V] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (01), pour un loyer mensuel de 500 € hors charges.

Dans ce même acte, Mme [F] [S] épouse [V] s’est portée caution solidaire pour le paiement des loyers et charges récupérables, des impôts, des dommages et intérêts, indemnité due à titre de clause pénale, frais de signification et des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance habitation n’ayant pas été justifiée, par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, M. [H] [W] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, et a mis en demeure M. [U] [V] de justifier d’une assurance locative.

Puis par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, M. [H] [W] [K] a fait assigner M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’obtenir :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation sur le fondement du défaut de paiement des loyers et de production d’une assurance habitation,

— d’ordonner l’expulsion de M. [U] [V], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner solidairement M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V] à lui payer la somme de 3.490,17 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024 inclus,

— de condamner solidairement M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V] à lui payer la somme de 200 € pour résistance abusive et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 13 mars 2025, M. [H] [W] [K], comparant en personne, maintient ses demandes mais n’a pas actualisé sa dette de loyer. Il a précisé qu’aucun règlement n’a été effectué depuis l’assignation. Il a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement.

M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. M. [U] [V] a déclaré avoir quitté le logement trois semaines avant l’audience mais ne pas avoir rendu les clés. Il a expliqué avoir un nouveau logement avec son père. En outre, il a demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement et a proposé d’apurer sa dette en plusieurs mensualités de 200 € par mois. Mme [F] [S] épouse [V] a également demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement et a proposé de verser 150 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

La demande se fondant à la fois sur un commandement de payer et un commandement d’avoir à produire un justificatif d’assurance, la demande fondée sur l’absence de justificatif d’assurance sera examinée en premier du fait qu’elle est susceptible d’entrainer plus précocément la résiliation du bail.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties comporte bien une clause résolutoire pour défaut d’assurance et un commandement de justifier d’une assurance habitation visant cette clause a été signifié à M. [U] [V] le 23 septembre 2024.

M. [U] [V] n’a pas justifié dans le mois de la délivrance du commandement de la souscription d’une assurance locative, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [H] [W] [K] n’a pas actualisé sa demande à l’audience, il convient en conséquence de prendre en compte la demande formulée dans l’assignation et de formuler une condamnation en deniers ou quittances, toute somme versée après la date d’assignation venant en déduction de la dette.

M. [H] [W] [K] produit un décompte démontrant que M. [U] [V] reste devoir la somme de 3.490,17 € à la date du 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.490,17 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LA CONDAMNATION SOLIDAIRE DE LA CAUTION :

Il résulte de l’article 2288 (anciennement article 2011) du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte notarié de cautionnement contenu dans le bail, Mme [F] [S] épouse [V] s’est engagée comme caution solidaire "des loyers et charges récupérables, des impôts, des dommages et intérêts, indemnité due à titre de clause pénale, frais de signification et des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail[…]" dus par M. [U] [V].

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Enfin, le commandement de payer en date du 23 septembre 2024 a été dénoncé à la caution par acte délivré par commissaire de justice le 08 octobre 2024, soit dans le délai légal de quinze jours prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Partant, il y a lieu de condamner Mme [F] [S] épouse [V] solidairement avec M. [U] [V] au titre des sommes dues au bailleur, qu’il s’agisse des loyers ou des indemnités d’occupation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, M. [U] [V] a expliqué avoir connu un épisode dépressif pendant six mois, avoir perdu son emploi et sa compagne. En outre, il a déclaré avoir trois chiens et avoir eu des frais vétérinaire de 2.600 €, en plus d’une facture d’électricité de 1.500 €. Il a indiqué travailler en CDI depuis deux mois. Enfin, il a proposé d’apurer sa dette par plusieurs mensualités de 200 € par mois.

De son côté, Mme [F] [S] épouse [V] a déclaré percevoir 1.600 € de revenus par mois. Elle a proposé d’apurer la dette locative par règlements de 150 € par mois.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de leur accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive des défendeurs n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2023 entre M. [H] [W] [K] et M. [U] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (01) sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

AUTORISE M. [H] [W] [K] à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [V] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [U] [V] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V], cette dernière en qualité de caution, à verser à M. [H] [W] [K] la somme de 3.490,17 € en deniers ou quittances (décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant l’échéance du mois de décembre 2024) ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V] à payer à M. [H] [W] [K] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

AUTORISE M. [U] [V] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 200 € jusqu’à apurement de la dette en principal et intérêts ;

AUTORISE Mme [F] [S] épouse [V] à s’acquitter de cette même somme, en mensualités de 150 € jusqu’à apurement de la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueux ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DEBOUTE M. [H] [W] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [V] et Mme [F] [S] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,