TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [Localité 2] (C1539)

M^e SCHIMMEL-BAUER (U0009)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/08264

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FQH

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [B] (RCS de [Localité 1] 494 166 572)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Louis MARY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1539

DÉFENDERESSE

S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX (RCS de [Localité 1] 801 866 062)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’A.A.R.P.I. HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0009

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/08264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FQH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026, puis prorogé au 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 septembre 1991, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE POUR L’ACHAT ET LA LOCATION exerçant sous le sigle « SCI MOLOC » a donné à bail commercial à la S.A.R.L. PIER G., aux droits de laquelle est venue Madame [N] [C], des locaux en rez-de-chaussée composés d’une boutique avec arrière-boutique et cuisine à la suite, d’une réserve et d’une cave n°1 bis constituant les lots n°2 et n°21 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] Paris 11ème cadastré section BL numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 1991, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 83.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 13 novembre 2003, Madame [N] [C] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. AVA ANTONIO.

Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2006, la S.A.R.L. AVA ANTONIO a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à Monsieur [V] [X] et à Monsieur [A] [W] [X] agissant au nom et pour le compte de la S.A.R.L. [B] en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris, afin qu’y soit exercée une activité de restauration rapide, à savoir de sandwiches et plats chauds.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à effet au 1er octobre 2011 par lettres valant accord de la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE POUR L’ACHAT ET LA LOCATION exerçant sous le sigle « SCI MOLOC » et de la S.A.R.L. [B] en date du 30 septembre 2011, le loyer de renouvellement étant fixé à la somme annuelle de 20.746 euros euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2012 par lettre de la bailleresse en date du 5 décembre 2011.

Par acte notarié en date du 27 février 2018, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE POUR L’ACHAT ET LA LOCATION exerçant sous le sigle « SCI MOLOC » a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C. [H] DES MURS COMMERCIAUX.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2020.

Par acte d’huissier en date du 4 mai 2022, la S.A.R.L. [B] a fait signifier à la mandataire et administratrice de biens de la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, en offrant de payer un loyer d’un montant correspondant à celui du plafond résultant de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2022, la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX a déclaré à la S.A.R.L. [B] accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 30 novembre 2022 réceptionnée par la mandataire et administratrice de biens de la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX le 1er décembre 2022, la S.A.R.L. [B] s’est opposée au montant suggéré, sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 24 avril 2023, la S.A.R.L. [B] a notifié à la mandataire et administratrice de biens de la S.C. [H] DES MURS COMMERCIAUX un mémoire préalable comportant demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/07877.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX a, par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, fait signifier à la S.A.R.L. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 24.227,21 euros arrêtée au 30 mai 2024, outre le coût de l’acte d’un montant de 74,90 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la S.A.R.L. [B] a fait assigner la S.C. [H] DES MURS COMMERCIAUX devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, et des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, en nullité du commandement de payer ainsi qu’en paiement de la somme de 25.662,67 euros en restitution du trop-perçu de loyers, de charges et de taxes locatives versés sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024 et de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice à titre principal, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/08264.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par jugement contradictoire en date du 30 septembre 2025, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à la S.A.R.L. [B] pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [U] [G] aux fins d’avis sur l’éventuelle modification notable de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative, et d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2022 ; fixé à la somme de 3.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire devant être consignée par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX pour le 17 novembre 2025 inclus au plus tard ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. [B] pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges locatives.

Aux termes de son assignation, la S.A.R.L. [B] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, et des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, de :

– à titre principal, juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 ;

– condamner la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à lui payer la somme de 25.662,67 euros en restitution des trop-perçus de loyers, de charges et de taxes locatives versés sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024 ;

– condamner la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois pour s’acquitter de toute somme qu’elle serait susceptible de devoir à la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX et qui serait mise à sa charge par le jugement à intervenir ;

– suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ;

– juger que moyennant le respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant eu aucun effet ;

– condamner la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. [B] fait valoir, à titre principal, que le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux porte sur une créance dénuée de caractère certain et exigible dès lors que le décompte y annexé mentionne un montant de loyer erroné comme ne correspondant pas à celui du loyer contractuel indexé, des montants de taxe foncière alors que le paiement de celle-ci n’a jamais été contractuellement transférée à sa charge, des montants de provisions sur charges locatives qui ne sont pas dus en l’absence de justificatifs desdites charges, ainsi que des frais de relance facturés sans aucun fondement, ce qui justifie son annulation ainsi que la restitution de toutes les sommes qu’elle a indûment versées depuis le 1er juillet 2018. Elle ajoute que la bailleresse a adopté un comportement dolosif dans le cadre des relations contractuelles, ce qui lui a causé un préjudice légitimant l’octroi de dommages et intérêts à son profit.

À titre subsidiaire, elle indique que sa situation financière justifie que lui soient octroyés des délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/08264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FQH

Bien qu’ayant constitué avocat par acte remis au greffe et notifié par RPVA le 31 juillet 2024, et ayant été destinataire des pièces visées à l’appui de l’assignation le 1er octobre 2024, la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX n’a jamais notifié ni remis au greffe de quelconques conclusions en réponse, malgré plusieurs renvois en ce sens ordonnés par le juge de la mise en état par bulletins adressés par RPVA en date respectivement du 4 octobre 2024, du 6 décembre 2024 et du 12 mars 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026, puis prorogée au 25 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du commandement de payer

Sur la demande principale de nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées, à l’exclusion d’une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l’absence de justificatif joint à l’acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l’espèce, si l’exemplaire du commandement de payer signifié à la S.A.R.L. [B] par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 produit aux débats contient toutes les mentions relatives à l’identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la preneuse et du commissaire de justice instrumentaire, et est accompagné d’un décompte établi sur cinq pages retraçant l’historique des échéances et paiements intervenus entre le 1er juillet 2018 et le 7 mai 2024, force est toutefois de constater que d’une part, il ne reproduit pas la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial, et que d’autre part, il indique avoir été délivré « EN VERTU : D’un contrat de bail commercial écrit en date du 25 septembre 1991 et d’un acte de cession de fonds de commerce en date du 30 novembre 2006 » (pièce n°14 en demande).

Or, il est établi : que par acte d’huissier en date du 4 mai 2022, la S.A.R.L. [B] a fait signifier à la mandataire et administratrice de biens de la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX une demande de renouvellement du contrat de bail commercial en déclarant que « La société requérante entend solliciter le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 moyennant un loyer annuel résultant des dispositions légales relatives au plafonnement conformément à l’article L. 145-34 du Code de Commerce » ; et que par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2022, la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX a répondu « Que la requérante déclare par la présente notification qu’elle consent en principe au renouvellement du bail sollicité, moyennant 3.000,00 euros de loyer/mois hors taxes et hors charges » (pièces n°4 et n°5 en demande) ; si bien qu’il est démontré que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022.

Dès lors, il y a lieu de relever qu’en se référant à un contrat de bail expiré, et non au contrat de bail commercial en cours, le commandement de payer litigieux est entaché d’une irrégularité qui cause nécessairement un grief à la locataire dans la mesure où cette dernière ne peut encourir la sanction d’une résiliation de plein droit d’un bail déjà venu à expiration, de sorte que celle-ci est bien fondée à en demander l’annulation.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer signifié à la S.A.R.L. [B] par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024.

Sur les demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

D’après les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le commandement de payer litigieux est annulé, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la preneuse, lesquelles ne sont présentées qu’à titre subsidiaire.

Sur l’action en paiement de l’indu

Sur le trop-perçu de loyers

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

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En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 du même code, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En l’espèce, la clause intitulée « Indexation » insérée au contrat de bail commercial liant les parties conclu par acte sous signature privée en date du 25 septembre 1991, laquelle est toujours en vigueur en l’absence de régularisation de nouveau contrat de bail commercial malgré les renouvellements successifs intervenus, stipule que : « Le loyer ci-dessus sera susceptible de varier proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE. La présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère pas à la révision triennale prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953. Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les trois ans à compter de la date de départ du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi. L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable. L’indice de base retenu par les Parties est celui du 2ème trimestre 1990, soit 951. Pour la première révision à intervenir, cet indice sera comparé à celui du 2ème trimestre 1993, lequel servira de base de comparaison par rapport à celui du 2ème trimestre 1996 pour la deuxième révision » (pièce n°1 en demande, page 5).

De plus, il est établi que par lettre en date du 5 décembre 2011, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE POUR L’ACHAT ET LA LOCATION exerçant sous le sigle « SCI MOLOC » a indiqué à la S.A.R.L. [B] : « Les indices étant parus, votre nouveau loyer s’établit comme suit : Loyer actuel 19.986 x 1.554 (indice 1er trimestre 2011) ÷ 1.477 (indice 1er trimestre 2008) = 20.746 €. Cette augmentation devrait s’appliquer à partir du 30 septembre 2011 mais étant donné nos bonnes relations et la régularité de vos paiements, le nouveau loyer s’appliquera à partir du 1er janvier 2012 au lieu du 1er octobre 2011 » (pièce n°3 en demande).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le loyer contractuel est soumis à une indexation triennale fondée sur la variation de l’indice national du coût de la construction à compter du 1er octobre, en prenant pour base, en dernier lieu, l’indice publié au premier trimestre de l’année 2011.

Or, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices trimestriels du coût de la construction publiés par l’INSEE au premier trimestre de l’année 2014, au premier trimestre de l’année 2017 et au premier trimestre de l’année 2020, publiés au journal officiel de la République française respectivement n°141 du 20 juin 2014, n°144 du 20 juin 2017 et n°161 du 1er juillet 2020, étaient respectivement de 1.648, de 1.650 et de 1.770, si bien que le loyer indexé s’élevait à la somme annuelle de : (20.746 x 1.648) ÷ 1.554 = 22.000,91 euros à compter du 1er octobre 2014 ; à la somme annuelle de : (22.000,91 x 1.650) ÷ 1.648 = 22.027,61 euros à compter du 1er octobre 2017 ; et à la somme annuelle de : (22.027,61 x 1.770) ÷ 1.650 = 23.629,62 euros à compter du 1er octobre 2020.

Décision du 25 Février 2026

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La preneuse aurait donc dû verser, sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024 concernée par le commandement de payer litigieux, soit pour la période de deux ans et trois mois comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 septembre 2020, et pour la période de trois ans et huit mois comprise entre le 1er octobre 2020 et le 30 mai 2024, la somme totale de : (22.027,61 x 2) + (22.027,61 ÷ 4) + (23.629,62 x 3) + [(23.629,62 x 8) ÷ 12] = 136.204,06 euros ; étant observé que la bailleresse n’était pas fondée à facturer à la locataire un loyer d’un montant mensuel de 3.000 euros hors taxes et hors charges, soit un montant annuel de : 3.000 x 12 = 36.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2022, dès lors que si elle a indiqué, par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2022, « Que la requérante déclare par la présente notification qu’elle consent en principe au renouvellement du bail sollicité, moyennant 3.000,00 euros de loyer/mois hors taxes et hors charges », le conseil de la locataire a expressément répondu, par lettre recommandée en date du 30 novembre 2022 réceptionnée par la mandataire et administratrice de biens de la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX le 1er décembre 2022, que « ma cliente n’a jamais donné son accord sur le loyer proposé. C’est donc à tort que vous lui avez adressé un appel de loyer de ce montant le 1er octobre 2022 » (pièces n°5, n°6 et n°14 en demande), de sorte qu’il est démontré qu’aucun accord sur le montant du loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2022 n’est intervenu, cette fixation de loyer faisant d’ailleurs l’objet d’une instance parallèle enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/07877 devant le juge des loyers commerciaux du présent tribunal.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. [B] aurait dû payer à la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX la somme de 136.204,06 euros hors taxes et hors charges en règlement des loyers dus sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024.

Sur le trop-perçu de complément au dépôt de garantie

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1188 du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1190 dudit code, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

En l’espèce, la clause intitulée « Dépôt de garantie » insérée au contrat de bail commercial liant les parties prévoit que : « Le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur la somme de VINGT MILLE SEPT CENT CINQUANTE [Localité 6] (20.750,-) correspondant à deux mois de loyer, en garantie du paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur et dont le bailleur pourrait être rendu responsable. […] Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêt au profit du preneur. À chaque réajustement du loyer, il sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à six mois de loyer » (pièce n°1 en demande, pages 5 et 6).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’une contradiction, ou à tout le moins d’une ambiguïté, dans la mesure où elle ne permet pas de savoir avec certitude si la commune intention des parties était de fixer le montant du dépôt de garantie à deux ou à six mois de loyer.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/08264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FQH

Dès lors, les montants du complément au dépôt de garantie figurant au décompte annexé au commandement de payer litigieux ne revêtent pas un caractère certain dès lors que ledit décompte ne précise pas s’ils ont été calculés sur la base de deux mois ou de six mois de loyer.

Ce décompte comporte les mentions : « 01/11/2018 : Régul. Dépôt de garantie : 411,85 » ; et « 09/11/2018 : Annulation Avis d’échéance Régul. Dépôt de garantie : 411,85 » ; de sorte qu’il est démontré que cette somme n’a finalement pas été facturée à la locataire (pièces n°8 et n°14 en demande).

En revanche, comme précédemment indiqué, l’indication « 01/12/2021 : Régul. Dépôt de garantie : 333,95 » revêt un caractère incertain (pièces n°8 et n°14 en demande).

En conséquence, il convient de constater le caractère indu du complément au dépôt de garantie d’un montant de 333,95 euros facturé par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX le 1er décembre 2021.

Sur le trop-perçu de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce qui est le cas s’agissant d’un contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2022, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Selon les dispositions des premier, quatrième, sixième et septième alinéas de l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

D’après les dispositions de l’article R. 145-36 dudit code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L’article 1380 et le I de l’article 1400 du code général des impôts disposent quant à eux que la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code, et que sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler : que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment tant pour la taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 1er juillet 2014 : pourvoi n°13-13898 ; Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-16888 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : pourvoi n°21-20294) que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978).

En l’espèce, la clause intitulée « Loyer » insérée au contrat de bail commercial liant les parties énonce que : « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de QUATRE-VINGT-TROIS MILLE [Localité 6] (83.000,-) plus TVA, payable trimestriellement et d’avance. Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, prestations et taxes que la loi met à la charge des locataires » (pièce n°1 en demande, pages 5 et 6).

Force est de constater que cette clause ne transfère pas à la charge de la locataire le remboursement de la taxe foncière, laquelle constitue un impôt dont est légalement redevable la propriétaire.

De plus, il est établi que par lettre adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 28 avril 2022, la S.A.R.L. [B] a indiqué à la mandataire et administratrice de biens de la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX : « 2/ Sur les charges et la taxe foncière : Je vous remercie de faire parvenir les décomptes de charges des années 2018, 2019, 2020 et 2021 sachant que sur le plan contractuel, il est mentionné sur le bail d’origine que le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges et prestations et taxes que la loi met à la charge des locataires. La taxe foncière ne peut pas être mise à la charge du preneur sans une disposition expresse du bail » (pièce n°10 en demande).

Or, il y a lieu de relever que la bailleresse n’a pas communiqué les justificatifs de charges locatives réclamés, ni ne les a produits aux débats dans le cadre de la présente instance, ce qui rend sans cause non seulement les régularisations de charges, mais également les provisions sur charges locatives appelées entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024 figurant au décompte annexé au commandement de payer litigieux (pièces n°8 et n°14 en demande).

En conséquence, il convient de constater le caractère indu du montant des provisions sur charges locatives, des régularisations de charges locatives et des taxes foncières facturées par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024.

Sur les frais de relance

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial liant les parties ne contient aucune stipulation mettant à la charge de la preneuse de quelconques frais de relance.

En conséquence, il convient de constater le caractère indu du montant des frais de relance facturés par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024.

Conclusion sur l’action en paiement de l’indu

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu du caractère indu du complément au dépôt de garantie d’un montant de 333,95 euros facturé le 1er décembre 2021, et du montant des provisions sur charges locatives, des régularisations de charges locatives, des taxes foncières et des frais de relance facturés sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024, seule la somme de 136.204,06 euros hors taxes et hors charges en règlement des loyers dus sur cette même période revêt un caractère certain et exigible.

Or, il ressort du décompte annexé au commandement de payer litigieux que la S.A.R.L. [B] a versé à la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX, sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024, la somme totale de : 2.000,88 + 1.806,78 + 4.251,90 + 4.427,38 + 2.213,69 + 2.185,69 + (2.041,36 x 10) + 2.833,01 + 819,65 + (2.199,69 x 21) + 2.000 + (2.368,36 x 5) + 2.053,79 + 811,69 + (2.514,94 x 24) = 164.211,91 euros.

La créance de restitution de la preneuse s’élève donc à la somme de : 164.211,91 – 136.204,06 = 28.007,85 euros.

Cependant, dès lors que la locataire réclame une somme inférieure, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita selon les dispositions de l’article 5 et de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué le montant de 25.662,67 euros sollicité, lequel n’est d’ailleurs pas contesté par la bailleresse qui n’a jamais conclu.

En conséquence, il convient de condamner la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à payer à la S.A.R.L. [B] la somme de 25.662,67 euros en restitution du montant des loyers, du complément au dépôt de garantie, des charges et taxes locatives, et des frais de relance indûment versés sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024.

Sur l’action en responsabilité contractuelle

D’après les dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du même code dispose quant à lui que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il peut être retenu qu’en facturant un loyer d’un montant erroné, en s’abstenant de communiquer les justificatifs de charges locatives, et en exigeant le remboursement du montant des taxes foncières et des frais de relance non prévus par le bail, la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX a commis des manquements contractuels susceptibles d’engager sa responsabilité civile, force est toutefois de constater que la S.A.R.L. [B] ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice qu’elle allègue, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. [B] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 28 mai 2024.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. [B] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.800 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant les parties signifié par la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à la S.A.R.L. [B] par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024,

CONDAMNE la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à payer à la S.A.R.L. [B] la somme de 25.662,67 euros (VINGT-CINQ MILLE SIX CENT SOIXANTE-DEUX euros et SOIXANTE-SEPT centimes) en restitution du montant des loyers, du complément au dépôt de garantie, des charges et taxes locatives, et des frais de relance indûment versés sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 mai 2024,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [B] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX,

CONDAMNE la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX à payer à la S.A.R.L. [B] la somme de 2.800 (DEUX MILLE HUIT CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. [H] DES [Localité 4] COMMERCIAUX aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant les parties signifié par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM