REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00338 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3QO

N° minute : 25/00050

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEUR

Monsieur [E] [K]

né le 01 Décembre 1989

demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

Monsieur [E] [K]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

Société [Adresse 6]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet au 16 juillet 2020, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [K] et Madame [Y] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 630,16 euros, provision sur charges incluse.

Par avenant au contrat de location des 15 et 16 mars 2023, Monsieur [E] [K] est devenu seul titulaire dudit bail eu égard au départ du logement de Madame [Y] [R].

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 juillet 2024, la société d'[Adresse 7] a fait commandement à Monsieur [E] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 2.636,10 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 01er octobre 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 03 octobre 2024, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Monsieur [E] [K], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 3.930,84 euros au titre des loyers, charges échus au 23 septembre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 19 décembre 2024, la société d’HLM [Adresse 5], représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 5.688,45 euros arrêtée au 12 décembre 2024. Elle a précisé que le dernier règlement datait du mois de mai 2024.

En défense, Monsieur [E] [K], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a expliqué avoir renouvelé son titre de séjour mais n’avoir de ce fait perçu aucun revenu entre août et décembre 2024. Il a déclaré qu’il ne pourrait reprendre le paiement du loyer à partir du mois de janvier 2025.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 03 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT justifie avoir saisi le 04 juin 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 juillet 2024, la société d’HLM [Adresse 5] a fait commandement à Monsieur [E] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 2.636,10 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 23 septembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 juillet 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 16 décembre 2024 d’une dette de 5.688,45 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les frais de procédure qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 145,64 euros,

— les frais d’impayés, indûment comptabilisés, soit la somme de 25,56 euros (13 + 12,56),

— les frais de dossier SLS, qui ne sont pas justifiés dans le présent dossier, soit la somme de 25 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [K] à payer à la société d’HLM [Adresse 5] la somme de 5.492,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [K] a expliqué avoir renouvelé son titre de séjour mais de ce fait n’avoir perçu aucun revenu entre août et décembre 2024. Il percevrait 400 euros par mois de revenus (chomage) depuis le mois de décembre 2024. En outre, il a précisé accueillir son enfant un week-end sur deux.

S’il a déclaré pouvoir reprendre le paiement du loyer en janvier 2025, il n’a toutefois pas été en mesure de reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience comme l’exige désormais la loi. Plus encore, aucun versement n’a été fait depuis le mois de juin 2024.

Eu égard à ces éléments, il ne peut donc pas lui être accordé, dans ce cadre, de délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur ne démontrant pas la mauvaise foi du locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [E] [K], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 22 juillet 2024 et de l’assignation du 01er octobre 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ayant pris effet le 16 juillet 2020 et son avenant des 15 et 16 mars 2023 conclus entre la société d’HLM [Adresse 5] d’une part et Monsieur [E] [K] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies au 23 septembre 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Monsieur [E] [K] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Monsieur [E] [K] à payer à la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Monsieur [E] [K] à payer à la société d’HLM [Adresse 5] la somme de 5.492,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 22 juillet 2024 et de l’assignation du 01er octobre 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,