REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 26/00042 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HJ2Z

N° minute : 26/00118

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [W] [V] [C]

née le 18 Mai 1976 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Mars 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :

GRAND BOURG HABITAT

Madame [W] [V] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :

GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 juin 2013, l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] HABITAT (devenu [Localité 3] HABITAT) a donné à bail à Mme [W] [C] un logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 4] (01) avec un garage situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 583,15 € provision sur charges incluse.

La commission de surendettement de l’Ain au titre de mesures imposées, concernant une dette de loyers d’un montant de 1.653,16 €, a accordé à Mme [W] [C] un moratoire pendant une durée de 24 mois, à compter du 09 juillet 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 01 septembre 2025 ; puis il a fait assigner Mme [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 05 mars 2026, [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [W] [C], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner Mme [W] [C] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner Mme [W] [C] à lui payer la somme actualisée de 2.851,05 € au 31 janvier 2026 ;

— de condamner Mme [W] [C] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

GRAND BOURG HABITAT précise que la locataire a repris le paiement du loyer courant grâce à un règlement de 550 € effectué le 18 février 2026 pour un loyer de 354 €. Il déclare en conséquence être favorable à l’octroi de délais de paiement.

Mme [W] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle explique avoir rencontré des problèmes de santé mais qu’elle est parvenue à trouver un emploi en CDI de 25 heures pour un salaire d’environ 1.038 €. Elle indique que son fils l’aide ponctuellement mais qu’il a perdu son emploi. En outre, elle déclare avoir bénéficié d’un rétablissement personnel puis d’un moratoire sur deux ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

A la demande du tribunal, Mme [W] [C] a transmis une note en cours de délibéré, l’attestation de dépôt du dossier de surendettement et la décision de recevabilité de la commission de surendettement, ainsi qu’une promesse d’embauche pour un poste en CDI à compter du 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 21 juin 2013 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01 septembre 2025, pour la somme en principal de 1.512,57 €, déduction faite du montant de 1.653,16 € compris dans le moratoire imposé par la commission de surendettement. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 29 août, 11 septembre et 16 octobre 2025 étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 novembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

GRAND BOURG HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [W] [C] reste lui devoir la somme de 2.777,97 € à la date du 18 février 2026, après déduction des frais de poursuites du 31 décembre 2024 d’un montant de 73,08 € qui ne sont pas afférents à la présente procédure.

Cette somme comprend l’arriéré de 1.653,16 € initialement inclus dans le plan. En effet il sera rappelé qu’en application de l’article R733-6 du code de la consommation, l’exécution de la procédure d’expulsion est reprise en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi qu’en cas de non-respect des mesures imposées par la commission.

Mme [W] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2.777,97 € arrêtée au 18 février 2026.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, elle doit être condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 02 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2.777,97 €, arrêtée au 18 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VI 2° dispose désormais : « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. »

En l’espèce, Mme [W] [C] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir avoir rencontré des problèmes de santé mais qu’elle est parvenue à trouver un emploi en CDI de 25 heures pour un salaire d’environ 1.038 €.

L’analyse du décompte permet en outre de constater qu’elle a repris le paiement des trois derniers loyers. Le bailleur est de ce fait favorable à l’octroi de délais de paiement.

De plus, la commission de surendettement de l’Ain a accordé à Mme [W] [C] un moratoire pendant une durée de 24 mois, à compter du 09 juillet 2025 concernant une dette de loyers d’un montant de 1.653,16 €.

Compte tenu de ces éléments, la loi impose de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail jusqu’au 09 octobre 2027.

Les demandes relatives à l’expulsion deviennent ainsi sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [W] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [W] [C] à verser à [Localité 3] HABITAT la somme de 2.777,97 € (décompte arrêté au 18 février 2026, incluant l’échéance du mois de janvier 2026 et un dernier règlement de 550 € effectué le 18 février 2026) ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 09 octobre 2027 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2013 entre [Localité 3] HABITAT et Mme [W] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 4] (01) et le garage situé à la même adresse, sont réunies à la date du 02 novembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 09 octobre 2027 ;

DIT toutefois que, pendant le délai consenti, le défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Mme [W] [C] soit condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 avril 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,