TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00163 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKRV

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL BSV

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

72 bis rue Perrin-Sollier

13291 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [R]

né le 16 Juin 1972 à DABOU

La régence apt n°34

95 avenue Frédéric Dard

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 5 mai 2023, consenti par la SA ERILIA, monsieur [L] [R] a pris en location un logement avec place de stationnement situé 95 avenue Frédéric Dard 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 679,35 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 23 juillet 2024, la SA ERILIA a fait délivrer à monsieur [L] [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 3 713,59 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SA ERILIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 23 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 8 janvier 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, la SA ERILIA a assigné monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au torts de monsieur [L] [R] ;

• ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir ;

• condamner monsieur [L] [R] à lui payer les sommes suivantes :

– 7 664,95 € montant de l’arriéré locatif à la date du 6 janvier 2025 outre intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

– une indemnité d’occupation, au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

– 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [L] [R] s’est présenté le 13 février 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que monsieur [L] [R] vit dans le logement en cause avec deux enfants mineurs et scolarisés en garde alternée et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 2 018,50 € alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement est de 1 552,17 €.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SA ERILIA, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 6 463,30 € suivant décompte arrêté au 4 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [L] [R] qui a comparu en personne a indiqué avoir bénéficié d’un effacement total de ses dettes. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA ERILIA justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 23 juillet 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 8 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SA ERILIA produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [L] [R] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2023.

Au vu de ces impayés, la SA ERILIA a fait délivrer à monsieur [L] [R], le 23 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA ERILIA.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 24 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu de l’effacement de la dette locative à hauteur de 6 303,16 € et du dernier décompte produit, la dette locative s’établit à la date du 4 mars 2023 à la somme de 160,14 €, au paiement de laquelle monsieur [L] [R] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [L] [R] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 24 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VIII de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

L’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par décision du 24 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du département de l’Isère a imposé un effacement des dettes de monsieur [L] [R] à hauteur de 6 303,16 €, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Ladite mesure suspend de plein droit la clause résolutoire, s’il n’y a pas de contestation, pendant un délai de deux ans.

Pour autant, ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et ne saurait suspendre le paiement du loyer et des charges.

Or, en l’espèce, monsieur [L] [R] a manqué à son obligation de payer intégralement les loyers postérieurs, en l’espèce le mois de février 2025 de sorte que la clause résolutoire a retrouvé son plein effet et le bail a été résilié.

Toutefois, eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, et aux déclarations de monsieur [L] [R] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA ERILIA pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [L] [R] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [L] [R] sera, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la SA ERILIA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [R], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validation de la mesure d’effacement de la dette locative à hauteur de 6 303,16 € imposée par la Commission de surendettement des particuliers le 24 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE monsieur [L] [R] à payer à la SA ERILIA, la somme de 160,14 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 4 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [L] [R] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 € avant le 15 de chaque mois pendant 3 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si le locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [L] [R] à payer à la SA ERILIA l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [L] [R] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [L] [R] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement avec place de stationnement situé 95 avenue Frédéric Dard 38300 Bourgoin-Jallieu ;

DEBOUTE la SA ERILIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [L] [R] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION