— N° RG 23/04108 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHNG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 09 Décembre 2024

Minute n°25/00538

N° RG 23/04108 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHNG

le

CCC : dossier

FE :

M^e DELMAS,

M^e COCHE,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Madame [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [P] [X]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par Maître Marianne COCHE de la SELARL LEXACTUS, avocats au barreau de MELUN, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, prorogé du 27 mai 2025 , mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 30 décembre 2022, M. [Z] [R] et Mme [C] [T] (ci-après les consorts [S]) ont conclu avec M. [P] [X] un compromis de vente portant sur un bien cadastré section AC [Cadastre 4] situé [Adresse 1] à [Localité 11] constitué d’une maison d’habitation avec au rez-de-chaussée, cuisine avec coin repas, séjour, pièce d’eau avec WC, chambre et terrasse et au premier un dégagement, trois chambres, une salle d’eau avec WC, moyennant la somme de 310 000 euros.

La promesse synallagmatique de vente a été consentie sous la réalisation de conditions suspensives de droit commun mais aussi de conditions suspensives particulières, dont l’obtention d’un prêt, qui devait être obtenu pour un montant total de 320 000 euros, dont 253 000 euros dans le cadre d’un prêt régi par les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, d’une durée de 25 ans maximum et au taux maximum de 3 % (hors assurance), de 70 000 euros dans le cadre d’un prêt relais d’une durée maximale de deux ans au taux maximum de trois ans basé sur la vente d’un pavillon sis à [Localité 15] aux [Adresse 7], pour un prix de vente estimé à 475 000 euros, le montant des prêts restant à solder étant de 245 000 euros, et le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

La condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 7 mars 2023. Le contrat prévoit qu’à défaut d’obtention du financement, le vendeur pouvait, une fois passé ce délai, mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive était réputée défaillie et le contrat caduc de plein droit, le vendeur retrouvant son entière liberté.

Le contrat stipulait également que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 28 avril 2023, date à compter de laquelle l’une des parties pouvait si toute les conditions suspensives étaient réalisées pouvait obliger l’autre à s’exécuter dans un délai de 10 jours, la partie non défaillante ayant ensuite le choix d’invoquer la résolution de plein droit du contrat et de réclamer le versement de la somme de 31 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, d’une part, ou de poursuivre en justice la réalisation de la vente, d’autre part.

Par un avenant du 14 mars 2023, les parties ont prorogé la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt au 7 avril 2023, l’obtention ou la non obtention du prêt devant être notifiée par l’acquéreur au vendeur ainsi qu’au rédacteur de l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain de cette date.

Par courrier du 12 avril 2023, les consorts [S] ont mis en demeure M. [X] de leur justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt par la transmission des diligences accomplies et de trois refus de prêt émanant des organismes sollicités.

Par courrier recommandé du 15 mai 2023, transmis via leur conseil, les consorts [S] ont mis en demeure M. [X] de leur payer la somme de 31 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale dont 10 000 euros déjà séquestré chez le notaire.

Par courrier du 12 juin 2023, transmis via son conseil, M. [X] s’est opposé au paiement de la somme demandée faisant valoir qu’il n’avait pu obtenir de prêt et que les consorts [S] ne l’avaient jamais sommé de réitérer la vente ou de rembourser l’acompte, mais seulement de justifier de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt sous huit jours.

Par un acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, les consorts [S] ont fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de le voir condamner à leur verser la somme de 31 000 euros correspondant à la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 30 décembre 2022 et de les voir autoriser à se faire remettre la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains du notaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de bien vouloir :

« DECLARER Mme [C] [T] et M. [Z] [R] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions pour les motifs sus exposés ;

— DEBOUTER M. [P] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de Mme [C] [T] et de M. [Z] [R] ;

— CONDAMNER M. [P] [X] à verser à Mme [C] [T] et à M. [Z] [R] la somme de 31.000 euros correspondant à la clause pénale insérée dans le compromis de vente régularisé entre les parties le 30 décembre 2022 ;

— AUTORISER Mme [C] [T] et M. [R] à se faire remettre la somme de 10.000 euros actuellement séquestrée entre les mains du Notaire ;

— CONDAMNER M. [P] [X] à verser à Mme [C] [T] et à M. [Z] [R] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER M. [P] [X] aux entiers dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ».

Les consorts [S] fondent leur demande en paiement sur les dispositions des articles 1103 et 1304-3 du Code civil ainsi que sur les stipulations du compromis de vente en date du 30 décembre 2022, faisant valoir qu’à défaut pour M. [X] de justifier de trois refus de prêt conformes aux exigences mentionnées au contrat pour financer l’achat, à savoir un prêt de 253 000 euros sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 3 %, un prêt relais de 70 000 euros d’une durée maximale de deux ans au taux maximum de 3 % basé sur la vente d’un pavillon à [Localité 14] et le surplus sans l’aide d’aucun prêt, la défaillance de la condition suspensive lui est imputable, de sorte que conformément aux stipulations du compromis de vente intitulées « réitération par acte authentique », il leur est redevable de la somme de 31 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale. Ils soutiennent que l’absence de dépôt de demandes de prêt conformes au compromis de vente s’analyse comme une faute ou une négligence de la part de M. [X] qui doit ainsi être considéré comme une partie défaillante.

Ils sollicitent que l’acompte versé au notaire vienne en déduction de la somme de 31 000 euros et font valoir que la somme réclamée au titre de la clause pénale correspond bien à 10 % du prix du bien vendu. Ils s’opposent à toute réduction du montant demandé au motif que le bien a été vendu à un prix inférieur à cause du temps écoulé qui a été préjudiciable du fait de la baisse du prix du marché de l’immobilier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, M. [X] demande au tribunal de bien vouloir :

« A titre principal

— Débouter Mme [C] [T] et M. [Z] [R] de l’ensemble de leurs prétentions

— Condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [Z] [R] à la restitution de l’acompte de 10.000 euros séquestrée chez Maître [V] [F], Notaire à [Localité 12] (77), à M. [P] [X]

— Condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [Z] [R] aux intérêts sur la somme de 10.000euros au taux légal à compter du 20 avril 2023 et au taux légal majoré à compter du 05 mai 2023

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Rappeler que le présent jugement vaut titre de restitution et autorise Maître [V] [F] à libérer le séquestre entre les mains de M. [X] à compter du jugement à intervenir

Subsidiairement,

— Fixer le montant de la clause pénale à 1euros symbolique

En tout état de cause

— Condamner in solidum Mme [C] [T] et M. [Z] [R] à verser à M. [P] [X] la somme de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner les mêmes aux entiers dépens ».

M. [X] fonde sa demande en remboursement de l’acompte sur les dispositions des articles 1304 et 1304-3 du Code civil ainsi que sur les stipulations du compromis de vente du 30 décembre 2022. Il fait valoir que les stipulations du contrat sur la « non réalisation de la condition » suspensive d’obtention d’un prêt prévoient qu’à défaut de sa réalisation, les stipulations du contrat sont caduques de plein droit et l’acompte versé par l’acquéreur lui est restitué sans délai. Il fait valoir que pour ouvrir droit à des dommages-intérêts, il appartient au vendeur de rapporter la preuve de l’existence d’une faute ou d’une négligence, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors que l’obtention du financement était liée à la vente de son bien, ce qui n’a pas été le cas et que sans la vente dudit bien, aucun des établissements bancaires ne lui a octroyé de financement. Il indique en avoir informé les consorts [S] le 20 avril 2023 soit moins de 15 jours après la date limite de réalisation de la condition suspensive de sorte qu’il a bien justifié des démarches entreprises pour obtenir le financement du bien. Il en déduit que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable et que l’acompte doit lui être restitué.

À titre subsidiaire, ils sollicitent que le montant de la clause pénale soit ramené à un euro symbolique faisant valoir que les consorts [S] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice lié à la non réalisation de la vente, que leur bien était en vente dès le mois d’avril 2022, qu’il a donc fallu huit mois pour qu’ils trouvent un acquéreur et qu’ils ne justifient pas d’une baisse du marché de l’immobilier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 27 mai 2025 prorogé au 13 juin 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par les consorts [S]

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En vertu de l’article 1103 du code civil applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article du compromis de vente du 30 décembre 2022 intitulé « financement de l’acquisition » stipule :

« Conditions du financement :

L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 320 000 euros,

À concurrence de :

*253 000 euros dans le cadre d’un prêt régi par les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, sur une durée de 25 ans au taux maximum de 3 % (hors assurance) ;

*70 000 euros dans le cadre d’un prêt relais d’une durée maximale de deux ans au taux maximum de 3 % basé sur la vente d’un pavillon sis à [Localité 15] au [Adresse 5], pour un prix de vente estimé de 475 000 euros. Le montant des prêts restant à solder est de 245 000 euros.

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt

(…)

En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

Obligation de l’acquéreur

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins trois établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 30 jours à compter du dépôt de la demande.

Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » (…)

Non-obtention du financement

L’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, tel que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de trois refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

À défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délais au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes.

Passé ce délai de huit jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autres formalités, le vendeur retrouvant son entière liberté.

Pour sa part, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus en produisant les refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. (…)

Non réalisation de la condition

Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront sans autre formalité, caduques de plein droit le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai. Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution à l’acquéreur de l’acompte qu’il a, le cas échéant, versé ou à son attribution au vendeur, le séquestre ne pourra se dessaisir des sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. »

L’article du compromis intitulé « réitération par acte authentique »

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 28 avril 2023 par Maître [V] [F], notaire à [Localité 13], que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord. (…)

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

*invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 31 000 euros,

*ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmenté du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’agence aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale d’un montant correspondant à ses honoraires prévus à l’article « honoraire de l’agence ».

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autres autorisations.

Les parties pourront aussi si elles l’entendent conclure un avenant de prorogation des présentes. (…) »

En l’espèce, les consorts [S] soutiennent, sans être contredits par M. [X], qu’ils n’ont reçu aucune offre de prêt ou de refus de prêt de la part de M. [X] avant le 7 avril 2023, date limite pour réaliser la condition suspensive d’obtention d’un prêt conformément aux stipulations de la promesse de vente du 30 décembre 2022.

Par courrier du 20 avril 2023, M. [X] a transmis aux consorts [S] trois refus de prêt émanant selon lui de la banque postale, la caisse d’épargne et du CIC.

Ainsi, par courrier du 15 mai 2023, les consorts [S] ont mis en demeure M. [X] de leur régler la somme de 31 000 euros dont 10 000 euros déjà séquestrée chez le notaire au motif qu’il n’avait pas respecté ses obligations contractuelles en soumettant aux banques des offres de prêt non conformes aux stipulations du contrat du 30 décembre 2022.

Il ressort des pièces versées aux débats par M. [X] que celui-ci a transmis une demande de prêt à la banque postale pour un montant de 577 226 euros dont un prêt relais de 24 mois sur la somme de 357 000 euros (70 % de la revente du bien) et un prêt habitat complémentaire de 220 226 sur 25 ans, que la banque postale a refusé par courrier du 7 avril 2023. Comme l’indiquent les consorts [S], cette demande de prêt n’est pas conforme aux stipulations du compromis de vente du 30 décembre 2022 dès lors qu’il exigeait un montant maximum de 70 000 euros au titre du prêt relais.

M. [X] a également produit un courrier d’un courtier la société Pretto en date du 12 avril 2023 l’informant qu’il a réceptionné un refus de prêt de la part de la caisse d’épargne en date du 7 mars 2023. Toutefois les caractéristiques de ce prêt ne sont pas communiquées.

M. [X] communique également un refus de financement immobilier daté du 20 avril 2023 émanant du CIC Est. Il ressort toutefois de ce courrier que M. [X] a effectué la demande de prêt le 14 avril 2023 soit postérieurement à l’expiration du délai pour réaliser la condition suspensive.

M. [X], qui n’avait pas spontanément communiqué ces refus de prêt, a conduit les consorts [S] à faire application des stipulations du contrat et à lui adresser par courrier du 12 avril 2023 une demande de justification des diligences accomplies pour l’obtention d’un prêt dans un délai de huit jours. C’est dans ce contexte que par courrier du 20 avril 2020, M. [X] a transmis les trois refus de prêt sus-évoquéx, non conformes aux stipulations du contrat.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la non-obtention d’un prêt est imputable à M. [X] qui n’a pas soumis aux établissements bancaires des offres conformes aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente du 30 décembre 2022.

Or, conformément au contrat, en cas de non réalisation de la condition suspensive imputable à l’acquéreur la condition est réputée réalisée et le vendeur peut réclamer des dommages intérêts dont le montant n’est pas prévu au contrat.

Toutefois, contrairement à ce que prétendent les consorts [S], le défaut de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt même imputable à l’acquéreur n’entraîne pas le versement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale d’un montant de 31 000 euros.

Comme le relève M. [X], pour obtenir le versement de cette somme, conformément aux stipulations du contrat intitulées « réitération par acte authentique », il appartenait aux consorts [S] passée la date du 28 avril 2023 de mettre en demeure M. [X] de venir réitérer la vente par acte authentique dans un délai de 10 jours et le cas échéant, à défaut d’exécution, d’invoquer la résolution de plein droit du compromis de vente du 30 décembre 2022 puis de solliciter le versement de la somme de 31 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Force est de constater que les consorts [S] n’ont pas suivi la procédure prévue par le compromis de vente du 30 décembre 2022 dès lors que par courrier du 15 mai 2023 ils se sont basés sur l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour justifier le versement d’une telle somme.

Il ressort du contrat que c’est le refus de réitération de la vente par acte authentique qui justifie le versement de l’indemnité forfaitaire et clause pénale. L’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt lorsqu’elle est imputable à l’acquéreur entraîne uniquement l’allocation de dommages-intérêts qui ne sont pas sollicités par les consorts [S] dans la présente instance, ceux-ci se bornant à réclamer le paiement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale d’un montant de 31 000 euros.

En conséquence, les consorts [S] seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [X] à leur payer la somme de 31 000 euros correspondant à la clause pénale insérée dans le compromis de vente régularisé entre les parties le 30 décembre 2022.

Sur le sort de l’acompte de 10 000 euros séquestré par le Notaire Me [F]

L’article du compromis de vente du 30 décembre 2022 intitulé « prix- acompte » stipule :

« La somme de 10 000 euros sera déposée à titre d’acompte entre les mains de Maître [V] [F], choisi pour séquestre par les parties.

Ce dépôt interviendra au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signature des présentes par virement. Il s’imputera sur le prix, frais et honoraires convenus y compris honoraires de l’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur, sauf en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention. (…) Le séquestre détiendra l’acompte versé pour le compte de qui il appartiendra. Il le conservera avec pour mission de le ventiler ou de le remettre selon les prévisions stipulées aux présentes. (…) En cas de non réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur, à moins qu’il existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur. Dans ce cas le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signée des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive ».

L’article du compromis de vente du 30 décembre 2022 intitulé « financement de l’acquisition » stipule :

« Non-obtention du financement

L’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, tel que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de trois refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

À défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délais au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes.

Passé ce délai de huit jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autres formalités, le vendeur retrouvant son entière liberté.

Pour sa part, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus en produisant les refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. (…)

Non réalisation de la condition

Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront sans autre formalité, caduques de plein droit le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai. Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution à l’acquéreur de l’acompte qu’il a, le cas échéant, versé ou à son attribution au vendeur, le séquestre ne pourra se dessaisir des sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. »

L’article du compromis intitulé « réitération par acte authentique » stipule :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 28 avril 2023 par Maître [V] [F], notaire à [Localité 13], que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord. (…)

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

*invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 31 000 euros,

*ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmenté du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’agence aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale d’un montant correspondant à ses honoraires prévus à l’article « honoraire de l’agence ».

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autres autorisations.

Les parties pourront aussi si elles l’entendent conclure un avenant de prorogation des présentes. (…) »

Il ressort de la combinaison de ces stipulations du contrat synallagmatique de vente du 30 décembre 2022 que le sort de l’acompte en cas de réalisation fictive de la condition suspensive conformément à l’article 1304-3 du Code civil, à savoir en cas de faute ou négligence de l’acquéreur, n’est pas prévu par le contrat. Il apparaît en effet de que le contrat ne prévoit que des hypothèses dans lesquels la vente est réalisée, auquel cas l’acompte s’impute sur le prix (article du compromis sur l’acompte et le prix) ou les conditions suspensives ne sont pas réalisées, auquel cas l’acompte est restitué à l’acquéreur (article du compromis sur l’acompte et le prix, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et la réitération de la vente par acte authentique).

L’article du contrat concernant l’acompte et le prix évoque l’hypothèse dans laquelle il existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute ou la négligence de l’acquéreur, mais elle concerne le séquestre qui ne peut se dessaisir de la somme qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive.

En tout état de cause, la somme demandée constitue un acompte versé par l’acquéreur et aucune stipulation du contrat ne prévoit sa remise au vendeur notamment à titre indemnitaire en cas d’absence de réalisation de la condition suspensive du fait de l’acquéreur.

Il en résulte qu’en l’absence de stipulation prévoyant sa remise au vendeur en cas de mise en œuvre de l’article 1304-3 du code civil, l’acompte doit être restitué à l’acquéreur qui l’a versé.

Dès lors il convient de faire droit à la demande de M. [X].

En conséquence, les consorts [S] seront donc condamnés à restituer l’acompte de 10 000 euros séquestré chez le notaire Maître [V] [F] à M. [X].

Il sera également ordonné au notaire Maître [V] [F] de restituer à M. [X] l’acompte d’un montant de 10 000 euros séquestré entre ses mains conformément au compromis de vente du 30 décembre 2022 signé entre les consorts [S] et M. [X].

Sur la demande de majoration des intérêts

Aux termes de l’article L. 313-41 du code de la consommation, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

En application de l’article L. 341-35 du code de la consommation, lorsque la somme versée d’avance par l’acquéreur n’a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l’article L. 313-41, la somme due est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.

En application de l’article 1344 du Code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

En l’espèce, les articles L. 341-35 et L. 313-41 du code de la consommation sont étrangers aux relations entre les parties à une promesse de vente, de sorte que la somme précitée portera intérêt au taux légal à compter du 15 mai 2023, date de la mise en demeure.

Il est relevé que le courrier du 20 avril 2023 ne présente pas le caractère d’une mise en demeure dès lors qu’il ne porte pas interpellation suffisante des consorts [S] en ce qu’il sollicite leur accord pour que l’acompte soit restitué à M. [X] et ne les mets pas en demeure.

En conséquence les consorts [S] seront condamnés à payer à M. [X] les intérêts au taux légal sur la somme de 10 000 euros à compter du 15 mai 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [S], partie perdante seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [X] les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts.

Les consorts [S] seront condamnés in solidum à payer à M. [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [S] seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [X] à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

DEBOUTE M. [Z] [R] et Mme [C] [T] de leur demande de condamnation de M. [P] [X] à leur payer la somme de 31 000 euros correspondant à la clause pénale insérée dans le compromis de vente régularisé entre les parties le 30 décembre 2022;

CONDAMNE M. [Z] [R] et Mme [C] [T] à restituer l’acompte de 10 000 euros séquestré chez le notaire Maître [V] [F] à M. [P] [X].

ORDONNE au notaire Maître [V] [F] de restituer à M. [P] [X] l’acompte d’un montant de 10 000 euros séquestré entre ses mains conformément au compromis de vente du 30 décembre 2022 signé entre M. [Z] [R] et Mme [C] [T] et M. [P] [X] ;

CONDAMNE M. [Z] [R] et Mme [C] [T] à payer à M. [P] [X] les intérêts au taux légal sur la somme de 10 000 euros à compter du 15 mai 2023 date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Z] [R] et Mme [C] [T] aux dépens ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Z] [R] et Mme [C] [T] à payer à M. [P] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Z] [R] et Mme [C] [T] de leur demande de condamnation de M. [P] [X] à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LE GREFFIER LE MAGISTRAT