TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00810 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DIPH

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Doriane RICOTTI

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LFK

210 Rue des Prunus

01360 LOYETTES

représentée par la société BOURDON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Monsieur [I] [N]

né le 30 Novembre 1997 à BURGOIN JALLIEU

8 Place de la République

38118 HIERES SUR AMBY

non comparant, ni représenté

Madame [E] [Y]

née le 25 Avril 2001 à BOURGOIN JALLIEU

7 Promenade de Baldaquins

38080 L’ISLE D’ABEAU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C380532024000856 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

représentée par M^e Caroline LUDWIG, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 26 août 2020, consenti par la SCI L.F.K, monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] ont pris en location un logement situé 8 place de la République 38118 Hières-sur-Amby, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 507 € et d’un dépôt de garantie d’un montant de 497 €.

Le 19 août 2022, madame [E] [Y] a remis, en mains propres au bailleur, son courrier de dédite.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 22 novembre 2022, la SCI L.F.K a fait délivrer à monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 3 923,09 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de l’occupation du logement, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SCI L.F.K a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 30 novembre 2022.

Le 10 janvier 2023, monsieur [I] [N] a remis, en mains propres au bailleur, son courrier de dédite.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 3 juillet 2024 s’agissant de madame [E] [Y] et remis le 22 juillet 2024 dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile concernant monsieur [I] [N], la SCI L.F.K les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de les voir condamner au paiement des loyers impayés, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des réparations locatives.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI L.F.K demande au tribunal de :

• dire recevables les demandes ;

• condamner solidairement monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] à lui verser :

— la somme de 1 277,22 € au titre des loyers impayés,

— la somme de 117,16 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— la somme de 11 143,00 € au titre des réparations locatives ;

• dire que les intérêts dus courront au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation en date du 22 novembre 2022 ;

• condamner in solidum monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] à lui verser la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner in solidum monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En réponse, madame [E] [Y] demande au tribunal de :

• débouter la SCI L.F.K de sa demande de condamnation dirigée contre elle, au paiement d’un quelconque arriéré de loyer ;

• à titre principal, juger que les dégradations locatives ne sont pas liées à sa faute mais sont exclusivement imputables à monsieur [I] [N] ;

• en conséquence, débouter la SCI L.F.K de sa demande en condamnation dirigée contre elle, au paiement de la somme de 11 134,00 € ;

• à titre subsidiaire, débouter la SCI L.F.K de sa demande en condamnation dirigée contre elle au titre du changement de l’évier et la robinetterie de la cuisine et du changement des W.C ;

• débouter la SCI L.F.K de sa demande de condamnation dirigées contre elle au titre de la reprise des peintures et des plafonds ;

• à défaut, juger que pour toute réparation locative qui pourrait lui être mise à sa charge, il conviendra d’appliquer un coefficient de vétusté de :

—  80% pour toutes les peintures de l’appartement qui se trouvaient dans un état moyen lors de la prise de possession des lieux,

—  40% pour toutes les peintures de l’appartement qui se trouvaient dans un « bon état » lors de la prise de possession des lieux ;

en tout état de cause,

• ordonner la compensation des sommes éventuellement dues par les locataires avec le dépôt de garantie de 497 € versé lors de l’entrée dans les lieux ;

• juger qu’elle bénéficiera des plus larges délais de paiement pour toute condamnation prononcée à son encontre en application de l’article 1 343-5 du code civil ;

• débouter la SCI L.F.K de ses demandes de condamnation dirigées contre elles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

• condamner monsieur [I] [N] aux entiers dépens de l’instance.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SCI L.F.K, et de madame [E] [T] représentées par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s’en sont remis oralement aux conclusions, dont ils ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [I] [N] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en paiement des loyers impayés, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des réparations locatives et un des défendeurs, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande déterminée supérieure à 5 000 €, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur le paiement des loyers impayés

L’article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la dette locative s’établit à la date du 13 février 2024, à la somme de 5 682,37 €, déduction faite de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour l’année 2022 échéance du mois de février 2023 incluse.

Or, par décision du 10 janvier 2023, validée le 3 mars 2023, la commission de surendettement des particuliers de l’Isère a prononcé une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de madame [E] [Y], soit un effacement de la dette locative, actualisée au 10 janvier 2023, à hauteur de 4 450,15 €.

Par conséquent, monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] restent redevables de la somme de 1 232,22 € au paiement de laquelle ils seront condamnés solidairement.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justificatif en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le décret du 26 août 1987, pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables vise la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Compte tenu des justificatifs produits et notamment de l’avis d’imposition versé, monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 117,16 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021.

Sur les réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il ressort des paragraphes c et d de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et d’autre part de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret du 30 mars 2016 indique que « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] ont pris à bail le logement situé 58 place de la République 38118 Hières-sur-Amby, dont l’état doit être considéré comme bon, aux termes du constat d’entrée dans les lieux en date du 11 septembre 2020.

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi le 10 février 2023, que le logement a été dégradé par les locataires sortants lequel devait notamment être débarrassé et nettoyé en totalité.

La SCI L.F.K sollicite la somme de 11 134,00 € correspondant au montant du devis prévoyant la reprise des peintures des murs et plafonds et le remplacement d’équipements dégradés.

Sur les dégradations imputables à monsieur [I] [N]

Alors que les murs faisaient l’objet d’une mention en « bon état » lors de l’état des lieux d’entrée, ils ont été dégradés au cours du bail et sont désormais décrits en « mauvais état » par le constat de sortie des lieux.

Il en est de même pour les portes de la chambre 1 et 2.

Ainsi, le bailleur justifie de la nécessité des travaux de reprise des trous et par conséquent de peinture pour un montant de 5 536 € ainsi que du remplacement des portes abîmées pour un montant de 1 050 €.

Au cours de son audition dans le cadre d’une enquête pénale, monsieur [I] [N] a reconnu être à l’origine des nombreux impacts dans les murs, de sorte qu’il sera tenu seul responsable des dégradations.

Sur les dégradations imputables à monsieur [I] [N] et madame [E] [Y]

Il ressort de la comparaison des états des lieux que les plafonds en « bon état » malgré quelques traces lors de l’entrée du logement sont désormais décrit par le constat de sortie des lieux, en « mauvais état ». Le bailleur a nécessairement subi un préjudice sur ce chef qu’il chiffre à 2 115 € en raison du défaut d’entretien du logement par les locataires. Toutefois, au regard des traces préexistantes, il convient toutefois d’imputer sur le montant demandé, une part de vétusté à hauteur de 35% de sorte que les locataires conserveront à leur charge la somme de 1 374,75 €.

Les locataires supporteront également le remplacement des trois radiateurs cassés ainsi que le changement des WC dégradés au cours du bail.

En revanche, le bailleur ne justifie ni de la reprise de la peinture de l’escalier dont l’état à l’entrée et à la sortie du logement est similaire ni du changement du siphon qui ne fait l’objet d’aucune mention particulière.

Bien plus, il convient de souligner que l’évier de la cuisine comportait d’ores et déjà des traces d’usure et un mitigeur endommagé par le calcaire. Ainsi, ces équipements se trouvaient dans un état de vétusté avancé lors de la prise à bail par les locataires, qui ne supporteront pas les frais relatifs à leur remplacement.

Enfin, le bailleur sera également débouté de sa demande portant sur la pose et fourniture d’une tablette en bois sous fenêtre dès lors que le constat des lieux d’entrée comme de sortie mentionne la particulière fragilité du rebord lequel a d’ores et déjà « craqué par le passé ».

En conséquence, monsieur [I] [N] sera condamné seul à verser la somme totale de 6 586 € correspondant à :

—  5 536 € au titre de la reprise des murs et de la réfections des peintures murales,

—  1 050 € au titre du remplacement des portes.

Monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] seront condamnés solidairement à verser la somme de totale de 1 959,75 € correspondant à :

—  1 374,75 € au titre de la réfection des plafonds,

—  260 € au titre du remplacement des radiateurs,

—  325 € au titre du remplacement du WC.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu de sa demande, il convient d’octroyer à monsieur [I] [N] et madame [E] [Y], des délais de paiement sur la dette solidaire d’un montant de 3 309,13 € correspondant au montant des loyers et taxes impayés et aux réparations locatives, selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs.

Ainsi la SCI L.F.K peut réclamer à chacun des preneurs, la totalité de la dette solidaire d’un montant 3 309,13 € correspondant aux loyers et taxes impayés, et aux montant des réparations locatives imputables tant à monsieur [I] [N] et madame [E] [Y], sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

En revanche, il convient de rappeler que monsieur [I] est seul tenu responsable de certaines réparations locatives, pour lesquelles la solidarité de madame [E] [Y] est exclue.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [N] et madame [E] [Y], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 800,00 € sera allouée de ce chef à la SCI L.F.K.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] à payer à la SCI L.F.K la somme de 1 232,22 € correspondant au loyers et charges impayés ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] à payer à la SCI L.F.K la somme de 117,16 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] à payer à la SCI L.F.K la somme de 1 959,75 € au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE monsieur [I] [N] à payer à la SCI L.F.K la somme de 6 586 € au titre des réparations locatives ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] pourront s’acquitter de la dette solidaire d’un montant de 3 309,13 € par des versements mensuels de 140,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] à payer à la SCI L.F.K la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [N] et madame [E] [Y] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION