TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

N° Minute : 25/435

N° RG 25/00400 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLNK

Plaidoirie le 20 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

en présence de Mme [J] [C] auditrice de justice

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H]

307 rue du Grand-Champ

(anciennement dénommé 193 rue Buisson Couchant)

38730 VAL-DE-VIRIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 22 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats de baux datés du 24 octobre 2018 et 14 mars 2019, consenti par la société d’Habitation des Alpes, monsieur [I] [H] a pris en location un logement situé au 193 rue Buisson Couchant, entrée B, 38730 VIRIEU-SUR-BOURBRE devenu 307 rue du Grand-Champ HLM Buisson Couchant, 38730 VAL-DE-VIRIEU et un garage situé au 93 rue Buisson Couchant, garage A, 38730 VIRIEU-SUR-BOURBRE devenu 93 rue du Buisson Couchant, bâtiment A, 38730 VAL-DE-VIRIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 312,37 euros pour le logement et 45,64 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 3 septembre 2024, la société d’Habitation des Alpes a fait délivrer à monsieur [I] [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1410,73 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La société d’Habitation des Alpes a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 4 septembre 2024 la situation d’impayés de monsieur [I] [H].

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 10 mars 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, la société d’Habitation des Alpes a assigné monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit des baux conclus le 24 octobre 2018 et le 14 mars 2019 ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation des baux compte tenu des manquements réitérés du locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

• ordonner l’expulsion de monsieur [I] [H] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est;

• condamner monsieur [I] [H] à lui payer les sommes suivantes :

—  2307,15 €, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 11 février 2025, sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 1410,73 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

• Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

— juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

• ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

• condamner monsieur [I] [H] à lui payer la somme de 380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [I] [H] s’est présenté le 15 mai 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [I] [H] vit seul dans le logement et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1472 euros, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1096 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025, en présence de la société d’Habitation des Alpes, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3054,16 euros suivant décompte arrêté au 13 mai 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [I] [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La société d’Habitation des Alpes justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 4 septembre 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 10 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la société d’Habitation des Alpes produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [I] [H] ne paie pas régulièrement ou intégralement les loyers depuis le mois de novembre 2023.

Au vu de ces impayés, la société d’Habitation des Alpes a fait délivrer à monsieur [I] [H], le 3 septembre 2024, un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de baux.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la société d’Habitation des Alpes.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires insérées dans les contrats de baux et rappelées dans le commandement de payer sont réunies depuis le 4 novembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 13 mai 2025 à la somme de 2601,03 euros, au paiement de laquelle monsieur [I] [H] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [I] [H] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 4 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [H], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires insérées aux contrats de baux liant les parties sont réunies à compter du 4 novembre 2024 ;

DIT que [I] [H] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [I] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 307 rue du Grand-Champ HLM Buisson Couchant, 38730 VAL-DE-VIRIEU et du garage situé au 93 rue Buisson Couchant, bâtiment A, 38730 VAL-DE-VIRIEU ;

AUTORISE la société d’Habitation des Alpes à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 4 novembre 2024 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [I] [H] à payer à la société d’Habitation des Alpes l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [I] [H] à payer à la société d’Habitation des Alpes la somme de 2601,03 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 mai 2025, échéance du mois d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la société d’Habitation des Alpes de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [I] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION