Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [V] [P]

66 Rue Saint Jacques

Etage 2

44200 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01189 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5UN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER,

CCC à Madame [X] [V] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2023, ayant pris effet le même jour, Monsieur [B] [S] a donné à bail à Madame [X] [P] un logement à usage d’habitation lui appartenant sis, 66 rue Saint Jacques – 2ème étage – 44200 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 813 €, outre une provision sur charges de 50 € par mois.

Le bailleur et la société par actions simplifiée Action Logement Services ont signé un contrat de cautionnement Visale le 18 septembre 2023.

Le 29 janvier 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [X] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.059,60 € au titre des loyers échus et impayés au 24 novembre 2023.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 29 janvier 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 8 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 9 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [X] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [P] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [X] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.256,08 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2024 sur la somme de 2.059,60 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Madame [X] [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Madame [X] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [X] [P] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8.134,08€ selon le décompte arrêté au 3 octobre 2024, étant précisé qu’elle a transmis ce décompte actualisé à Madame [X] [P] par courrier électronique du 3 octobre 2024.

Régulièrement assignée à étude, Madame [X] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société demanderesse a déclaré n’avoir pas d’information à ce sujet.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [X] [P] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil (ancien article 2305), la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

L’article 2309 du code civil (ancien article 2306) dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 18 septembre 2023 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il ressort du décompte du 18 juillet 2024 et de la quittance subrogative du 12 juillet 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [B] [S] la somme de 6.508,08 € au titre des impayés de loyers dus par Madame [X] [P].

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait Monsieur [B] [S] à l’encontre de Madame [X] [P], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 9 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le contrat de bail liant Monsieur [B] [S] à Madame [X] [P] contient une clause résolutoire applicable de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de paye rdemeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partir du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [X] [P] le 29 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2.059,60 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

Dès lors, Madame [X] [P], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [X] [P] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses, étant précisé que Madame [X] [P] sera condamnée à payer ces indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 16 septembre 2024 et du détail de la créance arrêté au 3 octobre 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [B] [S] une somme totale de 8.134,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période allant de septembre 2023 à septembre 2024.

Madame [X] [P] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, le diagnostic social et financier indique que Madame [X] [P] vit seule avec ses deux enfants, âgés de 2 et 3 ans, et qu’elle ne perçoit que le RSA, outre des allocations de 148 € versées par la Caisse d’Allocations Familiales, et une allocation logement. Outre ses charges courantes, elle a déclaré au travailleur social qu’elle avait d’autres dettes et des crédits à rembourser, le travailleur social précisant toutefois que l’évaluation n’était que partielle du fait du peu de mobilisation de Madame et de son absence à plusieurs des rendez-vous qui lui ont été proposés. Il était encore mentionné dans le diagnostic que Madame avait dû être relogée le 23 avril dernier à la suite d’un dégât des eaux nécessitant des travaux et qu’elle n’avait justifié le non-paiement des loyers sinon pour dire qu’elle ne les règlerait pas du fait de la “dangerosité” du logement. Madame [X] [P] n’a toutefois pas comparu à l’audience pour actualiser sa situation personnelle et financière, de sorte qu’en l’absence d’éléments produits sur la situation de la locataire, le Juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité d’apurer la dette dans le délai de trois années, prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ce d’autant plus que la dette est particulièrement élevée et que le décompte laisse apparaître une absence de reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois.

En conséquence, Madame [X] [P] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.134,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 2.059,60 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [P] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 29 janvier 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [X] [P] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [X] [P] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 30 mars 2024, du contrat de bail conclu entre Monsieur [B] [S] et Madame [X] [P], portant sur le logement 66 rue Saint Jacques – 2ème étage – 44200 NANTES ;

DIT que Madame [X] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.134,08 € (HUIT MILLE CENT TRENTE QUATRE EUROS ET HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 2.059,60 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer cette indemnité d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [X] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 29 janvier 2024 ;

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET