TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00532 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DL3X

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT

21 avenue de Constantine

38100 GRENOBLE CEDEX

représenté par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Madame [O] [P] née [D]

1 Montée des Acacias – logement n°18

38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN

comparante en personne

Monsieur [W] [I]

né le 26 Juin 1973 à PONT DE BEAUVOISIN

1 Montée des Acacias – logement n°18

38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail verbal ayant commencé à courir le 30 mai 2022, consenti par la société ALPES ISÈRE HABITAT, madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] ont pris en location un logement situé 1 montée des Acacias, logement 18, 38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant actualisé de 561,05 euros.

Par acte de commissaire de justice, signifiés respectivement à personne et à domicile à madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] le 16 janvier 2025, la société ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1823,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

La société ALPES ISÈRE HABITAT a signalé le 9 décembre 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I].

Par acte de commissaire de justice, signifié respectivement à personne et à domicile à madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] le 28 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025 la société ALPES ISÈRE HABITAT a assigné madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

• ordonner l’expulsion des locataires ainsi que tout occupant de leur chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• dire que faute par les locataires de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

• autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

• condamner solidairement madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  2289,46 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 18 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• de ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] se sont présentés le 19 juin 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] vivent dans le logement en cause avec leurs trois enfants et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1366,43 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 975,74 euros. Madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2025, en présence de la société ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2419,98 euros suivant décompte arrêté au 24 juin 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La société ALPES ISERE HABITAT ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement.

Madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] qui ont comparu en personne et qui ne contestent ni le principe ni le montant de la dette ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 70 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

L’article 1714 du code civil dispose qu’ «on peut louer ou par écrit ou verbalement» sauf dispositions particulières pour les baux ruraux.

L’article 1715 du code civil précise que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] qui jouissent du logement situé 1 montée des Acacias, logement 18, 38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN, propriété de la société ALPES ISERE HABITAT, ont cessé d’honorer le paiement des loyers à compter du mois de juillet 2024.

Les paiements effectués au titre de la période antérieure au mois de juillet 2024 constituent un commencement d’exécution de la part de madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] du bail verbal évoqué quand bien même il n’existe aucun écrit établi entre les parties.

Madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I], régulièrement assignés et comparant lors de l’audience, n’ont pas contesté l’existence de ce bail ; outre l’assignation, ils se sont vus signifier un commandement de payer les loyers.

En conséquence, en application des dispositions précitées, il y a lieu de constater l’existence d’un bail verbal conclu entre les parties.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La société ALPES ISERE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 28 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail verbal

Conformément à l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bail ayant été conclu verbalement, il y a lieu d’écarter l’application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, relative à l’existence d’une clause résolutoire automatique dans les contrats de bail d’habitation soumis à ladite loi.

L’article 1228 du code civil précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il est constant que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si le retard dans l’exécution ou l’inexécution partielle est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] ne paient pas régulièrement ou intégralement leur loyer depuis le mois de juillet 2024.

Au vu de ces impayés, la société ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] le 16 janvier 2025, un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] ont repris le paiement courant des loyers depuis le mois d’avril 2025. En effet, alors que le montant de la dette était de 1958,82 euros à la date du commandement de payer, son montant a été arrêté à la somme de 2419,98, selon la dernière actualisation intervenue avant la date de l’audience.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que la société ALPES ISÈRE HABITAT ne rapporte pas la preuve d’un manquement suffisamment grave de madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] à leurs obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, dont la poursuite dès lors sera ordonnée.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit pour le logement à la date du 24 juin 2025 à la somme de 2150,40 euros, déduction faite des loyers du garage, au paiement de laquelle madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, dès lors que le bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délai, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunies. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, en l’absence de clause prévoyant la solidarité stipulée dans le contrat de bail, madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] ne sont pas tenus solidairement mais conjointement, de sorte que la société ALPES ISÈRE HABITAT ne peut réclamer que la moitié de la dette à chaque co-débiteur.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre la société ALPES ISÈRE HABITAT d’une part, et madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] d’autre part, portant sur un logement et situé 1 montée des Acacias, logement 18, 38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN ;

DEBOUTE la société ALPES ISERE HABITAT de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal ;

ORDONNE la poursuite du bail verbal entre madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] et la société ALPES ISERE HABITAT ;

CONDAMNE conjointement madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] à payer à la société ALPES ISÈRE HABITAT, la somme de 2150,40 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés du logement au 24 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 60 euros avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

DEBOUTE la société ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [P] née [D] et monsieur [W] [I] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION