TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01040 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DNXY

Plaidoirie le 13 Janvier 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Augusta PUPO

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Cécile SCHAPIRA

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER 24-24 BIS LIBÉRATION

24-24 Bis Rue de la Libération

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentée par la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Cécile SCHAPIRA, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

S.C.I. CEMESA

22 Bis Rue de la Libération

38300 BOURGOIN JALLIEU

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. CEMESA est propriétaire des lots 19, 20 et 22 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « 24-24 Bis Libération » situé 22 B Rue de la libération à BOURGOIN-JALLIEU (38300), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « 24/24 Bis Libération », représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VALLÉE (ci-après la SAS FONCIA VALLÉE ou le syndicat), a invité la S.C.I. CEMESA à participer à une procédure simplifiée de recouvrement de petites créances, mise en œuvre par un commissaire de justice.

Un procès-verbal de carence du débiteur a été dressé le 9 juillet 2025, constatant l’absence de réponse et de paiement de la S.C.I. CEMESA.

Par assignation du 18 septembre 2025, délivré selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « 24/24 Bis Libération » a saisi le tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 10, 10-1 de la loi n° 65-557 du 10.07.1965, 1231-6 et 1240 du code civil, ainsi que des articles 514, 515, 696, 700 du code de procédure Civile et du contrat de syndic :

DÉCLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « 24-24 Bis LIBÉRATION » recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit,CONDAMNER la S.C.I. CEMESA à payer sans délai au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « 24-24 Bis LIBÉRATION » la somme de 2 405,51 €, somme à actualiser au jour de l’audience, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13.02.2023,ORDONNER la capitalisation des intérêts,CONDAMNER la même au paiement d’une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,RAPPELER, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux écritures régulièrement déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La S.C.I. CEMESA, régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 13 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la note en délibéré

En application du principe du contradictoire, consacré par l’article 16 du Code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision que sur les moyens et prétentions qui ont été débattus contradictoirement entre les parties. Ce principe s’applique notamment aux demandes d’actualisation formulées postérieurement à l’audience par voie de note en délibéré.

Il s’ensuit qu’une note en délibéré comportant une demande d’actualisation ne peut être prise en considération que si elle a été régulièrement communiquée à la partie adverse et que celle-ci a été mise en mesure de présenter ses observations.

En l’espèce, par note en délibéré en date du 4 février 2026, le syndicat a procédé à l’actualisation de la dette de la S.C.I. CEMESA au 1er janvier 2026 pour un montant de 3 007,90 euros.

Toutefois, faute pour le syndicat de justifier de la communication de cette actualisation à la partie adverse, cet élément nouveau, non soumis au débat contradictoire, ne sera pas pris en compte dans le présent jugement.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi ajoute que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance par la production des pièces suivantes :

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023 ;

— un décompte des sommes impayés arrêté au 25.07.2025 ;

— les relevés individuels de charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024 ;

— les appels provisionnels pour la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 ;

— les lettres de mises en demeure adressées en février, août et novembre 2023 ainsi qu’en février 2025 et divers courriers de relance.

Le dernier relevé de comptes fait apparaître un solde débiteur de 2 405,51 euros.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Il n’est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. La demande formée au titre des frais de mise en demeure sera par conséquente rejetée.

Pour la transmission du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte d’administration de la copropriété.

Il convient donc d’exclure du décompte les frais de recouvrement et de contentieux, lesquels s’élèvent en l’espèce à 1 255,76 euros (40 € +30 € + 40 € + 30 € + 40 € + 30 € + 398,51 € + 88,68 € + 54 € + 6,75 € + 44 € + 54 € + 5,82 € + 44 € + 350 €), ces frais devant faire l’objet d’une condamnation distincte au titre des dépens ou des frais irrépétibles.

Dès lors, au vu des pièces produites et en l’absence de toute contestation utile, il y a lieu de condamner la S.C.I. CEMESA à payer au syndicat la somme de 1 149,75 euros correspondant aux appels de charges échus au 25 juillet 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, date de la première mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produisent eux-mêmes intérêts lorsque le contrat le prévoit ou lorsque le juge en décide ainsi.

Il y a lieu, en l’espèce, d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. CEMESA, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation et de signification du présent jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La S.C.I. CEMESA, partie perdante, sera condamnée à payer au Syndicat, la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par rendu par défaut et en dernier ressort par décision mise à disposition du greffe,

CONDAMNE la S.C.I. CEMESA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “24/24 Bis Libération”, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VALLÉE, sis 24 Bis Rue de la libération à BOURGOIN-JALLIEU (38300), la somme de 1 149,75 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. CEMESA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “24/24 Bis Libération”, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VALLÉE, sis 24 Bis Rue de la libération à BOURGOIN-JALLIEU (38300), la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la S.C.I. CEMESA aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation et de signification du présent jugement,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT QUATRE FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE