TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00166 -

N° Portalis DBX2-W-B7J-K3OH

S.C.I DU 16 SEPTEMBRE

C/

[E] [U] épouse [G]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 2025

DEMANDERESSE:

S.C.I DU 16 SEPTEMBRE

RCS NIMES N° 841 935 190

585 Chemin De La Baracine

Route De Poulx

30000 NIMES

comparante en personne

DEFENDERESSE:

Mme [E] [U] épouse [G]

née le 28 Juillet 1954 à BENI SIDEI NADOR (MAROC)

42 Chemin Du Mazet

Bat 1. RDC . Porte N°2

30000 NIMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 17 mars 2025

Date du Délibéré : 28 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date du 14 août 2023, LA SCI DU 16 SEPTEMBRE a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [E] [U] épouse [G] un logement d’habitation situé 42, chemin du Mazet Bat 1 RDC P2 à Nîmes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 28 octobre 2024, LA SCI DU 16 SEPTEMBRE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 2 900 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, LA SCI DU 16 SEPTEMBRE a assigné Madame [E] [U] épouse [G] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 17 mars 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dès que le délai légal sera expiré,

DIRE qu’en suite de son expulsion, si Madame [E] [U] épouse [G] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

CONDAMNER Madame [E] [U] épouse [G] au paiement à titre provisionnel :

— De la somme principale de 3 466,73 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 décembre 2024 avec les intérêts de droit à compter de la décision à venir,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation et jusqu’à entière libération des lieux,

— De la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 17 mars 2025, la SCI du 16 septembre, comparant par ministère d’avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 185 euros (terme du mois de mars 2025 inclus) arrêtée au 17 mars 2025.

Madame [U], comparante, a fait reconnu être redevable des arriérés locatifs sollicités, a indiqué être confrontée à de lourdes difficultés financières et a demandé le bénéfice de délais de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SCI DU 16 SEPTEMBRE justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX du Gard le 28 octobre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 15 janvier 2025 pour l’audience du 17 mars 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [E] [U] épouse [G] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [E] [U] épouse [G] le 28 octobre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 09 décembre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [E] [U] épouse [G] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article L.412-6 du CPCE

L’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution alinéas 1 et 2 dispose : " Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Par ailleurs il résulte des dispositions de l’article R. 441-1 du code de procédures civiles d’exécution que : " La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R. 412-2 n’est pas applicable. "

Par conséquent, il convient de dire qu’en suite de son expulsion, si Madame [E] [U] épouse [G] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SCI DU 16 SEPTEMBRE produit un décompte arrêté au 17 mars 2025 faisant état d’une dette locative de 4 185,00 euros (terme du mois de mars 2025 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [E] [U] épouse [G] sera condamnée à payer par provision à LA SCI DU 16 SEPTEMBRE la somme de 4 185,00 euros (terme du mois de mars 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Madame [U] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant et que la dette locative n’a cessé de s’accroître depuis la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des termes du diagnostic social et financier versé aux débats qu’eu égard à la situation financière de Madame [U], extrêmement obérée, le taux d’effort de remboursement des arriérés locatifs cumulé à la poursuite du paiement des loyers courant apparaît trop important et que l’intéressée recherche donc un logement moins onéreux.

Par ailleurs, il est constaté que Madame [U] n’a pas versé aux débats d’éléments relatifs à sa situation personnelle et financière actuelle.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [E] [U] épouse [G] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [E] [U] épouse [G] sera condamnée à payer la somme de 300 euros à LA SCI DU 16 SEPTEMBRE au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [E] [U] épouse [G] qui succombe, supportera les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SCI DU 16 SEPTEMBRE recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2023 entre LA SCI DU 16 SEPTEMBRE et Madame [E] [U] épouse [G] concernant le logement situé 42, chemin du Mazet Bat 1 RDC P2 à Nîmes étaient réunies à la date du 09 décembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 09 décembre 2024,

CONSTATONS que Madame [E] [U] épouse [G] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [E] [U] épouse [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis 42, chemin du Mazet Bat 1 RDC P2 à Nîmes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en suite de son expulsion, si Madame [E] [U] épouse [G] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

CONDAMNONS Madame [E] [U] épouse [G] à payer par provision à LA SCI DU 16 SEPTEMBRE à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [E] [U] épouse [G] à payer par provision à LA SCI DU 16 SEPTEMBRE la somme de 4 185,00 euros (terme du mois de mars 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [E] [U] épouse [G] à payer à LA SCI DU 16 SEPTEMBRE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [E] [U] épouse [G] aux entiers dépensde l’instance.

La Greffière, La Juge,