AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier N° RG 17/00456

N° Portalis DBZD-W-B7B-BU3B

BIENS 2021/050

[…]

JUGEMENT DU 22 Avril 2021

DEMANDERESSE:

S.A. ETAM LINGERIE, venant aux droits de la Société ETAM PRET A PORTER

[…]

[…] représentée par M^e Caroline PELAS-RENOIR, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant,

M^e Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. KEOPS 02

[…]

[…] représentée par M^e Gérard KREMSE v^ocat ^au ^barre de BRIEY, avocat postulant, Me

Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Débats, prononcé : Juge des loyers commerciaux : Madame Michèle BÉRAIN, Vice-Président Greffier: Madame Angélique AMEROTTI, Adjoint administratif, faisant fonction de greffier

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Suivant acte authentique en date du 3 novembre 2006, la SNC POLE EUROPE aux droits de laquelle intervient la SCI KEOPS 02 a donné à bail à loyer à la SAS ETAM PRET A PORTER les locaux sis: « Commune de […]

D’ACTITIVITES DES TROIS FRONTIERES, cadastré section […], lieudit « A

Menoie »,d’une contenance de 10 ha 67 a et 64 ca,

Dans un bâtiment à usage commercial, dit Bâtiment D, d’une surface hors oeuvre nette d’environ 400 m2, une cellule commerciale d’une SHON de 358 m2 environ (…), une aire de vente d’une surface de 304 m2 ».

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières commençant à courir le jour de la prise de possession des locaux, en l’espèce le 5 septembre 2007, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 71 600 €.

Un congé avec offre de renouvellement a été signifié le 15 juin 2016 à la SAS ETAM

PRET A PORTER, avec prise d’effet au 1er janvier 2017, tel que prévu par l’article L 145-9 du

Code de commerce, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 83 828,88 € HT.

Par lettre recommandée du 29 septembre 2016, la Société SCHNEIDER INTERNATIONNAL, mandataire de la SAS ETAM PRET A PORTER, a formulé une offre de renouvellement du bail.

Par lettre recommandée du 22 décembre 2016, réceptionnée par le mandataire de la

Société KEOPS 02 le 23 décembre 2016, la SAS ETAM PRET A PORTER lui a notifié un mémoire aux fins de fixation du loyer à la somme de 46 000 € et celle du loyer provisionnel à 50 000 € HT.

Par acte d’huissier en date du 13 avril 2017, la SAS ETAM PRET A PORTER a assigné la SCI KEOPS 02 devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de BRIEY, sur le fondement des articles L 145-33 et R 145-23 et suivants du Code de commerce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

- lui adjuger l’entier bénéfice de ses demandes telles que formulées dans son mémoire, ainsi que dans tout autre mémoire complémentaire qu’elle serait amenée à prendre au cours de la présente procédure,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 46 000 € hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2017, date d’effet du renouvellement,

- condamner la SCI KEOPS 02 à lui rembourser les loyers trop-perçus depuis le 1er janvier 2017, avec intérêts au taux légal,

- fixer le loyer provisionnel à la somme de 50 000 € hors taxes par an, pour le cas où une expertise serait ordonnée,

- prendre acte de ce qu’elle ne formule pas d’opposition à toute demande d’expertise qui pourrait être faite par la bailleresse, à condition que la consignation soit mise à la charge de la bailleresse, et sous protestations et réserves d’usage,

- condamner la SCI KEOPS 02 à lui régler la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civle,

2

Par mémoire en défense notifié à la SAS ETAM PRET A PORTER par lettre recommandée en date du 5 mai 2017, la SCI KEOPS 02 a sollicité que :

- le prix du loyer du bail à renouveler soit fixé à compter du 1er janvier 2017 à la somme de 83 828,88 € hors taxes et hors charges par an, si une expertise devait être ordonnée, elle le soit à la charge de la SAS ETAM PRET A

-

PORTER qui est en demande à la procédure en diminution du loyer, alors même que la société bailleresse sollicite l’application des indices conformément à l’article R 145-34 du Code de commerce,

- dans ce cas, le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 83 828,88 € correspondant uniquement

à la variation indicielle, la SAS ETAM PRET A PORTER soit condamnée à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

- l’exécution provisoire soit ordonnée.

Par jugement du 14 août 2017, le juge des loyers commerciaux a : constaté la régularité de la procédure,

- débouté la SAS ETAM PRET A PORTER de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance,

- rappelé que celle-ci est tenu de payer les loyers échus jusqu’à la décision définitive au prix ancien,

- ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur Y-Z X.

L’expert a déposé son rapport le 27 mai 2019 en retenant une valeur locative de 41 600 €.

Par mémoire après expertise n° 3 notifié pour l’audience de mise en état du 25 mai

2020, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA ETAM LINGERIE a demandé au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal,

- débouter la SCI KEOPS 02 de l’intégralité de ses demandes,

- fixer le montant du loyer de base du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 41 600 € HT/HC par an à compter du 1er janvier 2017, date d’effet du renouvellement,

- condamner la SCI KEOPS 02 à rembourser à la Société ETAM LINGERIE les trop-perçus de loyer depuis le 10 janvier 2017, date d’effet du renouvellement avec intérêt au taux légal,

- condamner la SCI KEOPS 02 à lui régler la somme de 7 000 € en application des dispositions

^de ^l'^article ⁷⁰0 Code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de l’expertise judiciaire,

à titre subsidiaire, si une nouvelle expertise venait à être ordonnée,

- désigner tel expert qu’il plaira avec mission classique en la matière visant à déterminer la valeur locative du local considéré à la date du 1er janvier 2017 au visà des articles L 145-33 et R 145-3

à R 145-8 du Code de commerce,

- mettre la consignation à la charge de la bailleresse demanderesse à cette nouvelle mesure

d’expertise,

- fixer un loyer provisionnel de 41 600 € HT/HC par an, en tout état de cause,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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- ^constater que le principe du contradictoire n’a pas été respecté lors des opérations d’expertise, en conséquence,

- prononcer la nullité des opérations d’expertise conduites par Monsieur X et de son rapport, subsidiairement,

- écarter le rapport d’expertise de Monsieur X et les autres documents non débattus contradictoirement devant l’expert, en tout état de cause,

- voir nommer un expert judiciaire avec mission habituelle dans le respect strict du contradictoire, à titre subsidiaire au fond,

- débouter la Société ETAM LINGERIE de l’intégralité de ses demandes,

- fixer le loyer du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017, concernant les locaux loués par la Société KEOPS 02 à la Société ETAM LINGERIE, à la somme de 83 828,88 € hors taxes et hors charges par an,

- condamner la Société ETAM LINGERIE à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rencue le 19 octobre 2020.

Plaidée à l’audience du 14 décembre 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2021, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA NULLITÉ DU RAPPORT D’EXPERTISE

L’article 16 du Code de procédure civile énonce que: "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations".

En l’espèce, la SCI KEOPS 02 expose que l’expert judiciaire n’a pas rempli correctement sa mission en ce qu’il n’a pas déposé son rapport dans le délai qui lui était imparti et qu’il a ignoré ses dires et pièces ; elle critique par ailleurs l’estimation de la valeur locative retenue par l’expert qui selon elle méconnaît le principe du contradictoire, dans la mesure où il n’a pas communiqué aux parties les documents sur lesquels il s’est fondé.

S’agissant du délai de dépôt du rapport d’expertise, il convient de remarquer que si

l’expert a été désigné par jugement du 14 août 2017, les premiers dires de la Société ETAM sont intervenus le 3 avril 2018, ceux de la SCI KEOPS 02 le 30 mai 2018, alors que les derniers dires 4

D’autre part, l’examen du rapport d’expertise et des réponses aux dires y annexées démontrent que l’expert a tenu compte des éléments et pièces produites par chacune des parties, a précisément indiqué pourquoi il en retenait certaines et rejetait les autres ; il a par ailleurs répondu aux dires des parties.

Il convient de relever que la société bailleresse, qui estime que ces irrégularités lui ont été préjudiciables, ne justifie aucunement d’un grief, étant précisé qu’elle n’a pas saisi le juge chargé du contrôle des expertises relativement à une quelconque carence de l’expert dans l’exécution de sa mission.

S’agissant des méthodes d’évaluation et éléments de références retenus par l’expert, il convient de rappeler les dispositions de l’article R 145-7 alinéa 3 du Code de commerce relatif aux prix du voisinage, lequel impose que les références proposées comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succinte, ce qui est le cas pour les enseignes proposées par la Société ETAM LINGERIE, .

Par ailleurs, l’expert indique dans son rapport et le rappelle dans sa réponse à un dire de la SCI KEOPS 02 que les références retenues ont été dûment vérifiées, que les baux des locaux en question sont confidentiels mais qu’il tenait tous les éléments justificatifs à la disposition du tribunal, ce qui est la preuve de la vérification effectuée. Enfin, l’expert a énoncé la méthode qu’il a retenue pour déterminer la valeur locative des locaux litigieux.

Dans ces conditions, la demande de nullité du rapport d’expertise sera rejetée.

SUR LA FIXATION DU LOYER

Suivant acte authentique en date du 3 novembre 2006, la SNC POLE EUROPE, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la Société KEOPS 02, a donné à bail à loyer à titre commercial pour une durée de 9 ans à la Société ETAM PRET A PORTER, aux droits de laquelle se trouve la Société ETAMLINGERIE, dans un bâtiment à usage commercial dit Bâtiment D une cellule commerciale d’une SHON de 358 m2 environ, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 71 600 €, ramené la première année à 64 400 € et la deuxième année à 68 020 €.

Il était convenu entre les parties que la révision du bail interviendrait annuellement à la date anniversaire de départ de la location d’après la variation de l’indice national du coût de la construction, conformément à l’article L 145-39 du Code de commerce relatif à la clause d’échelle mobile.

A la date d’échéance du bail le 4 septembre 2016, le montant du loyer annuel indexé s’élevait à la somme de 83 828,88 €.

La société bailleresse sollicite que le prix du loyer de renouvellement soit fixé conformément à l’article L 145-34 du Code civil, par référence aux indices, soit à la somme de

83 828,88 € hors taxes et hors charges.

La société locataire considère que la valeur locative doit être retenue conformément

à l’évaluation de l’expert.

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La stipulation dans le bail d’une clause d’indexation conventionnelle telle que convenue par les parties n’a ni pour objet ni pour effet de les priver du droit de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la valeur locative du local loué.

Par ailleurs, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative, même inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement, sans que le locataire ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de la valeur locative.

Selon l’article L 145-33 du Code ce commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R 145-3 du Code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au

*local s’apprécient en considération : 1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme

d’activité qui y est exercée,

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Analysant chacun des éléments visés à l’article L 145-33 précité, l’expert judiciaire a conclu que la valeur locative du local est de 132 €/m²/an, soit la somme de 41 580 € arrondie

à 41 600 €, en se fondant :

- d’une part, sur les caractéristiques du local dont il a relevé que les locaux, se composant d’un bâtiment unique en rez-de-chaussée incluant une surface de vente et des locaux annexes d’une surface pondérée de 315 m², se situent indépendamment de l’ensemble commercial et que ses vitrines et son entrée font dos à l’axe routier principal et à une grande partie du parking client, qu’ainsi, bien que conforme à l’activité exercée, le local est pénalisé par sa situation,

- d’autre part, sur une destination des lieux conforme aux usages courants,

- sur le bail dont certaines dispositions contractuelles sont défavorables à la locataire mais, régulièrement pratiquées dans la zone commerciale, ne seront pas retenues comme un élément de minoration de la valeur locative,

- et enfin, sur les prix pratiqués dans le voisinage par unité de surface et locaux équivalents.

La Société KEOPS 02 reproche au rapport d’expertise de ne pas avoir pris en considération pour l’estimation de la valeur locative :

6

2) le fait que le magasin soit situé à proximité immédiate des frontières belges et luxembourgeoises et fait partie d’un « bassin de vie dynamique favorable à l’activité du preneur », il est proche d’un vaste espace commercial avec hypermarché et galerie commerciale, le secteur est en plein développement.

En l’espèce, l’expert a parfaitement établi (photographie à l’appui), et cela n’a pu qu’être constaté par les parties lors de la visite des lieux, que le local occupé par le magasin ETAM est certes situé face au rond-point d’accès à la zone mais que ses vitrines permettant de présenter l’achalandage et les portes d’entrée en verre sont sur la façade opposée à ce rond-point, ce qui a pour effet d’impacter défavorablement sa visibilité pour les personnes pénétrant dans la zone commerciale.

Par ailleurs, l’expert a retenu les références de loyers recueillies par le Cabinet

Schneider International, expert privé de la Société ETAM LINGERIE, relatives à des locaux situés dans la zone commerciale des Trois Fontaines, portant sur des commerces d’alimentation, optique et chaussures, pour un loyer au m2/an allant de 139 à 151 €, ainsi que sur deux magasins de textiles pour des loyers de 126 et 128 €, références qu’il indique avoir dûment vérifiées. Il a par ailleurs recueilli auprès de bailleurs et preneurs locaux deux autres locations pour des loyers/m² de 112 et 137 €. L’expert a néanmoins rejeté les références produites par l’expert COLOMER en raison de leur localisation, soit à 50 ou 110 kms de la […]

SAINT-MARTIN.

Il a encore justement exclu de retenir dans son analyse les locaux commerciaux situés dans les galeries du centre commercial voisin, lesquelles, ainsi qu’il l’indique, ont une commercialité spécifique et unique, et de ce fait ne peuvent servir d’éléments de comparaison avec des locaux situés dans la zone des Trois Frontières.

Dans ces conditions, ni les conclusions de l’expert COLOMER dont la Société KEOPS

02 se prévaut, qui ne rapporte aucun terme de comparaison probant, ni les loyers comparatifs dans le secteur révélant le marché local, ne permettent sérieusement de remettre en cause l’évaluation locative des locaux déterminée par l’expert judiciaire, qui a retenu pour comparaison des locaux immédiatement voisins et dont les baux sont en cours, répondant en outre de façon pertinente aux objections élevées par la Société KEOPS 02.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer de base du bail renouvelé par

*

les parties à la valeur locative de 41 600 € hors taxes et hors charges par an, et ce à compter du

1¹ janvier 2017, date d’effet du renouvellement.

Il s’ensuit que la SCI KEOPS 02 devra rembourser à la Société ETAM LINGERIE le trop-perçu du loyer qu’elle a reçu depuis la date d’effet du renouvellement, soit à compter du 1er janvier 2017.

7

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; la SCI KEOPS 02 sera condamnée à ce titre au paiement de la somme de 2 500€.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

Enfin, la SCI KEOPS supportera les dépens de l’instance, en ce compris les frais de

l’expertise.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer de base du bail renouvelé à la somme de 41 600 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1¹ janvier 2017;

CONDAMNE la SCI KEOPS 02 à rembourser à la Société ETAM LINGERIE les trop-perçus de loyer depuis le 10 janvier 2017, date d’effet du renouvellement, avec intérêts au taux légal;

CONDAMNE la SCI KEOPS 02 à payer à la Société ETAM LINGERIE la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision;

CONDAMNE la SCI KEOPS 02 aux dépens de la procédure, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Le présent jugement a été signé par Michèle BÉRAIN, Juge des loyers commerciaux, et par Angélique AMEROTTI, faisant fonction de greffier, présente lors du prononcé par mise à disposition au greffe.

н е En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice, sur ce re quis, de mettre ledit jugement à exécution, aux

Procureurs Généraux et aux Procureurs de la Ré publique d’y tenir la main, à tous commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalemen 21 2104/02/ DE BRIEY, PAe Directeur de Greffe

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