AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00060 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPZX

MINUTES REFERES 2025/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 12 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [V]

[Adresse 4]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [B]

[Adresse 5]

non comparant ni représenté

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à Me [K] le :

Copie exécutoire délivrée à Me [K] le :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 4 juin 2019 et 1er décembre 2019, [Y] [V] a donné à bail à [H] [B], deux garages identifiés sous les numéros 12 et [Cadastre 2] et situés [Adresse 7] à [Localité 6] (54), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 36 euros par garage, outre 2 € de charges mensuelles par garage également.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer visant les deux clauses résolutoires a été délivré à [H] [B], par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, pour une somme de 301,81 euros au principal, au titre des loyers échus et alors impayés au titre des deux contrats.

Par acte en date du 10 avril 2025, [Y] [V] a fait assigner [H] [B] devant le président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé aux fins de voir, à titre principal, constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résiliation des baux, ordonner l’expulsion du locataire et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et le condamner, à titre provisionnel et au bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  541,81 € au titre des arriérés de loyers et charges pour les deux contrats ;

—  240 € au titre de loyers janvier, février et mars 2025 pour les deux contrats ;

—  250 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du constat de la résiliation de chaque bail ;

—  1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires et de résiliation des baux, au visa notamment des articles 1709 et suivants du code civil, la demanderesse fait valoir que les contrats contiennent chacun une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement d’un terme de loyer et 8 jours après une sommation de payer les sommes dues restée infructueuse, le bail est résilié de plein droit. La demanderesse précise que le défendeur n’a réglé aucun loyer depuis octobre 2024 et n’a pas donné suite à un premier courrier recommandé en date du 15 novembre 2024 puis au commandement de payer.

[H] [B], cité à étude le 10 avril 2025 pour l’audience du 28 avril 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats à l’audience du 28 avril 2025, les parties ont été avisés que le délibéré est fixé au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 dudit code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 dudit code, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils ne peuvent être révoqués que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, les deux contrats sont identiques et comprennent la même clause résolutoire. Ainsi, la clause des deux contrats intitulée « Clause résolutoire » stipule qu’en cas de manquement par le locataire à une seule de ses obligations contractuelles, le bail est résilié de plein droit après une seconde sommation par lettre recommandée restée infructueuse.

Il a été adressé, le 15 novembre 2024, une lettre recommandée valant mise en demeure au défendeur faisant état, au titre des deux contrats, d’un impayé de loyers à hauteur de 160 €.

Puis, un commandement de payer en date du 19 décembre 2024 mentionne bien les deux contrats de bail et vise et reproduit la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de 8 jours après le commandement, de sorte que les contrats se sont trouvés résiliés de plein droit par l’effet de l’acquisition des clauses résolutoires.

Dans ces conditions, il convient de reconnaitre l’acquisition des clauses résolutoires et de prononcer la résiliation du bail du 4 juin 2029, et ce, à compter du 27 décembre 2024 à 24 heures et la résiliation du bail du 1er décembre 2019, et ce, à compter du 27 décembre 2024 à 24 heures.

Sur la demande d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à celui qui invoque l’illicéité du trouble d’en rapporter la preuve. Il est constant que le maintien dans les lieux d’un occupant qui ne justifie d’aucun droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence de la résiliation de plein droit des baux, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et sa double expulsion sera ordonnée.

Sur la demande relative au paiement des arriérés de loyers

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. La condition de l’urgence n’est en revanche pas exigée.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

En l’espèce, il résulte du décompte produit au moment de la délivrance du commandement de payer qu’une somme de 120 € était due au titre des loyers impayés d’octobre à décembre 2024 inclus, et ce, pour chaque garage, soit 240 € au total. La demanderesse chiffre sa demande à hauteur de 541,81 € en incluant d’une part les frais de commandement (61,81 €) et d’autre part les loyers impayés, pour les deux garages, de janvier à mars 2025. Or, s’agissant de ces trois derniers mois, ils correspondent à une période où les baux étaient déjà résiliés et seront donc indemnisés au titre de l’indemnité d’occupation et non pas des arriérés de loyers. (voir ci-après).

Par ailleurs, et faute de justifier du mode d’indexation du loyer, qui n’est pas précisé dans les contrats de bail, le loyer mensuel ainsi que les charges s’élèvent à 38 € par garage, ce qui permet de chiffrer les trois mois d’impayés d’octobre à décembre 2024 à hauteur de 114 € par garage, soit 228 € au total.

En conséquence, la demande en paiement peut être accueillie à titre provisionnel à concurrence de 228 euros comme ne se heurtant à aucune contestation sérieuse au vu des pièces versées aux débats et de l’absence de toute contestation de la part du défendeur défaillant.

Sur la demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien de [H] [B] dans les lieux causant un préjudice à la demanderesse, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

La demande formulée par [Y] [V], à hauteur de 250 € par mois et par garage, n’est pas étayée et représente près de 7 fois le montant du montant du loyer et des charges, ce qui ne se justifie pas eu égard au montant des impayés.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif des preneurs par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente à 38 euros par mois correspondant au montant non sérieusement contestable du loyer applicable, charges inclues, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux et remise des clés.

Sur les dépens

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions d’expertise.

A titre provisionnel, il convient de condamner [H] [B] aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, [H] [B], qui succombe, sera condamné à payer à [Y] [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par mise à disposition du greffe, par décision réputée contradictoire, susceptible de recours,

CONSTATONS, à la date du 27 décembre 2024 à 24 heures, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 4 juin 2019, portant sur un garage portant le numéro [Adresse 1] à [Localité 6] (54) et conclu entre [Y] [V] d’une part et [H] [B] d’autre part ;

CONSTATONS, à compter du 27 décembre à 24 heures, la résiliation dudit bail ;

ORDONNONS l’expulsion de [H] [B] et de tous occupants de son chef du garage portant le numéro [Adresse 1] à [Localité 6] (54), avec, si besoin, le concours de la force publique ;

CONSTATONS, à la date du 27 décembre 2024 à 24 heures, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 1er décembre 2019, portant sur un garage portant le numéro [Adresse 3] à [Localité 6] (54) et conclu entre [Y] [V] d’une part et [H] [B] d’autre part ;

CONSTATONS, à compter du 27 décembre à 24 heures, la résiliation dudit bail ;

ORDONNONS l’expulsion de [H] [B] et de tous occupants de son chef du garage portant le numéro [Adresse 3] à [Localité 6] (54), avec, si besoin, le concours de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [H] [B] à verser à [Y] [V] la somme provisionnelle de 228 euros correspondant aux arriérés de loyers ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 38 €, charges incluses, s’agissant du garage sis au [Adresse 1] à [Localité 6] (54) ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 38 €, charges incluses, s’agissant du garage sis au [Adresse 3] à [Localité 6] (54) ;

CONDAMNONS à titre provisionnel [H] [B] à payer à [Y] [V] ces indemnités d’occupations provisionnelles pour chacun des garages, et ce, à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective de chacun des lieux ;

CONDAMNONS [H] [B] à payer à [Y] [V] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS [Y] [V] du surplus de ses demandes.

CONDAMNONS [H] [B] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE