TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/431

RG n° : N° RG 24/01691 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COZI

[Y]

C/

[U]

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [P] [Y]

née le 20 Juillet 1973 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparante

représentée par Maître Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [U]

né le 21 Janvier 1985 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 8 juillet 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 2021, Madame [L] [Y] a donné à bail à Monsieur [K] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le loyer mensuel s’élève à 590 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Madame [L] [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié le même jour par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Madame [L] [P] [Y] a fait assigner Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey afin de déclarer acquise la clause résolutoire stipulée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, fixer l’indemnité d’occupation, condamner le locataire au paiement de la somme de 2 360 euros, outre une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ce sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 25 février 2025, Madame [Y] a indiqué que le locataire aurait dû partir au 31 octobre suite au congé délivré.

Monsieur [U] a indiqué ne pas contester les demandes. Il a précisé qu’il allait partir car le logement était inhabitable.

L’affaire a été renvoyée au 13 mai 2025 puis au 8 juillet suivant.

Par conclusions notifiées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 14 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [L] [Y] a demandé au juge des contentieux de la protection de :

Constater, et subsidiairement prononcer, la résiliation du contrat de location à la date du 10 novembre 2024,

dire que depuis la résiliation du bail, Monsieur [K] [U] est occupant sans droit ni titre,

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail,

dire que faute pour lui de libérer les lieux dans les délais légaux, il pourra être recouru au concours de la force publique,

condamner Monsieur [K] [U] au paiement de la somme de 5 565,35 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte actualisé au 30 avril 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation, soit le 29 novembre 2024,

condamner Monsieur [K] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer soit 590 euros par mois depuis la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

condamner Monsieur [K] [U] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [K] [U] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de la souscription d’une assurance locative, des formalités obligatoires liées à la procédure ainsi qu’au coût de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

rappeler l’exécution de droit de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

A l’audience du 08 juillet 2025, Madame [L] [Y], représentée par son conseil, a produit un décompte actualisé de la créance locative arrêté au 12 juin 2025, une attestation du maire de la commune de [Localité 8], ainsi que le justificatif de l’envoi de ses pièces et conclusions au défendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en précisant que ce dernier n’était pas allé retirer les lettres recommandées qui lui avaient été adressées.

Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [K] [U] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges, ou de la régularisation annuelle des charges.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Madame [L] [Y] a fait délivrer à Monsieur [K] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.180 euros au titre des loyers arrêtés au 31 août 2024.

Monsieur [K] [U] n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

A l’audience du 25 février 2025, le défendeur a fait valoir l’insalubrité du logement pour justifier le défaut de paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En l’espèce, si Monsieur [K] [U] soutient que le logement pris à bail est inhabitable, il ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations, outre le fait qu’il ne justifie pas avoir avisé le bailleur des difficultés rencontrées.

Il résulte au contraire d’un courrier du maire de la commune de [Localité 8], régulièrement versé aux débats par la demanderesse sous sa pièce n°9, qu’aucune procédure administrative en constatation de l’insalubrité du bien litigieux n’est actuellement mise en œuvre.

Force est de constater qu’il n’est ainsi produit aucun élément permettant de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant au locataire de revendiquer l’exception d’inexécution.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 novembre 2024.

La demande principale ayant prospéré, il sera constaté que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [U] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage subi par le bailleur en condamnant Monsieur [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 590 euros selon les décomptes produits, étant précisé que le montant du loyer ne fait l’objet d’aucune contestation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter du mois de juillet 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [L] [Y] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 12 juin 2025, que Monsieur [K] [U] reste devoir la somme de 6 490 euros à cette date au titre des loyers impayés (échéance de juin 2025 incluse), déduction faite de la somme de 255,35 euros au titre des frais de procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [K] [U] sera condamné à payer à Madame [L] [Y] la somme de 6 490 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 2 360 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités obligatoires liées à la procédure, à l’exception du coût de la sommation de justifier de la souscription d’une assurance locative dont il n’est pas justifié au cas d’espèce.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame [L] [Y] les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [K] [U] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Madame [L] [P] [Y] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 11 novembre 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991.;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [U] à la somme de 590 euros et CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à Madame [L] [P] [Y] cette indemnité d’occupation, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’était le loyer du bail résilié ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à Madame [L] [P] [Y] la somme de 6.490 euros au titre des loyers selon décompte arrêté au 12 juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 2 360 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à Madame [L] [P] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités obligatoires liées à la procédure, hormis la sommation de justifier de l’assurance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge