TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00359 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP54

S.C.I. PSN

C/

[V]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. PSN

agissant poursuites et dilligences de son représentant légal domicilié audit siège venant au droits de monsieur [F] [H] et madame [K] [H] selon attestation de vente établie le 30/09/2019 par Maître [I] [P], notaire à [Localité 9]

RCS [Localité 11] : D849902036

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante en la personne de son gérant, M. [T] [C]

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [V]

née le 27 Novembre 1964 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. PSN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2018, Monsieur [F] [H] a donné à bail à Madame [N] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer initial de 364 euros et une provision pour charges de 25 euros.

Suivant acte reçu le 30 septembre 2019 par Maître [I] [P], notaire associé à Jarny, la société civile immobilière PSN (ci-après désignée la SCI PSN) a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2024, la SCI PSN a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 08 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, dénoncé le 20 février 2025 au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI PSN a fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Madame [N] [V] à lui payer :

la somme de 3 488,24 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 15 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 juin 2025, la SCI PSN, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [T] [C], a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 972,24 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2025. Elle a précisé qu’aucun paiement n’était intervenu depuis la délivrance de l’assignation et qu’aucun contact n’avait pu être établi avec la locataire.

Madame [N] [V], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’action est par conséquent recevable.

Sur le fond

Sur la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article VIII, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2024, la SCI PSN a fait délivrer à Madame [N] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 246,24 euros.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois fixé par celui-ci.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 08 décembre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [N] [V] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la SCI PSN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 414 euros, APL à régulariser le cas échéant.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de juin 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre d’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 V de la même loi précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI PSN fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025.

L’analyse de ce décompte montre que, déduction faite de la mensualité de juin 2025 non encore échue au 10 juin 2025 (414 euros) et des frais de recommandé (6,36 euros), l’arriéré locatif s’établit à la somme de 5 551,88 euros.

La défenderesse ne justifie pas d’un paiement libératoire.

En conséquence, Madame [N] [V] sera condamnée à payer à la SCI PSN la somme de 5.551,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI PSN les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [N] [V] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 100 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SCI PSN recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 08 décembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [V] à la somme de 414 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SCI PSN cette indemnité d’occupation, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges du bail résilié ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SCI PSN la somme de 5.551,88 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juin 2025 (échéance de juin 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SCI PSN la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge