TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00242 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPDX

[U]

C/

[D]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [U]

né le 14 Juillet 1987 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Violaine LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [D] épouse [B]

née le 15 Janvier 1974 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [G] [B]

né le 08 Juin 1964 à

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Violaine LAGARRIGUE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 1er juillet 2004, la SCI DE NORCS a donné à bail à Monsieur [G] [B] et Madame [O] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 395,81 euros et une provision sur charges mensuelle de 145 euros.

Suivant acte reçu le 30 novembre 2012 par Maître [J] [X], notaire à [Localité 10], Monsieur [L] [U] a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 1er février 2014, Monsieur [L] [U], d’une part, et Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B], d’autre part, ont régularisé un avenant au contrat de bail du 30 juin 2004, prévoyant un loyer mensuel de 481,88 euros et une provision sur charges mensuelle de 69,02 euros, le tout payable à terme échu le dernier jour du mois.

Par actes d’huissier de justice du 16 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 17 octobre 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 13 février 2025, dénoncés le 17 février suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Monsieur [L] [U], venant aux droits de la SCI DE NORCS, a fait assigner Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies au 16 décembre 2024,

ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant précisé que les meubles meublants se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] à lui payer la somme de 5 014,89 euros arrêtée au 16 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts légaux à compter du 16 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3 762,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B], à compter du 16 décembre 2024, à la somme de 626,26 euros par mois, indexée sur l’indice de référence des loyers, et ce jusqu’à libération effective des lieux, et les condamner à verser cette somme à Monsieur [L] [U],

A titre subsidiaire, dans le cas où la clause résolutoire viendrait à être suspendue,

dire et juger qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant, majoré des charges :

la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 16 décembre 2024,

il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

les meubles meublants se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée, d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B], à compter du 16 décembre 2024, à la somme de 626,26 euros par mois, indexée sur l’indice de référence des loyers, et ce jusqu’à libération effective des lieux, et les condamner à verser cette somme à Monsieur [L] [U],

En tout état de cause,

condamner Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 10 juin 2025, Monsieur [L] [U], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Sur interrogation du tribunal qui a soulevé que le décompte versé aux débats ne couvrait pas l’intégralité du délai de deux mois suivant le commandement, le demandeur a précisé que la dette locative avait été intégralement réglée mais postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Il a été autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé.

Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B], tous deux cités à personne, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

Par note en délibéré du 23 juin 2025, le conseil du demandeur a fait parvenir un décompte complet en date du 24 avril 2025, duquel il ressort que la dette est intégralement réglée à cette date.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la loi applicable

Conformément à l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats, modifié par l’article 16 III de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, le contrat de bail ainsi que l’avenant ont été conclus avant le 1er octobre 2016. Dès lors, il convient d’appliquer les dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016.

Sur la demande principale

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes d’huissier de justice du 16 octobre 2024, Monsieur [L] [U] a fait délivrer à Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 762,37 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 17 décembre 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 24 avril 2025, que les locataires n’étaient plus redevables d’aucune somme.

Le paiement intégral, à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et du loyer courant, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ce paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire puisqu’aucun arriéré ne subsiste.

Néanmoins, une telle situation ne saurait priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette et avait obtenu une suspension de la clause et des délais de paiement.

Il convient donc de dire que la clause résolutoire est en l’espèce réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

M. [L] [U] sera donc débouté de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par ce dernier à titre subsidiaire, dès lors qu’aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’est prononcée au cas d’espèce.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de relever que Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] n’ont régularisé la dette de loyers et charges que postérieurement à l’introduction de la présente instance. En conséquence, ils seront tenus in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à Monsieur [L] [U] la charge des frais exposés afin d’assurer sa défense. A ce titre, il convient de lui allouer la somme de 300 euros, la procédure ayant été rendue nécessaire par le non-paiement des loyers.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Monsieur [L] [U] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail sont réunies au 17 décembre 2024 ;

CONSTATE qu’au 28 mai 2025, Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] se sont libérés de leur dette locative, ;

DIT que, dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [U] de sa demande de résiliation du bail ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

REJETTE les demandes en paiement ;

CONDAMNE Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] in solidum à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [O] [D] épouse [B] et Monsieur [G] [B] in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge