COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00501 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J473

Minute N° : 25/00134

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 18 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e BASTIAS

Copie délivré à :PREFECTURE

le :18/03/25

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DEMANDEUR

Madame [F] [B] née [C]

née le 19 Février 1938 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Charlotte TREINS DELARUE, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z]

né le 16 Décembre 2000 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 09 février 2024, Madame [F] [C] épouse [B] a consenti à Monsieur [I] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] – moyennant un loyer mensuel de 352 euros hors charges (augmentation du loyer au 09 février 2025 au montant de 358,39 euros).

Par exploit du 07 juin 2024, Madame [F] [C] a fait délivrer à Monsieur [I] [Z] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés la somme de 1.101,00 euros outre les frais.

Faute de règlement, et par exploit délivré le 21 novembre 2024, Madame [F] [C] a fait citer Monsieur [I] [Z] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 1.769,00 euros dus au 1er octobre 2024,

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé s’il était resté locataire à partir de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués ; soit 367,00 euros ;

— lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— si par extraordinaire, le juge du contentieux de la protection accordait des délais à Monsieur [Z] pour se libérer de sa dette, dire que les versements seront exigibles le 10 de chaque mois, dès le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— dire que pendant le délai, le contrat de bail continuera à produire ses effets notamment quant au paiement des loyers et charges à venir ;

— Dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme de loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— Dire que la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et qu’il pourra être procédé sans délai, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique ;

— payer les entiers dépens de l’instance.

L’affaire est fixée à l’audience du 18 février 2025, lors de laquelle Madame [F] [C] comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu’elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 3.373,56 euros.

Monsieur [I] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un Diagnostic Social et Financier indique qu’il a été impossible d’être en contact avec le locataire malgré leurs multiples tentatives. Il ressort toutefois des éléments recueillis de son entourage, de l’agence de gestion immobilière et de l’ADIL qu’il a quitté son emploi en avril 2024 et n’a plus réglé son loyer depuis, hormis un versement exceptionnel de 800 euros en août 2024..

La décision est mise en délibéré au 18 mars 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 22 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 10 juin 2024, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par Madame [F] [C] est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Madame [F] [C] que Monsieur [I] [Z] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 08 août 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de Madame [F] [C] depuis le 08 août 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi, après examen des décomptes produits par Madame [F] [C], la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée à la date du 01 octobre 2024, est fondée à hauteur de 1.769,00 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus et décompté arrêté au 01 octobre 2024 – les loyers postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de Madame [F] [C] à compter du 08 août 2024, et Monsieur [I] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 08 août 2024, Monsieur [I] [Z] a causé un préjudice à Madame [F] [C]. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner Monsieur [I] [Z] à verser à titre provisionnel à Madame [F] [C], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 02 octobre 2024, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Madame [F] [C] épouse [B] concernant le contrat de bail à effet au 09 février 2024 consenti à Monsieur [I] [Z] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 08 août 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 08 août 2024;

Constatons que Monsieur [I] [Z] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons Monsieur [I] [Z] à payer à Madame [F] [C] épouse [B] la somme de 1.769,00 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus et décompté arrêté au 01 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [I] [Z] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [I] [Z] à payer à Madame [F] [C] épouse [B] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, soit somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 02 octobre 2024, avec indexation,

Condamnons Monsieur [I] [Z] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [I] [Z] à payer la somme de 400 euros à Madame [F] [C] épouse [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le commande l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Juge