TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/01945

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQJ

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEURS

Madame [F] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Bylitis MARTIN de la SELEURL BYLITIS MARTIN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0883

DÉFENDEURS

La société [C] [G] II, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Marie-laure TARRAGANO de la SELARL DUCLOS THORNE MOLLET-VIEVILLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P075

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQJ

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CRAUNOT, SA

[Adresse 6]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Diane FARIN, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026 tenue en audience publique devantJulie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er janvier 2011, Madame [E] [P] et sa fille, Madame [F] [P], ont consenti à la société NAMIKI, un renouvellement de bail commercial portant sur une boutique au rez-de-chaussée, un local de trois pièces au premier étage et des locaux en sous-sol, le tout constituant le lot n° 1, au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [E] [P] est décédée le 13 juin 2016.

Le 1er octobre 2018, la société [C] [G] II a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués et a obtenu, à compter du 1er juillet 2020, le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 42.816 € HT et HC payable mensuellement.

Aux termes d’une donation en date du 11 mai 2021, Monsieur [R] [P] a acquis la pleine propriété de 20 % des lieux loués.

Le 7 novembre 2022, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] ont vendu les locaux, objet du bail commercial.

Par la suite, le 29 novembre 2022, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] ont mis en demeure la société [C] [G] de leur régler la somme de 3.868,84 € due au titre de la régularisation des charges de copropriété locatives 2021 et de formuler une proposition de règlement des sommes de 34.031,27 € et 17.008,08 € au titre des charges de copropriété locatives dues pour les années précédentes.

Par ordonnance de référé du 16 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a condamné la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] les sommes de :

—  33.297,77 € à titre de provision à valoir sur le solde des charges locatives exigibles au titre de l’année 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022,

—  2.000 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société [C] [G] II a interjeté appel de cette décision. Par arrêt du 6 décembre 2024, la cour d’appel de [Localité 1] :

— a infirmé l’ordonnance de référé du 16 novembre 2023 en ce qu’elle a condamné la société [C] [G] II à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] la somme de 33.297,77 euros,

— et statuant de nouveau, a condamné la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] la somme de 32.997,93 euros à valoir sur le solde des charges locatives exigibles au titre de l’année 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022,

— a confirmé l’ordonnance pour le surplus et condamné la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 21 et 28 décembre 2023, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société [C] [G] II et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à Paris 1er en paiement des charges locatives de 2019 à 2022 hors travaux de réfection de la cage d’escalier ainsi que des charges pour travaux de réfection de la cage d’escalier par la société [C] [G] II ou en remboursement de ces charges par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2025, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1302 et suivants du code civil,

Vu l’article 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’ancien article 1134 du code civil,

Vu l’article L. 145-40-2 du code de commerce,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

In limine litis,

Déclarer le juge de la mise en état seul compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut d’intérêt à agir soulevée par la société [C] [G] II,

Dire n’y avoir lieu pour le tribunal judiciaire à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société [C] [G] II, dès lors que le juge de la mise en état n’en est pas saisi,

Débouter la société [C] [G] II de sa fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut d’intérêt à agir des consorts [P],

En conséquence,

Recevoir les demandes de Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] et les déclarer bien fondées,

En premier lieu, sur les charges locatives hors travaux de réfection de la cage d’escalier,

Condamner la société [C] [G] II à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] :

— une somme de 33.297,77 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2019 hors travaux d’étaiement et sondage escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

— subsidiairement, un solde de 299,84 euros au titre des charges d’eau dues pour l’année 2019, après quittance de la condamnation provisionnelle au paiement d’une somme de 32.997,93 euros,

Condamner la société [C] [G] II à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 5.001,60 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2020 hors travaux de réfection de la cage d’escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

Condamner la société [C] [G] II à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 3.868,84 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

Condamner la société [C] [G] II à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 419,10 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions par courrier officiel du 15 juillet 2023,

En deuxième lieu, sur les charges pour travaux de réfection de la cage d’escalier,

A titre principal,

Prendre acte de la régularisation du 12 juin 2023 effectuée sur les charges du lot n° 1 à hauteur de 9.639,53 euros,

Prendre acte de la restitution partielle par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] d’une somme de 9.633,87 euros à valoir sur la régularisation du 12 juin 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] le solde de 5,66 euros à valoir sur la régularisation du 12 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 282,69 euros au titre des intérêts échus du 27 juin 2023 au 6 décembre 2023,

Condamner la société [C] [G] II à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 6.533,33 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde de charges récupérables sur les travaux d’étaiement et sondage escalier et les travaux de réfection de la cage d’escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

A titre subsidiaire,

Annuler l’intégralité des appels de fonds des 17 janvier 2019, 21 janvier 2020, 16 mars 2020, 14 mai 2020, 2 septembre 2020 et 16 octobre 2020 émis sur le lot n° 1 au titre de travaux afférents aux escaliers de l’immeuble,

Prendre acte de la restitution partielle par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] d’une somme de 9.633,87 euros à valoir sur la régularisation du 12 juin 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] à rembourser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 6.538,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] à verser à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 479,99 euros au titre des intérêts échus du 27 juin 2023 au 6 décembre 2023,

En troisième lieu, sur les frais du procès,

Condamner les défendeurs aux entiers dépens,

Condamner chaque défendeur à verser à Madame [F] [P] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner chaque défendeur à verser à Monsieur [R] [P] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires,

Rappeler que les condamnations du jugement à intervenir sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, la société [C] [G] II demande au tribunal de :

Vu l’article 122, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 605 et 606 du code civil,

Vu les articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce,

A titre liminaire,

Juger les demandes de Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] irrecevables pour défaut d’intérêt à agir du fait de leur reconnaissance expresse de ne pouvoir réclamer les arriérés de charges,

A titre principal,

Constater que la société [C] [G] II s’est acquittée vis-à-vis de Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] de la somme de 33.297,77 euros à laquelle elle a été condamnée par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023 et correspondant aux charges au titre de l’année 2019, ordonnance dont appel,

Juger que Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] ont violé leurs obligations d’information visées aux articles L145-40-2 et R145-36 du code du commerce,

Juger que le bail ne comporte pas de clef de répartition entre les différents locataires des Consorts [P],

Juger que Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] n’apportent pas les justificatifs suffisants permettant de solliciter le remboursement de prétendues charges récupérables pour les années 2020,

En conséquence,

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQJ

Débouter Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] de leur demande de paiement de la somme 33.297,77 euros au titre des charges et accessoires dus pour les années 2019, somme déjà acquittée par la société [C] [G] II,

Débouter Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] de leur demande de paiement de la somme de 54.908,19€ au titre des charges et accessoires dus pour les années

2020, 2021 et 2022,

Débouter Madame [F] [P] et de Monsieur [R] [P] de leur demande de paiement de la somme de 6.533,33 euros au titre du remboursement des travaux relatifs à la cage d’escalier,

En tout état de cause,

Condamner les Consorts [P] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à verser à la société [C] [G] II une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 janvier 2026, a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater », « juger » et « prendre acte », figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut d’intérêt à agir soulevée par la société [C] [G] II

La société [C] [G] II soutient, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, que :

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQJ

— dans le cadre de l’attestation notariée de vente en date du 7 novembre 2022 par laquelle les consorts [P] ont vendu les mur du fonds de commerce objet du présent litige, les parties demanderesses ont stipulé à l’article 1.1 que « l’acquéreur fera son affaire personnelle de la régularisation des charges au titre de l’année en cours au jour de la signature de l’acte de vente de manière à ce que le vendeur soit déchargé de toute obligation à ce sujet. […] le vendeur déclare par ailleurs, avoir procédé à la régularisation des charges 2019, 2020 et 2021, de manière que l’acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet »,

— les consorts [P] sont donc irrecevables à réclamer un arriéré qu’ils reconnaissaient avoir déjà régularisé.

Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] répondent, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, que :

— la société [C] [G] II soulève une fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir par voie de conclusions au fond et non par voie de conclusions d’incident adressées au juge de la mise en état,

— le juge du fond est donc incompétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir.

A titre subsidiaire, ils soulèvent, sur le fondement des articles 31 du code de procédure civile et 1199 du code civil, que :

— la société [C] [G] II est un tiers à l’acte de vente de sorte qu’en application de l’article 1199 du code civil, les déclarations contenues dans cet acte de vente ne lui sont pas opposables,

— en outre, cette déclaration ne saurait valoir renonciation des demandeurs à rectifier l’appel de régularisation des charges locatives des années 2019, 2020 et 2021,

— l’indivision [P] a été trompée par les comptes de répartition individuelle établis par le syndic, lesquels faisaient mention pour les exercices 2019, 2020 et 2021 d’un montant de charges locatives erroné ; ce n’est qu’après un audit que les demandeurs ont dressé un tableau rectificatif mentionné dans la mise en demeure adressée à la société preneuse le 29 novembre 2022,

— par ailleurs, en référé, leur intérêt à agir n’a pas été contesté et a été au contraire reconnu,

— dans la présente instance, les consorts [P] ont fait l’avance desdites charges auprès du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété ; le bail commercial met à la charge de la société [C] [G] II le paiement et le remboursement de ces charges,

— la stipulation litigieuse dans l’acte de vente du local commercial ne saurait délier la société [C] [G] II de cette dernière obligation contractuelle,

— le bail commercial n’interdit pas les consorts [P] de rectifier les régularisations de charges locatives ni de solliciter le paiement du solde de charges résultant d’une telle rectification.

***

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ». Aux termes de l’article 32 du même code, la prétention est irrecevable si elle est émise par une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’intérêt au succès d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet. Ainsi, l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures (Cass. Com. 6 décembre 2005, n° 04-10.287).

En outre, l’article 789 du code de procédure civile dispose, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, que :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

En l’espèce, La société [C] [G] II soulève, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique et adressées au tribunal, une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

Toutefois, la société [C] [G] II n’a pas saisi le juge de la mise en état cette fin de non-recevoir en application de l’article 789 du code de procédure civile et le juge de la mise en état n’a pas renvoyé l’examen de celle-ci à la juridiction de jugement.

Dès lors, le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir.

Au surplus, aux termes de l’attestation notariée de vente en date du 7 novembre 2022 par laquelle Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] ont vendu les locaux, objet du présent litige, il est indiqué à l’article 19.4, intitulé « charges / régularisation », que : « l’acquéreur fera son affaire personnelle de la régularisation des charges au titre de l’année en cours au jour de la signature de l’acte de vente de manière à ce que le vendeur soit déchargé de toute obligation à ce sujet. […]

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQJ

Le vendeur déclare par ailleurs, avoir procédé à la régularisation des charges 2019, 2020 et 2021, de manière que l’acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet ».

Cette clause n’exprime aucune renonciation des demandeurs à agir à l’encontre de la société défenderesse aux fins de paiement des sommes susceptibles de leur être dues au titre des régularisations de charges locatives des exercices considérés.

II – Sur les demandes de paiement au titre des charges locatives récupérables à l’encontre de la société [C] [G] II formées par Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P]

Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] sollicitent la récupération de charges locatives régies successivement par deux baux commerciaux différents à savoir l’ancien bail renouvelé le 1er janvier 2011 (sur le fondement des articles 1752 et suivants du code civil ainsi que de l’article 1134 du même code) et le nouveau bail ayant pris effet le 1er juillet 2020 (sur le fondement de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et de l’article R. 145-36 du même code).

Sur les charges récupérables de l’année 2019 exigibles en vertu du bail commercial renouvelé le 1er janvier 2011, ils font valoir en substance que :

— ce bail ne stipulait aucune obligation pesant sur le bailleur quant à l’information du preneur sur les charges ni ne prévoyait et imposait une régularisation annuelle des charges ; le preneur était tenu à une obligation de remboursement des charges et le bailleur disposait de cinq ans pour solliciter un remboursement de charges en application du droit commun, ce délai ne pouvant commencer à courir qu’à compter de l’approbation des comptes d’exercice par l’assemblée générale des copropriétaires et la régularisation des comptes individuels de charges par le syndic ; ainsi, la société [C] [G] II est tenue de leur rembourser toutes les charges de copropriété appelées et approuvées en assemblée générale des copropriétaires à l’exclusion de celles relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil,

— les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2018, voté les appels sur charges courantes de l’exercice 2019 (résolutions n° 9 et 10), les travaux de ravalement de façade (résolution n° 19) et les travaux de remboursement de boite aux lettres (résolution n° 24) ; l’assemblée générale du 24 octobre 2019 a ratifié les dépenses pour des travaux d’étaiement et de sondage de la cage d’escalier (résolution n° 19) ainsi que des travaux supplémentaires de ravalement (résolution n° 20),

— les comptes de l’exercice 2019 (incluant les travaux d’étaiement et de sondage de la cage d’escalier) ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2020 et le compte de répartition individuelle pour le lot n° 1 a été établi par le syndic le 15 juillet 2020 ; les comptes de l’exercice 2020 (incluant le compte travaux de remplacement de la boîte aux lettres) ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021 et le compte de répartition individuelle pour le lot n° 1 a été établi par le syndic le 31 mai 2021 ; les comptes de l’exercice 2021 (incluant le compte travaux de ravalement de façade) ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2022 et le compte de répartition individuelle pour le lot n° 1 a été établi par le syndic le 13 avril 2022 ; ce n’est donc qu’à compter de cette date que les demandeurs pouvaient procéder à la régularisation complète des charges locatives pour 2019 et ils avaient jusqu’au 13 avril 2027 pour solliciter le remboursement de ces charges ce qu’ils ont fait le 22 septembre 2022 avec l’envoi d’un courriel comportant la régularisation des charges de 2019 à 2021,

— concernant les charges relatives aux travaux de ravalement pour un montant de 30.848,51 € : le bail stipulait que « le bailleur ne conservera à sa charge que les gros travaux prévus à l’article 606 du code civil. Le preneur assurera tous les travaux d’entretien y compris le ravalement, même si ceux-ci font l’objet d’une injonction de l’administration » ; cette obligation a été renouvelée dans le bail commercial du 30 juillet 2020 ; la société [C] [G] II ne peut donc pas considérer que les travaux de ravalement ne relèvent pas des charges locatives récupérables pour le bailleur et ses moyens fondés sur les articles 605 et 606 du code civil ne sont pas pertinents ; le quantum de ces charges est justifié par les pièces produites aux débats ; d’ailleurs, l’ordonnance de référé du 16 novembre 2023 et l’arrêt confirmatif de la cour d’appel du 6 décembre 2024 ont débouté la société [C] [G] II de toutes ses constatations sur les charges relatives aux travaux de ravalement,

— s’agissant des charges relatives aux consommations d’eau pour un montant de 299,84 € : la quote-part de ces charges d’eau communes affectées au local commercial de la société [C] [G] II correspond à la proportion des tantièmes dudit local (1.418/10.075) ; le bail renouvelé en 2011 stipulait que « le preneur est tenu de : 1. rembourser au bailleur an acquittant chaque terme, même à titre provisionnel, la quote-part des charges et prestations (..) calculées suivant les répartitions prévues au règlement de copropriété ; 2. acquitter en outre toutes les consommations personnelles d’eau, de gaz, d’électricité (…) » ; le fait que la société défenderesse s’acquitte directement de ses consommations personnelles d’eau, de gaz et d’électricité ne la dispense pas de contribuer aux consommations collectives d’eau, de gaz ou d’électricité relatives aux parties communes de l’immeuble en application des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus ; le quantum de ces charges est également justifié par les éléments versés aux débats,

— sur les charges non contestées : la société [C] [G] II ne conteste pas être tenue de la somme de 4.890,82 € au titre des provisions trimestrielles sur charges courantes de l’immeuble, de la quote-part du lot n° 1 dans l’appel des travaux de remplacement de la boîte aux lettres, de la taxe foncière 2019 et du solde de répartition des charges de copropriété en 2019 hors sa quote-part dans les dépenses d’eau commune,

— enfin, sur le paiement des condamnations provisionnelles, la société [C] [G] II a bien acquitté la somme de 33.297,77 € en exécution de l’ordonnance de référé ; elle ne s’est toutefois pas acquittée de l’intégralité du solde des charges récupérables sur l’année 2019, les charges d’eau et d’escalier,

Sur les charges récupérables des années 2020 à 2022 exigibles en vertu du bail ayant pris effet le 1er juillet 2020, ils soutiennent que :

— le bail commercial comporte bien l’inventaire des charges prévu par la loi en page 8 et énumère les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018, 2019 et 2020, de sorte que la société [C] [G] II était informée des travaux collectifs décidés par le syndicat des copropriétaires,

— le bail stipule en tout état de cause que « le preneur reconnaît que les états prévisionnels susvisés lui seront adressés à titre purement informatif et déclare s’en satisfaire. Par conséquence, le preneur ne pourra pas s’en prévaloir à d’autres fins et notamment pour exiger du bailleur la réalisation des travaux mentionnés dans lesdits états (…) le preneur renonce à toute action à l’encontre du bailleur sur le contenu des états prévisionnels des travaux qui lui seront transmis » ; la contestation de la société défenderesse tirée de l’absence d’états prévisionnel et récapitulatif des travaux est donc infondée,

— par ailleurs, la société [C] [G] II est la seule locataire du lot n° 1, et le bail renouvelé le 1er juillet 2020 précise la quote-part de répartition applicable à ce lot (1.418/10.000) ; l’autre contrat qu’elle évoque est un bail d’habitation consenti par Madame [F] [P] sur un appartement du 5ème étage de l’immeuble auquel l’obligation de répartition des charges prévue par le code de commerce n’est pas applicable ; la contestation tirée de l’absence de répartition des charges entre les locataires est donc infondée,

— les régularisations transmises par le bailleur ne sont pas tardives compte tenu de la nécessité d’attendre l’approbation des différents comptes d’exercice et comptes de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ; un rappel des différentes assemblées générales des copropriétaires ayant voté et approuvé les comptes a été fait précédemment et permet de justifier des régularisations des charges sur les années 2020 et 2021 ainsi que sur les trois premiers trimestres de 2022 ; la société [C] [G] II devra donc verser la somme de 5.001,60 € au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2020 hors travaux de réfection de la cage d’escalier, 3.868,84 € au même titre sur l’année 2021 et 419,10 € sur l’année 2022.

La société [C] [G] II répond que :

— sur les charges récupérables pour l’année 2019 : elle a exécuté l’ordonnance de référé du 16 novembre 2023 en payant la somme de 33.297,77 euros, séquestrée sur le prix de cession du fonds de commerce,

— sur les charges récupérables pour les années 2020-2022 : le contrat de bail signé entre les parties stipule que les charges seront facturées au locataire sous la forme d’appels de provisions trimestrielles et donneront lieu à une régularisation annuelle ; les demandeurs n’ont pas respecté leurs obligations en ne procédant à aucune régularisation annuelle des charges en violation des stipulations contractuelles et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce ; ainsi, ils n’ont communiqué ni un état récapitulatif annuel des charges liées à l’immeuble et récupérables sur le preneur, ni document justifiant du montant des charges, impôts ou redevances, ni un état prévisionnel des travaux qu’envisageait de réaliser le bailleur dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel, ni un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur dans les trois années précédentes, ni une indication de la répartition du coût des travaux entre ces différents preneurs ; ils n’ont donc pas respecté leur obligation d’information et de communication ; le bailleur doit justifier de la régularisation annuelle des charges et non se contenter de présenter un simple relevé du compte du locataire ou de verser les appels du syndic, ce dont se sont contentés les demandeurs,

— par ailleurs, ces derniers sont propriétaires d’autres lots dans l’immeuble et aucune clé de répartition des coûts entre les locataires n’a été visée dans le bail ni dans les demandes de charges, une charge ne pouvant donc être refacturée si son mode de répartition n’est pas prévu contractuellement ; dès lors une simple liste des charges refacturables dressée lors de la conclusion du bail ne suffit pas à informer précisément et limitativement le preneur.

***

1.1 S’agissant de la demande relative à la récupération de charges locatives pour l’année 2019 en application du bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 2011, il n’est pas contesté que la question de la répartition des charges et des dépenses inhérentes au bien loué entre le preneur et le bailleur est régie par le contrat de bail initial et par les dispositions de droit commun du code civil.

Ainsi, l’article 1728 du code civil dispose que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une des obligations principales du preneur.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige et au bail ayant pris effet le 1er janvier 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] sollicitent, à titre principal, la somme de 33.297,77 euros au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2019, hors travaux d’étaiement et sondage escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022.

Le bail commercial litigieux prévoit à l’article intitulé « Charges » que le preneur s’oblige à :

— « rembourser au bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme, même à titre provisionnel, la quote-part des charges et prestations, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l’égout, de balayage et autres incombant à l’immeuble, et la moitié ou toute autre quotité légale de la taxe spéciale prévue au profit du fond national d’amélioration de l’habitat, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d’impôt légalement mises ou non, à la charge de locataires ; lesdites charges, prestations et taxes calculées suivant les répartitions prévues au règlement de copropriété »,

— « acquitter en outre directement toutes consommations personnelles d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, etc … selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts lui incombant, sans que le bailleur en soit responsable. Le chauffage des lieux étant assuré directement par le preneur ».

Par ailleurs, dans une clause intitulée « entretien – travaux » dudit bail, il est précisé que :

« Le bailleur ne conservera à sa charge que les gros travaux prévus à l’article 606 du code civil.

Le preneur assurera tous les travaux d’entretien y compris le ravalement même si ceux-ci font l’objet d’une injonction de l’administration » (pièce n° 3 produite en demande, page 3).

Il résulte de ces stipulations contractuelles que la société [C] [G] II, en sa qualité de preneuse du bail commercial, est tenue de rembourser aux demandeurs toutes les charges de copropriété appelées sur les locaux loués et approuvées en assemblées générales, à l’exclusion des seules dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] produisent aux débats les appels de provisions sur charges de copropriété courantes et travaux (pièces n° 17a, 17b, 17c), le relevé général des dépenses de 2019 (pièce n° 17e), le décompte de répartition individuelle et du solde sur charges 2019 (pièce n° 17f) ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant voté les travaux et approuvé les comptes à savoir :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2018 (pièce n° 7) ayant voté les appels sur charges courantes de l’exercice 2019 (résolutions n° 9 et 10), les travaux de ravalement de façade (résolution n° 19) et les travaux de remplacement de la boîte aux lettres (résolution n° 24),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2019 (pièce n° 8) ayant ratifié les travaux d’étaiement et de sondage de la cage d’escalier (résolution n° 19) et les travaux supplémentaires de ravalement (résolution n° 20),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2020 (pièce n° 9) ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019.

Il ressort de ces éléments que le solde des charges locatives récupérables pour l’année 2019, après déduction des provisions versées par la société [C] [G] II, s’élève à la somme non contestée de 34.031,27 € en ce compris la somme de 733,50 € au titre des travaux d’étaiement et sondage escalier. Il convient de déduire cette somme de 733,50 € des charges récupérables locatives (cf supra III sur les demandes de remboursement formée par les demandeurs à l’encontre du syndicat des copropriétaires s’agissant des charges de copropriété indues versées par les demandeurs – outre le fait que les demandeurs ne forment aucune demande à ce titre à l’encontre de la société [C] [G] II). Dès lors, le solde des charges locatives récupérables pour l’année 2019 s’élèvent à la somme de 33.297,77 € se décomposant comme suit :

* 4.890,82 € au titre des provisions trimestrielles sur charges courantes de l’immeuble, de la taxe foncière 2019 et du solde après répartition des charges de copropriété en 2019,

* 299,84 € au titre de la quote-part dans les dépenses d’eau commune,

* 30.848,51 € au titre des charges relatives aux travaux de ravalement,

* 2.741,40 € au titre des charges payées par la société [C] [G] II à déduire.

Les demandeurs indiquent aux termes de leurs dernières conclusions que la société défenderesse conteste les sommes relatives à la consommation d’eau et aux travaux de ravalement. Or, s’il est exact que la société [C] [G] II a contesté ces sommes dans le cadre de la procédure de référés, ce n’est pas le cas aux termes de ses dernières écritures dans le cadre de la présente procédure.

Ainsi, la somme de 33.297,77 € n’est pas contestée en défense, la société [C] [G] II se contentant d’indiquer que cette somme a été payée aux demandeurs à la suite de l’ordonnance de référés du 16 novembre 2023 (ce dont elle justifie en pièce n° 1 produite aux débats).

Sur ce point, les demandeurs soulignent que la condamnation prononcée par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] le 6 décembre 2024 portait sur la somme de 32.997,93 euros au titre des provisions à valoir sur le solde des charges locatives exigibles au titre de l’année 2019. La différence par rapport à la condamnation prononcé en référé en première instance correspond à la somme de 299,84 € au titre de la consommation d’eau, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] indiquant avoir restitué cette somme à la société défenderesse (ce dont il n’est pas justifié).

En conséquence, il convient de condamner la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] la somme de 33.297,77 € au titre du solde des charges récupérables sur l’année 2019, hors travaux d’étaiement et sondage escalier.

Cette condamnation est ordonnée avant déduction des provisions déjà versées et/ou restituées par les parties.

Cette condamnation est également assortie des intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 en application de l’article 1231-6 du code civil.

1.2 S’agissant de la demande relative à la récupération de charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022, en application du bail commercial ayant pris effet le 1er juillet 2020, il n’est pas contesté que la question de la répartition des charges et des dépenses inhérentes au bien loué entre le preneur et le bailleur est régie par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ainsi que par l’article R. 145-36 de même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et applicable à compter du 3 novembre 2014.

Ainsi, l’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

L’article R. 145-36 du code de commerce précise, quant à lui, que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

En l’espèce, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] sollicitent les sommes de :

—  5.001,60 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2020 hors travaux de réfection de la cage d’escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

—  3.868,84 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

—  419,10 euros, en deniers ou quittances, à valoir au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions par courrier officiel du 15 juillet 2023.

Le quantum de ces demandes est justifié par les pièces produites en demande à savoir :

* le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2019 (pièce n° 8),

* le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 (pièce n° 9),

* le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mai 2021 (pièces n° 13 et 17m),

* le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2022 (pièces n° 14 et n° 17r),

* le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2023 (pièce n° 19),

* les appels de provisions trimestrielles sur charges 2020 (pièce n° 17h), le relevé général des dépenses 2020 (pièce n° 17k), le décompte de répartition individuelle et du solde sur charges 2020 (pièce n°17l), les appels de provisions trimestrielles sur charges 2021 (pièce n° 17n), les appels de provisions sur travaux de réfection sol de la cour (pièce n° 17o), le relevé général des dépenses 2021 (pièce n° 17p), le décompte de répartition individuelle et du solde sur charges 2021 (pièce n° 17q),

* les appels de provisions trimestrielles sur charges 2022 (pièce n° 20) et le décompte de régularisation des charges locatives 2022 (pièce n° 21), et l’appel de régularisation du 12 juin 2023 (pièce n° 24).

Ces sommes ne sont pas contestées en défense dans leur quantum. Toutefois, la société [C] [G] II conteste devoir les payer au motif que les demandeurs n’ont procédé à aucune régularisation annuelle des charges et ne lui ont pas adressé :

— un état récapitulatif annuel des charges liées à l’immeuble et récupérables sur le preneur,

— tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances,

— un état prévisionnel des travaux qu’envisage de réaliser le bailleur dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel, ni un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur dans les trois années précédentes avec leur coût,

— une indication de la répartition du coût des travaux entre les différents preneurs dans l’hypothèse où le local concerné se trouve dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires.

Le contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 2020 comporte, outre les impôts devant être pris en charge par le preneur, l’inventaire des charges prévu à l’article L. 145-40-2 du code de commerce aux termes d’une clause intitulée « impôts – charges », qui stipule que :

« En application du 1er alinéa de l’article L 145-40-2 du code de commerce :

Le Bailleur, déclare qu’en l’état actuel les charges liées à l’immeuble récupérables sur le Preneur sont les suivantes, que le Preneur s’obligera à payer au vu de l’état récapitulatif qui en sera dressé par le Bailleur au moins une fois par an :

1°) les factures d’électricité des communs,

2°) les travaux de modification ou remplacement des conduits, tuyauteries, pompes, outils de régulation (vannes), radiateurs, extracteurs de désenfumage, modification d’arrivée de branchement, de remplacement des compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution de chauffage,

3°) appareils d’éclairage extérieurs et intérieurs, armoires divisionnaires et câblage, modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées pour l’électricité, gaz et téléphonie,

4°) frais d’entretien, de maintenance, de réparation et de renouvellement de tous équipements, matériels et outillages nécessaires au fonctionnement des locaux loués et aux parties communes,

5°) quote-part du nettoyage des parties communes de l’immeuble (comprenant les salaires et charges du personnel de nettoyage et/ou le coût des prestations d’entreprises de nettoyage),

6°) stores extérieurs et garde-corps, joints entre panneaux, menuiseries extérieures, portes de garage, issues de secours, rampe d’accès, devanture,

7°) honoraires de gestion des locaux loués à l’exception des honoraires liés à la réalisation de travaux mentionnés à l’article 606 du Code civil ou à la gestion des loyers des locaux loués,

8°) dépenses d’entretien, de réparation, de fonctionnement et de maintenance des parties communes, y compris le ravalement, même imposés par l’administration, à l’exclusion des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil,

9°) frais d’entretien, acquisition de la décoration florale et végétale des espaces verts, système d’arrosage,

10°) frais de justice, dépens, émoluments et honoraires d’auxiliaires de justice,

11°) primes d’assurance de l’immeuble.

La quote-part de charges de copropriété [Localité 7] est : 1.418/10.000e ».

S’agissant de l’état prévisionnel des travaux qu’envisage de réaliser le bailleur dans les 3 années suivantes avec un budget prévisionnel, ainsi que de l’état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur dans les 3 années précédentes avec leur coût, ces informations doivent être communiquées au preneur tous les trois ans.

Or, il ressort du bail renouvelé le 1er juillet 2020 aux termes d’une clause intitulée « états récapitulatif et prévisionnel des travaux » qu’en « application des dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-37 du code de commerce […] le bailleur transmet au preneur les copies des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les lieux loués au titre des années 2018, 2019 et 2020 », ces procès-verbaux étant annexés au bail (pièce n° 11, page 4).

Le bail précise que « le preneur reconnaît que les états prévisionnels susvisés lui seront adressés à titre purement informatif et déclare s’en satisfaire.

En conséquence, le Preneur ne pourra pas s’en prévaloir à d’autres fins et notamment pour exiger du Bailleur la réalisation des travaux mentionnés dans lesdits états ».

Par ailleurs, les demandeurs n’ont pas manqué à leur obligation d’actualiser ces informations de manière trisannuelle dans la mesure où le bail a été renouvelé le 1er juillet 2020, que cette actualisation ne devait intervenir qu’à compter du 1er juillet 2023, que les demandeurs ne sont plus propriétaires du local litigieux depuis le 7 novembre 2022 et que les demandes formées dans le cadre de la présente procédure sont antérieures au 1er juillet 2023.

Dès lors, la société [C] [G] II était informée des travaux collectifs décidés par le syndicat des copropriétaires. Ce moyen sera rejeté.

S’agissant de la répartition des charges entre les locataires, les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce limitent le champ d’application de la clause de répartition des charges entre locataires aux « ensembles immobiliers » comportant plusieurs locataires.

Or, la société [C] [G] II, qui se prévaut de cette disposition, ne fournit aucune explication à ce sujet, en particulier, s’agissant de l’application de cette disposition au cas d’espèce. Elle ne démontre pas davantage que l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6], dans lequel se situe le local litigieux, constituerait un ensemble immobilier au sens des dispositions suvisées.

Par ailleurs, il sera relevé que la société [C] [G] II est la seule locataire du lot n° 1 et que le bail renouvelé le 1er juillet 2020 précise la quote-part de répartition applicable audit lot (« la quote-part de charges générales de copropriété [Localité 7] est : 1.418/10.000e » – pièce n° 11, page 9).

De plus, le contrat de location évoqué par la défenderesse et produit aux débats par les demandeurs (pièces n° 41) est un bail d’habitation portant sur un appartement du 5ème étage de l’immeuble (lots n° 19 et 20), dont il n’est pas démontré que la propriété de ce bien soit une propriété indivise appartenant à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P], comme c’est le cas du lot n° 1.

Dès lors, l’obligation de répartition des charges prévue par le code de commerce n’est pas applicable en l’espèce et ce moyen sera rejeté.

Enfin, s’agissant de l’état récapitulatif annuel des charges liées à l’immeuble et récupérables sur le preneur, et de tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances, il ressort du bail commercial, objet du présent litige, que le preneur verse une provision mensuelle sur charges locatives de 180 euros. Le bailleur régularise ensuite le montant des charges locatives en fonction des appels de fonds, de la régularisation du syndic et de l’approbation des comptes en assemblée générale des copropriétaires.

Il ressort des éléments de la procédure que :

— l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2019 (pièce n° 8 en demande) a voté les provisions pour travaux de réfection de la cage d’escalier (résolution n° 22-1), travaux sur pans de bois (résolution n° 22-3) et travaux de réfection du pavage de la cour (résolution n° 21),

— l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2020 (pièce n° 9 en demande) a notamment voté les appels sur charges courantes de l’exercice 2020 (résolutions n° 9 et 10) et a ratifié les travaux supplémentaires de réfection de la cage d’escalier (résolution n° 19),

— les comptes de l’exercice 2020 ont ensuite été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021 (pièce n° 13 en demande) et le compte de répartition individuelle pour le lot n° 1 a été établi par le syndic le 31 mai 2021 (pièce n° 17 en demande),

— le compte des travaux de réfection de la cage d’escalier a été reporté sur l’exercice 2021 (année d’achèvement de ces travaux), approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2022 (pièce n° 14 en demande) et dont le compte de répartition individuelle a été établi par le syndic le 13 avril 2022 (pièce n° 17 en demande),

— l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021 a voté les provisions sur charges courantes (résolutions n° 9 et 10),

— les comptes de l’exercice 2021 incluant le compte des travaux de réfection du sol de la cour ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2022 tandis que le compte de répartition individuelle pour le lot n° 1 a été établi par le syndic le 13 avril 2022.

Ce n’est donc qu’à compter de cette date que les demandeurs pouvaient procéder à la régularisation complète des charges locatives de l’année 2020 et de l’année 2021, ce qu’ils ont fait en septembre 2022 comme en atteste le courriel adressé à la société [C] [G] II le 22 septembre 2022 (pièce n° 16 en demande).

Il était joint à ce courriel l’avis de taxe foncière 2022 ainsi que les états de dépenses 2019 et 2020 et les appels de charges récupérables pour l’année 2021.

S’agissant des charges sur les trois premiers trimestres de l’année 2022 (avant la vente du lot n° 1 en novembre 2022), l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2022 (pièce n° 14 en demande) a voté ces provisions sur charges courantes (résolutions n° 9 et 10) et les comptes de l’exercice 2022 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2023 (pièce n° 19).

Ce n’est donc qu’à compter de cette date que les demandeurs pouvaient procéder à la régularisation des charges locatives de l’année 2022, ce qu’ils ont fait au cours de la procédure de référés par voie de conclusions notifiées le 28 juin 2023.

La société [C] [G] II n’a contesté aucune de ces charges appelées qui entrent dans les prévisions du bail commercial et sont remboursables par elle sauf s’agissant des charges sur travaux de réfection de la cage d’escalier qu’elle a contesté dans le cadre de la procédure de référés (cf supra).

En outre, les demandeurs produisent la mise en demeure adressée à la société défenderesse le 28 novembre 2022 comportant en annexe tous les documents justifiant de leur demande de remboursement de charges récupérables.

Dès lors, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] ont respecté les obligations imposées par les dispositions du code de commerce et les stipulations contractuelles, la régularisation des charges ne pouvant être considérée comme tardive et étant justifiée par les éléments produits.

Ce moyen soulevé en défense sera donc écarté.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] les sommes suivantes :

—  5.001,60 euros au titre du solde des charges récupérables sur l’année 2020 hors travaux de réfection de la cage d’escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

—  3.868,84 euros au titre du solde des charges récupérables sur l’année 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

—  419,10 euros au titre du solde des charges récupérables sur l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions par courrier officiel du 15 juillet 2023.

Ces sommes n’ayant donné lieu à aucune condamnation provisionnelle dans le cadre de la procédure de référés, il n’est pas justifié par les demandeurs d’une condamnation en deniers et quittances.

III – Sur les demandes relatives aux travaux de réfection de l’escalier et des pans de bois formées par Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P]

Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] exposent à titre principal que la société [C] [G] II est redevable de la quote-part générale applicable aux travaux sur pans de bois imputée par le syndicat des copropriétaires au lot n° 1 loué, en application des stipulations contractuelles du bail commercial (tant du bail renouvelé le 1er janvier 2011 que de celui renouvelé au 1er juillet 2020) et font valoir en substance que :

— les travaux de réfection d’une cage d’escalier ne sont pas inclus parmi l’énumération des grosses réparations, de sorte qu’il s’agit de travaux d’entretien au sens de l’article 606 du code civil auxquels le locataire est tenu,

— l’assemblée générale du 24 octobre 2019 (résolution n° 22) et celle du 2 juillet 2020 (résolution n° 19) ont approuvé la réalisation de différents travaux portant sur la cage d’escalier ; aucune de ces résolutions n’a fixé de clé de répartition pour les travaux de sorte qu’il appartenait au syndic de l’immeuble de faire application des stipulations du règlement de copropriété sur ce point (articles 12, 14 et 15),

— or, en 2019 et 2020, le syndic a réparti, à tort, ces travaux selon la clé des charges générales auxquelles contribue le lot n° 1 ; à la suite de la contestation en référé opposée par la société [C] [G] II, le syndic a reconnu son erreur et a procédé à une régularisation partielle le 12 juin 2023 sur le lot n° 1 à hauteur de 9.639,53 €,

— ayant commis une erreur de bonne foi induite par un syndic professionnel, il ne saurait leur être reproché d’avoir commis une faute et la société [C] [G] II ne peut se fonder sur cette prétendue faute pour s’émanciper de son obligation contractuelle de remboursement de ces charges pour les travaux de pans de bois,

— le décompte des charges a été corrigé au titre de ces travaux ; ces charges s’élèvent donc à 6.533,33 € au total, somme dont la société [C] [G] II devra s’acquitter.

A titre subsidiaire, les demandeurs sollicitent à l’encontre de syndicat des copropriétaires le remboursement des charges pour les travaux d’escalier indument versées, sur le fondement des articles 1302 et suivant du code civil.

Ils font ainsi valoir en substance que :

— le syndic soutient qu’une part des travaux dans la cage d’escalier doit demeurer répartie selon la clé de répartition des charges générales ; or, aux termes de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 24 octobre 2019, les « reprises nécessaires sur les pans de la cage d’escalier » sont expressément rattachées aux « travaux de réfection de la cage d’escalier » ; il s’agit donc bien de travaux d’entretien réalisés dans la cage d’escalier qui doivent être répartis selon la clé de répartition spéciale prévue par l’article 15 du règlement de copropriété, lequel exonère le lot n° 1 de la contribution auxdits travaux,

— dès lors, la totalité des charges qu’ils ont payées à ce titre est indue et le syndicat des copropriétaires devra les restituer aux demandeurs avec intérêts de retard à compter du 27 juin 2023, date de la mise en demeure adressée au syndicat des copropriétaires.

La société [C] [G] II répond, sur le fondement des articles 605 et 606 du code civil et de l’article R. 145-35 du code de commerce, que :

— ces travaux sont définis dans le procès-verbal d’assemblée générale en date du 24 octobre 2019 comme des « travaux exceptionnels » ; ce procès-verbal prévoit en outre « une enveloppe budgétaire de 56.000 euros HT, incluant les travaux relatifs au plomb »,

— dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2020, des travaux concernant la cage d’escalier sont définis comme « travaux de structure de la cage d’escalier » et de « travaux de structure sur les pans de bois » ; le devis de la société EGIP détaillant l’intervention sur la cage d’escalier évoque des travaux relatifs à la platerie, la menuiserie et des mesures de protection contre le plomb,

— il ressort donc de ces éléments que les travaux portant sur la cage d’escalier doivent être assimilés à de grosses réparations et non à de simples travaux d’entretien dont seraient redevables les preneurs,

— en outre, en application des articles 14 et 15 du règlement de copropriété, le lot n° 1 est exclu des charges concernant l’escalier ; le syndic a donc commis une faute en procédant à un appel de charge selon la clé de répartition des charges générales pour les travaux relatifs à la cage d’escalier et c’est de manière fautive que les demandeurs ont sollicité le paiement de ces travaux à la société [C] [G] II.

***

1 – S’agissant de la demande formée à titre principal par les demandeurs à l’encontre de la société [C] [G] II portant sur la quote-part générale applicable aux travaux sur pans de bois imputé par le syndicat des copropriétaires au lot n° 1 loué, à défaut de stipulations contractuelles contraire, l’article 605 du code civil dispose « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

L’article 606 du code civil dispose, quant à lui, que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQJ

Par ailleurs, l’article R. 145-35 du code de commerce prévoit que « ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ».

Les grosses réparations intéressent l’immeuble « dans sa structure et sa solidité générale » et les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble (Cass. civ. 3ème, 9 mai 2019, n° 18-14.123). Ainsi, des travaux concernant des boiseries et relatifs à la vétusté de l’équipement doivent être considérés comme des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil (Cour d’appel de [Localité 8], Chambre 2 – Section 1, 4 juin 2015, n° 12/07466). Ou encore les travaux relatifs au plomb doivent être considérés « comme faisant partie de la structure durable de l’immeuble et ne relevant pas d’une opération d’entretien » (Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 5 – chambre 3, 17 février 2021, n° 18/08787).

En l’espèce, les travaux concernant la cage d’escalier sont définis dans le procès-verbal d’assemblée générale du 24 octobre 2019 comme des « travaux exceptionnels d’étaiement et de sondage de la cage d’escalier pour un montant de 5.172,75 euros TTC compris honoraires de Monsieur [U], architecte » et dans le procès-verbal d’assemblée générale du 2 juillet 2020 comme des « travaux de réfection de la cage d’escalier y compris travaux de structure sur les pans de bois »

Enfin, il ressort du devis de la société EGIP détaillant l’intervention à réaliser sur la cage d’escalier que les travaux relatifs à cet équipement concernent notamment de la plâtrerie, de la menuiserie et des mesures de protection contre le plomb.

De plus, il ressort notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires portant approbation des comptes que les travaux portant sur la cage d’escalier sont :

— des travaux portant sur la structure même de l’escalier et les boiseries;

— des travaux nécessitant une intervention relative à la présence de plomb ;

— des travaux extraordinaires nécessitant le contrôle d’un architecte ;

— des travaux particulièrement onéreux nécessitant la souscription d’un emprunt collectif.

Il apparaît donc qu’une partie des travaux votés concernant la cage d’escalier portent sur la structure même de l’escalier et ne peuvent dès lors pas être assimilés à de simples travaux d’entretien mais plutôt à de grosses réparations relevant de l’article 606 du code et dont le coût doit être supporté par le bailleur et non par le preneur.

Au surplus, Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] qui sollicitent le remboursement des frais de ces travaux ne démontrent pas en quoi ces frais constitueraient des charges locatives récupérables.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de condamnation à l’encontre de la société [C] [G] II au paiement de la somme de 6.533,33 euros au titre du remboursement des charges récupérables sur les travaux relatifs à la cage d’escalier.

2 – A titre subsidiaire, sur la demande formée à l’encontre de syndicat des copropriétaires portant sur le remboursement des charges pour les travaux d’escalier indument versées, sur le fondement des articles 1302 et suivant du code civil, le règlement de copropriété stipule aux termes :

— de l’article 12 que « les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles 14 et 18 du présent règlement »,

— de l’article 14 que « les charges d’entretien des escaliers comprennent : les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers ; les réparations nécessitées par l’usure des marches de l’escalier »,

— de l’article 15 qui comporte un tableau de répartition des charges d’escalier dont le lot n° 1 est dispensé.

En l’espèce, les travaux de réfection des pans de bois ont été inclus dans le coût des travaux de réfection de l’escalier. L’assemblée générale du 24 octobre 2019 puis l’assemblée générale du 2 juillet 2020 ont approuvé la réalisation de différents travaux portant sur la cage d’escalier.

Il ressort de manière constante des éléments de la procédure que le syndic de l’immeuble a appliqué à tort la clé de répartition des charges générales en faisant contribuer le lot n° 1 et en émettant sept appels de fonds :

— le 17 janvier 2019, d’un montant de 5.172,75 € pour l’étaiement et le sondage escalier,

— les 21 janvier, 16 mars, 14 mai et 2 septembre 2020, d’un montant de 23.501,25 € chacun pour la réfection de la cage d’escalier,

— le 16 octobre 2020, deux appels de fonds ayant été émise d’un montant de 7.846,41 € chacun, pour des travaux supplémentaires (comprenant le coût des pans de bois).

Le total de ces appels de fonds sur le lot n° 1 s’élève donc à 16.172,86 euros. Il ressort des éléments de la procédure qu’à la suite de la contestation opposée en référé par la société [C] [G] II, le syndic de l’immeuble a reconnu cette erreur dans la répartition des charges et a procédé le 12 juin 2023 à une régularisation partielle sur le lot n° 1 à hauteur de la somme de 9.639,53 euros (pièce n° 24 en demande).

Par courriel en date du 12 juin 2023, le syndic a expliqué que : « nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint un appel de régularisation, des travaux de réfection cage escalier et pans de bois, qui avaient été clôturés à l’assemblée générale du 28/03/2022.

En effet, la clé de répartition utilisé était la clé charges générales, cependant seuls les travaux de pans de bois sont concernés par cette clé, et la partie travaux cage escalier aurait dû être appelés en charges escalier » (pièce n° 25 en demande).

Ainsi, les travaux sur les pans de bois ont été répartis selon la clé réparation des charges communes générales, ce que contestent les demandeurs qui sollicitent le remboursement du solde 16.172,86 – 9.639,53 euros, soit 6.533,33 euros, qui correspond au coût de la réfection des pans de bois.

Comme précédemment retenus, ces travaux constituent des travaux de structure et non de simples travaux d’entretien tels que définis à l’article 14 du règlement de copropriété. Dès lors, ces travaux sont soumis à la clé de répartition en charges communes générales en application de l’article 12 du règlement de copropriété.

Le lot n° 1 doit donc contribuer au paiement de ces charges qui ne constituent pas, pour rappel, des charges locatives récupérables et devront donc être supportés par les propriétaires bailleurs.

Ainsi, les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un paiement indu et seront déboutés de leur demande de condamnation formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la somme de 6.538,99 € sur le fondement de l’article 1302 du code civil.

Les demandeurs sollicitent en outre « dans l’hypothèse où le tribunal jugerait que seule la somme de 9.639,53 euros ayant fait l’objet d’une régularisation le 12 juin 2023 a été trop perçue, le syndicat des copropriétaires sera condamné à restituer à l’indivision [P] une somme de : 9.639,53 – 5.000 – 4.633,87 = 5,66 euros ».

Il n’est justifié de cette somme par aucune explication ni aucune pièce notamment s’agissant des sommes de 5.000 € et de 4.633,87 €. En effet, s’il est justifié en pièce n° 24 produite en demande de la régularisation partielle des charges sur le lot n° 1 à hauteur de la somme de 9.639,53 €, il n’est toutefois produit aucune pièce justifiant de deux paiements du syndicat des copropriétaires au profit des demandeurs à hauteur des sommes respectives de 5.000 € et de 4.633,87 € qui seraient intervenus en novembre et décembre 2023. Il convient donc de rejeter cette demande.

Les demandes de condamnation formée contre le syndicat des copropriétaires au titre des intérêts échus portant à titre principal sur la somme de 282,69 € et à titre subsidiaire sur la somme de 479,99 € seront également rejetées, en l’absence de condamnation du syndicat des copropriétaires.

Les demandeurs seront également déboutés de leur demande d’annulation de divers appels de fonds émis sur le lot n° 1 au titre de travaux afférents aux escaliers de l’immeuble, eu égard à la régularisation effectuée ultérieurement par le syndic, en appliquant les bonnes clés de répartition des charges.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La société [C] [G] II, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros à Madame [F] [P] et de la somme de 2.500 euros à Monsieur [R] [P] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la société [C] [G] II sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Se déclare incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la société [C] [G] II,

Condamne la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] la somme de 33.297,77 € au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur l’année 2019, hors travaux d’étaiement et sondage escalier, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, et avant déduction des provisions déjà versées et/ou restituées par les parties,

Condamne la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] les sommes suivantes :

—  5.001,60 euros au titre du solde des charges récupérables sur l’année 2020 hors travaux de réfection de la cage d’escalier, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022,

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQJ

—  3.868,84 euros au titre du solde des charges récupérables sur l’année 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022,

—  419,10 euros au titre du solde des charges récupérables sur l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2023,

Déboute Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de leur demande de condamnation formée à l’encontre de la société [C] [G] II au paiement de la somme de 6.533,33 euros, en deniers ou quittances, au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur les travaux d’étaiement et sondage et les travaux de réfection de la cage d’escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022,

Déboute Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de leur demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] au titre du solde de 5,66 euros à valoir sur la régularisation du 12 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2023,

Déboute Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de leur demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] au paiement d’une somme de 282,69 euros au titre des intérêts échus du 27 juin 2023 au 6 décembre 2023,

Déboute Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de leur demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] au paiement d’une somme de 6.538,99 euros au titre du remboursement du solde des charges récupérables sur les travaux d’étaiement et sondage et les travaux de réfection de la cage d’escalier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2023,

Déboute Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de leur demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] en paiement d’une somme de 479,99 euros au titre des intérêts échus du 27 juin 2023 au 6 décembre 2023,

Déboute Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de leur demande d’annulation de divers appels de fonds émis sur le lot n° 1 au titre de travaux afférents aux escaliers de l’immeuble,

Condamne la société [C] [G] II aux entiers dépens,

Condamne la société [C] [G] II à payer à Madame [F] [P] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [C] [G] II à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société [C] [G] II de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Déboute Madame [F] [P] et Monsieur [R] [P] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

La Greffière Le Président