TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/162

RG n° : N° RG 24/00291 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CLK6

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[L]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [U] [L]

née le 28 Juillet 1976 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le : 15/05/25

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 janvier 2005, la société d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST a consenti à Madame [U] [L] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel indexé de 265,01 euros, outre 79,16 euros à titre de provision sur charges.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 08 novembre 2023.

Un commandement de payer les loyers et charges, visant la clause résolutoire contenue au contrat, a été délivré à la locataire en date du 05 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2024, dénoncé le 22 février suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST, a fait assigner Madame [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [U] [L] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [U] [L] à lui payer :la somme de 1 344,96 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 06 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 novembre 2024, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 1 882,79 euros selon décompte arrêté au 31 octobre 2024 et a maintenu ses demandes.

Madame [U] [L] a contesté devoir la somme sollicitée. Elle a indiqué avoir effectué un versement de 1 000 euros en date du 11 novembre 2024 et a précisé que la dette serait réglée d’ici la fin du mois de décembre 2024. Elle a sollicité des délais.

L’affaire a été renvoyée au 14 janvier 2025 et le juge a avisé la défenderesse de la nécessité de formuler ses éventuelles demandes reconventionnelles par écrit avant l’audience de renvoi et de les transmettre au conseil de la société BATIGERE HABITAT.

A l’audience du 14 janvier 2025 la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que la dette s’élevait désormais à 229,93 euros et a sollicité un renvoi pour vérifier les sommes restant dues.

Madame [U] [L] a indiqué que ce montant avait été réglé le 13 janvier 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un ultime renvoi pour permettre à la société BATIGERE HABITAT de faire le point sur les sommes dues.

A l’audience du 25 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que la dette avait été soldée mais qu’une nouvelle dette s’était constituée à hauteur de 489,53 euros au 24 février 2025, raison pour laquelle elle maintenait ses demandes. Elle a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance, pour confirmer si la dernière ligne de son décompte était un encaissement ou un rejet.

Madame [U] [L] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 06 mars 2025, le conseil de la demanderesse a fait parvenir un décompte actualisé en date du 03 mars 2025, duquel il ressort que la dette est intégralement réglée à cette date.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur la demande principale

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, en cas de non-paiement aux termes convenus de tout ou partie des loyers et/ou des charges, ou du dépôt de garantie.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été signifié à Madame [U] [L] le 05 décembre 2023 pour un montant de loyers et charges impayés de 1 463,59 euros.

Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois fixé contractuellement, de telle sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du contrat de location conclu entre les parties au 06 février 2024.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l’article 147 de la loi n° 86-2017 du 27 janvier 2017 d’orientation relative à l’égalité et à la citoyenneté, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit par la demanderesse que Madame [L] a réglé l’intégralité de sa dette de loyer.

En effet, il résulte du dernier décompte locatif en date du 3 mars 2025 que Madame [L] est à jour de ses paiements et qu’aucun arriéré ne subsiste.

Le paiement intégral de la dette ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, une telle situation ne saurait priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette et avait obtenu une suspension de la clause et des délais de paiement.

Il convient donc de dire que la clause résolutoire est en l’espèce réputée ne pas avoir joué, puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant la dernière audience, le compte de Madame [L] étant même créditeur au 25 février 2025, le quittancement du mois de février ayant été inscrit ultérieurement.

La SA BATIGERE sera donc déboutée de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la dette n’a été réglée qu’après l’introduction de l’instance que la SA BATIGERE a été contrainte d’introduire en raison des impayés de loyers.

Madame [U] [L] sera donc condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer les loyers et l’assignation devant la présente juridiction.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la société BATIGERE HABITAT la charge des frais exposés afin d’assurer sa défense. A ce titre, il convient de lui allouer la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la procédure ayant été rendue nécessaire par le non-paiement des loyers.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 6 février 2024 ;

CONSTATE que Madame [U] [L] a apuré l’ensemble de sa dette ;

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est en conséquence réputée ne pas avoir joué ;

DÉBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

REJETTE les demandes en paiement ;

CONDAMNE Madame [U] [L] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer les loyers et l’assignation devant la présente juridiction ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier Le Juge