Référé N° RG 25/00493 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DQJJ – Page -

Grosse et expédition à :

— M^e Martine NIQUET

— M^e Thomas SALAUN

Délivrées le : 07/11/2025

ORDONNANCE DU : 07 NOVEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00493 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DQJJ

AFFAIRE : S.C.I. PROMY / S.A.S. SO SUSHI [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 07 NOVEMBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

La SCI PROMY, Société civile immobilière au capital de 1000 €, dont le siège est situé [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le numéro 500 848 262 et, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux

domiciliés audit siège,

représentée par M^e Julien SEMMEL, Avocat au barreau de Tarascon substituant M^e Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

La SAS SO SUSHI [Localité 4], SAS au capital de 1.000 €

immatriculée sous le numéro 912 811 536 du registre du commerce et des sociétés de TARASCON, dont le siège est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par M^e Maggy MANDEL, avocat au barreau de Tarascon, substituant M^e Martine NIQUET, avocat au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 02 Octobre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 07 NOVEMBRE 2025

EXPOSE DES FAITS

La SCI PROMY a donné à bail commercial un local situé à SAINT REMY DE PROVENCE, [Adresse 1] à la SAS SO SUSHI SAINT REMY DE PROVENCE en vertu d’un contrat conclu le 30 juin 2022 moyennant un loyer mensuel de 1 400 € toutes charges comprises et non soumis à la TVA payable mensuellement et d’avance entre les mains du bailleur, pour une durée de neuf ans à compter du 14 juin 2022.

Invoquant le non-paiement des loyers, la SCI PROMY a fait délivrer, le 11 juin 2025 à la SAS SO SUSHI [Localité 4] un commandement de payer la somme de 7 166,49 €, représentant les loyers impayés pour la période d’avril 2024 et de mars à juin 2025, en ce compris le coût de l’acte d’un montant de 166,49 € qui est resté sans effet dans le mois de sa délivrance.

C’est dans ces conditions que la SCI PROMY a, par exploit du 22 juillet 2025, assigné la SAS SO SUSHI [Localité 4] devant le juge des référés du tribunal de céans, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et aux fins de voir :

constater en conséquence la résiliation du bail ;

ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des lieux

condamner la SAS SO SUSHI [Localité 4] à lui régler, la somme provisionnelle de 7559,96 € correspondant aux créances échues à date de résiliation ;

fixer à titre provisionnel la somme de 2 100 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

condamner la SAS SO SUSHI [Localité 4] à lui régler cette indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle;

condamner la SAS SO SUSHI [Localité 4] à lui verser une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les débours du tribunal de commerce, de l’exploit de l’assignation et les frais éventuels d’expulsion.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience à l’audience du 02 octobre 2025.

La demanderesse poursuit le bénéfice de son exploit étant précisé qu’elle ne maintient pas sa demande de condamnation à une provision au titre d’arriérés de loyers faisant valoir qu’ils ont été réglés mais sollicite le versement à titre provisionnel de la somme de 3146,23 € correspondant aux intérêts, frais et indemnité d’occupation. Elle ne maintient pas non plus sa demande de communication d’attestation d’assurance figurant dans ses dernières conclusions. Elle s’oppose enfin à la demande de délais de paiement et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3500 €.

La défenderesse demande de constater l’existence de contestations sérieuses et de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de la SCI PROMY. Elle sollicite, à titre subsidiaire, la suspension des effets du commandement de payer et à titre très subsidiaire de débouter la SCI PROMY de ses demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et à payer les sommes qui ne sont pas dues. En tout état de cause, elle conclut au débouté de la SCI PROMY de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de l’ensemble de ses demandes et de la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures développées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur des demandes de « constater », « déclarer » ou de « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesure qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature ou l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Il est par conséquent nécessaire que :

le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation,

les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

S’agissant de la soumission du bail au statut des baux commerciaux, elle se déduit de l’intitulé de la convention « BAIL DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL » ainsi que par les stipulations contractuelles qui indiquent que le « bail sera régi par les articles L. 145-1 et suivant du code de commerce » et n’est donc pas contestable.

Le contrat conclu le 30 juin 2022 entre la SCI PROMY et la SAS SO SUSHI SAINT REMY DE PROVENCE comporte en son article 22 une clause résolutoire qui n’apparaît pas ambigüe et ne nécessite pas d’interprétation.

Il ressort des pièces produites que le bailleur a d’abord envoyé, à la société défenderesse, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 06 mai 2025 une mise en demeure de payer quatre échéances de loyers impayées dans un délai de dix jours, soit les mois d’avril 2024, mars, avril et mai 2025. Il a ensuite fait délivrer un commandement de payer le 11 juin 2025. Le bailleur n’a donc pas agi avec précipitation et a fait preuve d’une certaine patience. Il convient dès lors de considérer que le bailleur n’a pas agi avec mauvaise foi en mettant en œuvre la clause résolutoire.

La demanderesse a fait délivrer un commandement de payer le 11 juin 2025 à la défenderesse à l’adresse des lieux loués lequel vise la clause résolutoire du bail et est resté sans effet dans le mois de sa délivrance.

Pour s’opposer à la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse fait valoir que le commandement de payer n’est pas régulier dès lors que la créance qui y figure n’est pas certaine, liquide et exigible en l’absence de précision de la date d’exigibilité du loyer dans le bail.

Toutefois, c’est à juste titre que la demanderesse fait valoir que si le contrat ne mentionne pas expressément la date exacte d’exigibilité du loyer, il est expressément prévu que le loyer est « payable mensuellement et d’avance » de sorte qu’il ne saurait être sérieusement contesté que le loyer est exigible en début de chaque mois. Les loyers mentionnés dans le commandement de payer concernant les mois d’avril 2024, mars 2025, avril 2025, mai 2025 étaient incontestablement exigibles à la date délivrance du commandement de payer, soit le 11 juin 2025. S’agissant du mois de juin 2025, le loyer était également exigible lors de la délivrance du commandement de payer, puisqu’il ne saurait être considéré qu’à la date le 11 juin 2025, le loyer pouvait encore être payé « d’avance ».

Par conséquent, le commandement de payer daté du 11 juin 2025 porte bien sur une créance, certaine, liquide et exigible.

La société SO SUSHI [Localité 4] soutient également qu’en l’absence de mention d’une échéance exacte d’exigibilité du loyer dans le contrat de bail, la clause résolutoire est inapplicable.

Or pour les raisons qui viennent d’être exposées, l’absence de mention d’une date précise d’exigibilité des loyers n’est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire dès lors que cette date se déduit de manière évidente des stipulations contractuelles qui prévoient le paiement d’un loyer mensuellement et d’avance.

La contestation selon laquelle la clause résolutoire serait inapplicable n’est donc pas sérieuse.

La société SO SUSHI [Localité 4] fait également valoir qu’elle est de bonne foi et qu’elle n’a pas commis de manquements graves au contrat puisqu’elle a versé, en juillet 2025, les arriérés de loyers et par la suite les loyers de juillet, août et septembre 2025 ce qui serait, selon elle, de nature à paralyser l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, comme le soutient la société SCI PROMY, le règlement des arriérés de loyers est intervenu plus d’un mois après la délivrance du commandement de payer de sorte que la clause résolutoire avait déjà joué. Peu importe à cet égard la bonne foi de la société SO SUSHI [Localité 4] ou l’absence éventuelle de manquements graves de sa part lesquelles ne sauraient constituer des contestations sérieuses se heurtant à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de considérer que le commandement de payer, qui a été délivré le 11 juin 2025 à l’adresse des lieux loués, est régulier. Il vise la clause résolutoire et est resté sans effet dans le mois de sa délivrance de sorte qu’il convient de considérer que la clause résolutoire a produit ses effets le 12 juillet 2025 et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à cette date.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application du second alinéa de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il doit être rappelé que le second alinéa de l’article L145-41 du code de commerce donne au juge le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations.

La défenderesse sollicite à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire avec effet rétroactif à la date de règlement des arriérés de loyer, la demanderesse y étant opposée.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un effort de la locataire pour s’acquitter de sa dette locative celle-ci ayant réglé l’intégralité des sommes réclamées en cours de procédure tout en assurant le règlement des loyers courants, il convient de faire droit à la demande de délai et de lui accorder rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 26 juillet 2025 date à laquelle elle a soldé les loyers dus au terme du commandement de payer.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement discutable.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse à une provision d’un montant de 3146,23 € représentant les intérêts moratoires figurant au bail ainsi que les frais de contentieux et la majoration de l’indemnité d’occupation pour la période d’août à octobre 2025.

Or, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application au titre des intérêts moratoires et des frais de contentieux est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond. Ainsi il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En outre, les effets de la clause pénale ayant été suspendus, aucune indemnité d’occupation n’est due pour la période d’août à octobre 2025 de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation. Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il n’est pas inéquitable de condamner la défenderersse à verser à la demanderesse la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile cette dernière ayant été contrainte d’introduire une action en justice pour obtenir le règlement des arriérés de loyers.

Succombant, la SAS SO SUSHI SAINT REMY DE PROVENCE sera condamnée aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2025, les débours du tribunal de commerce et le coût de la présente assignation, étant observé que les frais d’exécution relèvent le cas échéant du juge de l’exécution.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 juin 2022 liant les parties sont réunies à la date du 12 juillet 2025;

ACCORDONS rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 26 juillet 2025 à la SAS SO SUSHI [Localité 4] pour se libérer des causes du commandement de payer en date du 11 juin 2025 ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des intérêts, frais et indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la SAS SO SUSHI [Localité 4] à payer à SCI PROMY la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS SO SUSHI [Localité 4] aux dépens qui comprendront coût du commandement de payer du 11 juin 2025 d’un montant de 166,49 €, les débours du tribunal de commerce afférents à cette procédure et le coût de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu de déclarer que les frais relatifs aux voies d’exécution et dont la loi prévoit qu’ils restent à la charge du poursuivant seront mis à la charge du preneur ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE