TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 11]

[Localité 9]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00228

RG n° : N° RG 25/00111 – N° Portalis DBZD-W-B7J-COD4

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Z]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 12], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 15] 645 520 164

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [Z]

né le 25 Janvier 1975 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparant

Madame [O], [S] [T] épouse [Z]

née le 05 Avril 1981 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 393,02 euros et une provision sur charges mensuelle de 53 euros.

Par actes sous seing privé séparés du 22 décembre 2023, les mêmes parties sont convenues de la location d’un stationnement couvert n°5 (référence 1720962060) situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 35 euros et d’un parking aérien (référence 1720961780) situé [Adresse 4] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 15 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 19 juillet 2024.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue à chacun des contrats, a été délivré aux locataires en date du 19 août 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 21 octobre 2024, dénoncés le 22 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [S] [T] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation des baux en raison de la clause résolutoire,

ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z] à lui payer :

o la somme de 1 335,82 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 04 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

o une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

o la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 mars 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses prétentions.

Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z], cités par acte remis à l’étude, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion des contrats litigieux, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur le bail d’habitation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 19 août 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme.

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 20 octobre 2024.

Sur les baux relatifs au stationnement couvert et au parking aérien :

En l’espèce, les contrats signés par les parties prévoient une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 19 août 2024 vise également la clause résolutoire insérée dans chacun de ces contrats et a été délivré pour une somme globale, sans distinguer entre les sommes dues au titre du logement et celles dues au titre des emplacements de stationnement.

Les sommes figurant au commandement de payer n’ayant pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance, les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation des baux relatifs au stationnement couvert et au parking aérien à compter du 1er octobre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation des baux, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de ses biens à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation à hauteur de 248,18 euros par mois pour le logement (APL à régulariser le cas échéant) et les deux emplacements de stationnement, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

Les contrats prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs pour le paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation et réparations dus en application de celui-ci, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité, conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

L’indemnité d’occupation sera due à compter d’octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, que Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z] restent devoir la somme de 1 335,82 euros à cette date au titre des loyers et charges pour le logement et les deux emplacements de stationnement (échéance d’octobre 2024 non incluse).

Les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z] seront condamnés solidairement à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1.335,82 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [T] épouse [Z] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 20 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation des baux relatifs au stationnement couvert et au parking aérien, liant les parties, à compter du 1er octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [S] [T] épouse [Z] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3], le stationnement couvert n°5 (référence 1720962060) situé [Adresse 7], ainsi que le parking aérien (référence 1720961780) situé [Adresse 4] [Adresse 1], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [S] [T] épouse [Z] à la somme de 248,18 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [S] [T] épouse [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [S] [T] épouse [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 1 335,82 euros au titre des loyers impayés (échéance d’octobre 2024 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [S] [T] épouse [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [O] [S] [T] épouse [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge