Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 7 mai 2025, n° 25/00171

TJ Meaux 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que le commandement de payer a été signifié et que le locataire n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, ce qui a permis d'acquérir la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que le locataire, n'ayant pas réglé les loyers dus, est occupant sans droit ni titre et a ordonné son expulsion.
Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que le locataire devait une somme précise au titre des loyers impayés, ce qui justifie la demande de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que le locataire, étant occupant sans droit ni titre, doit verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.
Accepté
Frais de procédure engagés
Le tribunal a jugé que les défendeurs, étant parties perdantes, doivent supporter les frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 7 mai 2025, n° 25/00171
Numéro(s) :	25/00171
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vanessa CALAMARI

Texte intégral

Min N° 25/00417

N° RG 25/00171 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZYD

Mme [Z] [O] épouse [T]

M. [V] [N]

Mme [S] [N]

Mme [P] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [O] épouse [T]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

Madame [S] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

Madame [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vanessa CALAMARI

Copie délivrée

le :

à : chaque défendeur

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 26 janvier 2019, Madame [Z] [T] née [O] a donné à bail à Monsieur [V] [N] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros et 15 euros de provision sur charges.

Par actes sous seing privé du même jour, Mesdames [P] et [S] [N] se sont portées cautions solidaires du paiement du loyer mensuel révisable le 25 janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts, ce pour la durée du bail et le cas échéant pour trois renouvellements, soit jusqu’au 25 janvier 2028.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [T] née [O] a, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024 fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par actes de commissaire de justice, Madame [Z] [T] née [O] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [N] (locataire) par acte remis à étude en date du 26 décembre 2024, ainsi que Madame [S] [N] (caution) par acte signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile en date du 2 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail survenue 6 semaines après la délivrance du commandement de payer, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement aux obligations du locataire du fait des impayés locatifs,

— ordonner leur expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.006,15 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, Madame [Z] [T] née [O], présente et assistée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose un dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 9.576,24 euros arrêtée au 17 février 2025 (échéance de mars 2025 incluse). Elle précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur.

Monsieur [V] [N] (locataire) comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 300 euros en règlement de l’arriéré.

Bien que régulièrement citée par acte d’huissier signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile concernant Madame [S] [N] (caution), avec remise du courrier adressé en lettre recommandée avec accusé de réception retourné à l’huissier pour le motif « destinataire inconnu à l’adresse indiquée », elle n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Malgré les demandes de condamnations solidaires effectuées à l’encontre de la seconde caution Madame [P] [N], la demanderesse ne justifie pas de la délivrance de cette assignation à son encontre.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Madame [Z] [T] née [O] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [N] (locataire) reste lui devoir, hors frais, la somme de 9.576,24 euros arrêté au 17 février 2025 concernant la période des quittancements de loyers et charges du 1er janvier 2024 au 31 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée par le locataire à l’audience.

Sur les demandes à l’encontre des cautions

En application de l’article 2288 du Code civil, celui qui se porte caution d’une obligation s’engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En application de l’article 1341 du Code civil, la preuve d’une obligation supérieure à 1.500 euros ne peut être établie que par écrit.

En l’espèce, Mesdames [P] et [S] [N] se sont portées cautions solidaires par acte de cautionnement du 26 janvier 2019 du paiement du loyer mensuel, révisable le 25 janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, ainsi que des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts, ce pour la durée du bail et le cas échéant pour trois renouvellements, soit jusqu’au 25 janvier 2028, dus par le locataire. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Néanmoins, le tribunal constate que Madame [Z] [T] née [O] a sollicité dans son assignation des demandes de condamnations solidaires à l’encontre des deux cautions pour les sommes dues par le locataire mais qu’elle n’a pas justifié dans ses pièces de la délivrance de cette assignation à Madame [P] [N], il y a donc lieu de la débouter de l’ensemble des demandes formulées à son encontre.

Par conséquent, il convient de faire seulement droit aux demandes formées à l’encontre de Madame [S] [N] (caution).

Madame [S] [N] (caution) sera donc condamnée solidairement au paiement des sommes dues par Monsieur [V] [N] (locataire).

En conséquence, Monsieur [V] [N] (locataire) et Madame [S] [N] (caution) seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 9.576,24 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 février 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 2.312,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 27 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.312,06 euros.

Le tribunal observe que le commandement de payer délivré au locataire fait mention d’un délai de 6 semaines pour régler les sommes dues du fait de sa délivrance au 30 septembre 2024, soit postérieurement à la date d’application immédiate au 29 juillet 2023 de la loi du 27 juillet 2023 ayant réduit le délai de résiliation de plein droit du contrat de location pour impayés de loyers à un délai de six semaines en cas de commandement resté infructueux.

Cependant, le tribunal constate que le délai de six semaines visé dans le commandement de payer aux fins de règlement des impayés pour le locataire après sa délivrance n’est pas celui prévu dans la clause résolutoire du bail d’origine signé entre les parties en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur et que conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois. Il conviendra donc de l’appliquer en l’espèce.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, les ressources du locataire ne permettent pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Par ailleurs, la bailleresse a justifié d’une précédente procédure à l’encontre de la locataire ayant abouti à un jugement rendu le 12 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MEAUX avec l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 19 octobre 2020 avec condamnation au paiement de la dette locative sur la période arrêtée au 3 mars 2021 (échéance de février 2021 incluse).

Au regard de l’ensemble de ses éléments, il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement au locataire, qui ne remplit pas les conditions légales pour en bénéficier.

Monsieur [V] [N] (locataire) sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 21 novembre 2024.

Monsieur [V] [N] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Madame [Z] [T] née [O], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [V] [N] (locataire) sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, Madame [S] [N] s’est portée caution solidaire par acte de cautionnement en date du 26 janvier 2019 du paiement du loyer mensuel mais aussi du paiement des indemnités d’occupation dues par le locataire.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes formées à leur encontre. Elle sera donc condamnée solidairement au paiement des sommes dues par Monsieur [V] [N] (locataire).

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Madame [S] [N] s’est portée caution solidaire par acte de cautionnement en date du 26 janvier 2019 du paiement du loyer mensuel mais aussi du paiement des frais de procédure par le locataire.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes formées à son encontre.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [N] ainsi que Madame [S] [N] (caution), parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [Z] [T] née [O] a dû accomplir, Monsieur [V] [N] (locataire), ainsi que Madame [S] [N] (caution), seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [Z] [T] née [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2019 entre Madame [Z] [T] née [O], d’une part, et Monsieur [V] [N] (locataire) d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [V] [N] occupant sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [Z] [T] née [O] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [N] ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] (locataire), ainsi que Madame [S] [N] (caution), à verser à Madame [Z] [T] née [O] la somme de 9.576,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 février 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 2.312,06 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] (locataire), ainsi que Madame [S] [N] (caution) à payer à Madame [Z] [T] née [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [N] (locataire), ainsi que Madame [S] [N] (caution) à verser à Madame [Z] [T] née [O] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [N] (locataire), ainsi que Madame [S] [N] (caution) aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [Z] [T] née [O] de l’ensemble de ses demandes de condamnations solidaires formulées à l’encontre de Madame [P] [N] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge