TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 23/10056 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YX5I

Jugement du 25 Mars 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [M] [N] veuve [Y]

C/

M. [V] [R], M. [Z] [I]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Vanessa GERONUTTI – 3398

Maître [L] [H] de la SELARL [H] & ASSOCIES – 1081

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 25 Mars 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Février 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [M] [E] [N] veuve [Y]

née le 26 Octobre 1925 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vanessa GERONUTTI, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [V] [D] [R]

né le 01 Avril 1966 à [Localité 8] (01), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Z] [S] [I]

né le 29 Juillet 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [N] veuve [Y] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 7].

Le 07 février 2023, une promesse de vente a été régularisée entre elle et Messieurs [V] [R] et [Z] [I], pour un montant de 194 820 euros.

Celle-ci prévoit que la réitération de la vente doit intervenir au plus tard le 09 mai 2023.

Elle stipule une « indemnité d’immobilisation » à hauteur de 10% du prix de vente, soit 19482 euros.

Se prévalant de la carence des cocontractants, Madame [Y] leur a adressé chacun, les 6 et 7 novembre 2023, un courrier recommandé, afin qu’il soit procédé sous quinzaine au versement de la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Par acte introductif d’instance délivré le 11 décembre 2023, Madame [M] [N] veuve [Y] a assigné Monsieur [V] [R] et Monsieur [Z] [I] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Elle demande au terme de celui-ci, sur le fondement des articles 1103 et 1589 du code civil, de :

Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Monsieur [Z] [I] au règlement de la somme de 19482 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée aux termes de la promesse de vente du 07 février 2023 ;Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Monsieur [Z] [I] au règlement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Madame [Y] rappelle que seules les conditions suspensives de droit commun étaient stipulées, les bénéficiaires n’ayant pas prévu de solliciter l’obtention d’un prêt mais de s’acquitter du prix exclusivement au moyen de deniers personnels, de sorte qu’aucun fait n’était de nature à entraver la réitération de l’acte de vente.

Elle en déduit que cette réitération n’a pas été réalisée du fait exclusif des bénéficiaires, redevables ainsi de l’indemnité d’immobilisation contractuellement définie.

Au terme de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, Monsieur [V] [R] et Monsieur [Z] [I] sollicitent, au visa des articles 1103 et suivants, 1304 et suivants, 1231 et suivants du code civil ainsi que 700 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL :

Juger que la non-réitération de la vente est exclusive de toute inexécution fautive de Messieurs [I] et [R],Par conséquent,

Débouter Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes,A TITRE SUBSIDIAIRE,

Juger que la clause de la promesse intitulée « indemnité d’immobilisation » vise uniquement à contraindre les bénéficiaires à acquérir le bien,Juger que cette clause constitue une clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil,Juger que Madame [M] [Y] n’a subi aucun préjudice,Par conséquent,

Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro,Débouter Madame [M] [Y] de toute autre demande,EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner Madame [M] [Y] à payer la somme de 1000 euros chacun à Monsieur [V] [R] et Monsieur [Z] [I],Condamner Madame [M] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

A titre principal, Messieurs [R] et [I] font valoir qu’il résulte des clauses de la promesse de vente que le Promettant ne pourra être indemnisé en cas de non-réalisation de la vente que si les conditions suspensives se sont réalisées mais également que le Bénéficiaire a commis un manquement fautif et/ou une inexécution fautive empêchant la réalisation de la vente.

Ils soutiennent ainsi que dans le contexte de la crise immobilière et au regard des difficultés rencontrées par la société CONFORT IMMOBILIER au début de l’année 2023, entreprise dont ils sont actionnaires, ils n’ont pas pu réaliser la vente en raison de conditions extérieures et imprévisibles défavorables. Ils en déduisent qu’aucune faute ne peut ainsi être retenue à leur encontre, ces circonstances relevant de la force majeure.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la requalification de la clause visée en clause pénale, relevant que cette indemnité est due en cas de défaillance des conditions suspensives stipulées au profit de l’acquéreur, alors même que la promesse ne contient aucune condition suspensive.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 17 octobre 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 04 février 2025, a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes principales

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il ressort des termes de l’article 1304-3 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente du 07 février 2023 les termes suivants :

Alors qu’aucune condition relative à l’obtention d’un financement n’a donc été prévue, il est précisé au préalable :

A cet égard, les défendeurs font valoir des difficultés financières, ne leur permettant plus de financer l’acquisition du bien, se prévalant des dispositions de l’article 1218 du code civil relatives à la force majeure. Néanmoins, force est de constater qu’ils ne produisent aucune pièce à l’appui de leurs affirmations. Dès lors, ils ne démontrent pas qu’aucun « manquement fautif » ne peut leur être reproché, aucune condition suspensive relative au financement n’étant prévue.

S’agissant de la sanction du défaut de « levée d’option » par les consorts [I] [R], l’article 1231-5 prévoit, pour rappel, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Autrement dit, dès lors qu’un contrat comporte une clause, quelle que soit sa dénomination, par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, et qui a pour objet d’inciter le débiteur, sous la menace d’une peine, à exécuter correctement ses obligations contractuelles, cette clause constitue une clause pénale.

Or, alors que l’acte visé doit justement être qualifié de promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires n’étant pas tenus d’acquérir (faculté de « levée d’option »), il convient de rappeler que la stipulation d’une indemnité au profit d’une promettant ne constitue pas en principe une clause pénale mais une indemnité d’immobilisation, caractérisant le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse pendant une certaine durée.

Néanmoins, les stipulations de la promesse de vente unilatérale de vente sont les suivantes :

Ainsi, il ressort de l’acte que celui-ci a prévu le versement immédiat d’une « indemnité d’immobilisation » tout en stipulant expressément une « pénalité compensatoire », à titre de dommages et intérêts, visant l’article 1231-5 avant d’en reprendre les dispositions. Il est ainsi démontré que les cocontractants ont entendu sanctionner par le versement de la somme de 19482 euros la partie, que ce soit le bénéficiaire ou le promettant qui, après avoir été mise en demeure, « ne régulariserait pas l’acte authentique »

Il est également établi que la demanderesse a régulièrement mis en demeure chaque défendeur de régulariser la vente par acte authentique, en leur réclamant le paiement de « l’indemnité d’immobilisation ».

Par contre, il résulte de l’article 1231-5 susvisé que le juge ne peut modérer ou augmenter la pénalité contractuellement convenue que si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

A cet égard, si les défendeurs font état d’une situation financière difficile, le caractère manifestement excessif ou non de la clause pénale, qui doit être objectivement apprécié par le juge au moment où il statue, ne peut résulter que de la comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité prévue, sans prise en considération de la situation du débiteur.

Il est constant que le montant de la clause pénale fixée correspond à 10% du prix de la vente.

Si Madame [N] ne formule aucune observation sur les affirmations des défendeurs selon lesquelles elle n’aurait subi aucun préjudice, il n’est néanmoins pas démontré par ces derniers que celle-ci serait d’un montant excessif.

Par conséquent, la clause stipulée aux termes de la promesse de vente du 07 février 2023 sera requalifiée de clause pénale.

Monsieur [V] [R] et Monsieur [Z] [I] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 19482 euros au titre de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Messieurs [V] [R] et [Z] [I], parties succombant, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner in solidum Messieurs [V] [R] et [Z] [I] à verser à Madame [M] [N] veuve [Y] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront déboutés de leur propre demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Compte-tenu de ces dispositions, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Messieurs [V] [R] et [Z] [I] seront ainsi déboutés de leur demande visant à la voir écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REQUALIFIE la clause de la promesse de vente du 07 février 2023, intitulée « indemnité d’immobilisation » en clause pénale,

CONDAMNE in solidum Messieurs [V] [R] et [Z] [I] à payer à Madame [M] [N] veuve [Y] la somme de 19482 euros au titre de la clause pénale stipulée aux termes de la promesse de vente du 07 février 2023,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Messieurs [V] [R] et [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Messieurs [V] [R] et [Z] [I] à verser à Madame [M] [N] veuve [Y] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Messieurs [V] [R] et [Z] [I] de leur demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE Messieurs [V] [R] et [Z] [I] de leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE