AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00172 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRTR

MINUTES REFERES 2025/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SP PATRIMOINE

RCS de [Localité 5] : 794 481 960

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 1]

représentée par M^e Jérémy NOURDIN, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, M^e Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [K] [D]

[Adresse 2]

non comparant ni représenté

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

_______________________________________________________________________

Copie certifiée conforme délivrée à Me [L] le :

Copie exécutoire délivrée à Me [L] le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire pris en application de l’article L145-45 du code de commerce en date du 2 octobre 2018, [M] [P], aux droits de laquelle vient désormais la SCI SP PATRIMOINE, a donné à bail à [O] [D] un local situé [Adresse 3] à LONGWY (54), ladite location étant consentie pour une durée d’un an renouvelable à compter du 15 octobre 2018, et moyennant un loyer mensuel de 400 €, hors charges.

Par acte du 28 juillet 2025, la SCI SP PATRIMOINE a fait délivrer à [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit dudit bail.

Par acte en date du 22 septembre 2025, le bailleur a fait assigner [O] [D] devant le président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, pour voir, avec exécution provisoire :

Constater la résiliation du contrat de bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 août 2025 ;Ordonner l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin ; Condamner [O] [D] au paiement à son profit et à titre provisionnel de la somme de 6121,35 € au titre des loyers impayés selon décompte en date du 1er septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner [O] [D] au paiement à son profit et à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 428,14 € hors taxes et hors charges, qui sera revalorisée selon les termes du bail, jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner [O] [D] au paiement à son profit d’une indemnité forfaitaire correspondant à 10 % du montant de son arriéré de loyers ; Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;L’autoriser à transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à un garde meuble ou autre, au choix du bailleur, et aux frais et risques du défendeur ; Condamner [O] [D] au paiement à son profit d’une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui devront comprendre les frais du commandement de payer et le coût des dénonciations aux éventuels créanciers inscrits ;

A l’appui de ses prétentions, et au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, la SCI SP PATRIMOINE soutient que [O] [D] a manqué à son obligation de paiement du loyer. La demanderesse rappelle que le contrat de bail prévoit bien une clause résolutoire, expressément visée dans le commandement délivré par commissaire de justice le 28 juillet 2025. Elle ajoute que le défendeur n’a pas régularisé la situation et que, de ce fait, le bail se trouve résilié de plein droit. S’agissant des loyers impayés, la SCI SP PATRIMOINE les chiffre à la somme de 6121,35 € à la date du 1er septembre 2025. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle sollicite qu’elle soit fixée à la somme de 428,14 € par mois, outre 45 € de charges mensuelles, soit le montant actualisé du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux. A titre de clause pénale, et en application du point 2.9 du bail, [O] [D] devra également être condamné à une somme équivalente à 10 % des arriérés de loyers et le dépôt de garantie restera acquis à la société demanderesse.

[O] [D], citée à étude le 22 septembre 2025 pour l’audience du 24 novembre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Après débats à l’audience du 24 novembre 2025, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nature du bail liant les parties

Il résulte des dispositions de l’article L145-45 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre sur le statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Ainsi, l’article L145-5, alinéa 1er, du code de commerce autorise donc bailleur et preneur à déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, mais une telle démarche implique une manifestation de volonté claire et non équivoque.

En l’espèce, le contrat de bail, qui a été signé entre la SCI SP PATRIMOINE, venant aux droits de [N] [P], et [O] [D], indique explicitement qu’il s’agit d’un bail dérogatoire pris en application de l’article L145-45 du code de commerce et qu’il est par conséquent dérogatoire au statut des baux commerciaux.

Si l’article L145-45 du code de commerce permet de conclure des baux successifs dans la limite de durée des trois ans, le second bail ne se forme pour autant pas par tacite reconduction. En effet, il est de jurisprudence constante que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L145-1 et suivants du code de commerce. (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-24.045 Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16.113).

Toutefois, si les parties ont signé un premier bail dérogatoire d’une durée inférieure à 3 ans et qu’elles décident de le renouveler sans que la durée cumulée du premier bail et du bail renouvelé (ou des baux renouvelés) excède 3 ans, ce renouvellement n’aura pas pour effet d’entraîner l’application du statut des baux commerciaux. Ainsi un premier bail dérogatoire d’une durée de 2 ans peut être renouvelé pour une durée de 6 mois et une deuxième fois pour une nouvelle durée de 6 mois dans le cadre de l’article L145-5 du Code de commerce. Ce texte vise donc le cas de renouvellement exprès du bail (ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail) mais le cas de prorogation du bail d’origine n’est pas expressément visé.

Pour autant, il apparait qu’après avoir conclu un bail de 1 an, comme c’est le cas en l’espèce, les parties peuvent décider de le proroger pour 1 an, sans pour autant conférer au locataire le bénéfice de la propriété commerciale, dès lors que par l’effet de cette prorogation, la durée totale de la présence dans les lieux du locataire depuis la prise d’effet du bail d’origine n’excède pas 3 ans.

En l’espèce, le bail du 2 octobre 2018 prévoit un terme au bout d’une année, précisant explicitement la date du 14 octobre 2019 comme terme. Le bail prévoit également que si l’une des parties souhaite proroger ou renouveler le bail, dans la limite des trois ans, un avenant de prorogation devra être signé au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du 14 octobre 2019. A défaut, il est prévu que le bail expire de plein droit, le preneur reconnaissant n’avoir droit, à son échéance, à aucune indemnité d’éviction ni à se maintenir dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation.

Même si la SCI PATRIMOINE indique dans ses écritures que [O] [D] s’est maintenu dans les lieux au-delà de la première année, force est de constater que le bail exclut clairement la possibilité de renouvellement par tacite reconduction chaque année. Au surplus, la clause 2.11 dénommée « Tolérances » prévoit explicitement que toutes les éventuelles tolérances accordées par le bailleur au preneur ne pourront jamais être considérées comme apportant une modification ou une suppression des autres clauses du bail, ni être génératrice d’un droit quelconque.

Si la jurisprudence ouvre la possibilité de la reconduction d’un bail dérogatoire dans la limite d’une durée de trois ans entre les mêmes parties et pour le même local, le contrat de bail en cause exclut cette reconduction en dehors de la rédaction d’un avenant.

En l’espèce, il est acquis que [O] [D] s’est maintenu dans les lieux au-delà de cette date du 14 octobre 2019. Aucun avenant au bail ou prorogation du bail n’est produit. Pour autant, il apparait que [O] [D] s’est maintenu au final dans les lieux au-delà des 3 années, conférant ainsi au bail le statut de bail dérogatoire aux baux commerciaux. Pour rappel, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Il s’ensuit que, du fait du maintien dans les lieux de [O] [D] au-delà de 3 années, et alors qu’il n’est pas contesté qu’il a continué à honorer le loyer jusqu’à l’été 2024, le contrat de bail liant les parties est devenu un bail commercial depuis le 15 octobre 2021.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. La clause résolutoire y est intégralement reproduite. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Le commandement du 28 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 5175,07 € depuis le 1er septembre 2024, outre 159,08 € au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 28 août 2025 à 24h00 et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de [O] [D] de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer et les décomptes de loyers si bien qu’elle n’est pas contestable en son principe.

Cet arriéré est arrêté à hauteur de 5175,07 € au 1er juillet 2025, somme qui doit être augmentée de 473,14 €, soit le loyer augmenté des charges d’août 2025, dû à la date de la résiliation.

Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel d’une somme totale de 5648,21 € à ce titre.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien de [O] [D] dans les lieux causant un préjudice au demandeur, il est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Par principe, cette indemnité d’occupation est égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes que la SCI SP PATRIMOINE aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Il convient en l’espèce de fixer cette indemnité d’occupation à hauteur de 428,14 € mensuels, hors charges, et ce, à compter du 29 août 2025, et donc du loyer de septembre 2025.

Sur la clause pénale

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, les demandes formulées par la SCI SP PATRIMOINE au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ne le sont pas à titre provisionnel. Elle n’invoque pas non plus au soutien de sa demande les articles du code de procédure civile relatifs au référé provision. Accorder une condamnation à titre provisionnel, alors que celle-ci n’est pas demandée en ces termes, reviendrait à statuer ultra petita. Il n’est pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner définitivement.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner [O] [D] aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, [O] [D] sera condamné à verser à la SCI SP PATRIMOINE la somme de 800 € sur ce fondement.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 2 octobre 2018 liant les parties à la date du 28 août 2025 à 24 heures ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 28 août 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de [O] [D] ou de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 3] à [Localité 4] (54) ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [O] [D] à payer à la SCI SP PATRIMOINE la somme provisionnelle de 5648,21 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 août 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 septembre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation de [O] [D] au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie formées par la SCI SP PATRIMOINE ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 428,14 €, hors charges ;

CONDAMNONS à titre provisionnel [O] [D] à payer à la SCI SP PATRIMOINE cette indemnité d’occupation ainsi fixée et ce, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [O] [D] à payer à la SCI SP PATRIMOINE la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS [O] [D] aux dépens de la présente instance de référé, en cela compris les frais du commandement du 28 juillet 2025 soit la somme de 159,66 €, et ce, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE