TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 4]

[Localité 2]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00557

RG n° : N° RG 25/00050 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP6H

S.C.I. ANACLELOU

RCS BRIEY N° 829 554 609

C/

[E]

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ANACLELOU

RCS BRIEY N° 829 554 609

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Aline POIRSON, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [E]

né le 30 Décembre 1994 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant

Madame [U] [Y]

née le 28 Mars 1994 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 03/11/2025

à : M^e Aline POIRSON

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2024, la SCI ANACLELOU a donné à bail à M. [O] [E] et Mme [U] [Y] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré aux locataires le 3 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 12 mars 2025, dénoncé le 14 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI ANACLELOU a fait assigner M. [E] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, Ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Dire qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et mobilier se trouvant sur les lieux,Condamner M. [E] et Mme [Y] à lui payer :À titre de provision la somme de 2028,28 euros au titre des loyers impayés, jusqu’au 3 février 2025 selon décompte arrêté,Une indemnité d’occupation mensuelle de 1 300 euros et ce, jusqu’à libération complète des lieux,La somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 10 juin 2025, lors de laquelle M. [E] et Mme [Y] ont indiqué que tout avait été réglé avant même leur convocation au tribunal. Ils ont ajouté qu’un premier commandement leur avait été adressé avec des montants erronés.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la SCI ANACLELOU à l’audience du 8 juillet 2025 puis à celle du 23 septembre 2025.

Lors de cette audience, la SCI ANACLELOU, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et indiqué que le solde restant à payer s’élevait à 478,28 euros.

Mme [Y] a indiqué que la somme de 478,28 euros correspondait au prix d’une plaque de cuisson qui avait dû être changée dans leur logement. Elle a indiqué que cette somme avait été déduite de leur loyer avec l’accord du propriétaire qui avait accepté de prendre en charge cette dépense.

M. [E] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 et les défendeurs ont été autorisés à produire la preuve de l’envoi de leurs pièces au conseil de la SCI ANACLELOU.

Les documents demandés ont été communiqués le même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, la SCI ANACLELOU a fait délivrer à M. [E] et à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 900 euros au titre des loyers et charges impayés.

En effet, il apparaît qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, les loyers d’octobre, novembre et décembre 2024 n’étaient pas intégralement payés.

M. [E] et Mme [Y] ont par la suite procédé à deux paiements pour la somme totale de 2 150 euros avant le 14 janvier 2025, terme du délai de six semaines.

Ils n’ont donc pas réglé la totalité de l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines qui leur était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont, en conséquence, réunies au 15 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le dernier décompte versé fait apparaitre que les défendeurs sont redevables de 478,28 euros.

Toutefois, il résulte de l’historique de compte que la somme de 178,28 euros doit être déduite en ce qu’elle est sollicitée au titre des « frais huissier – commandement de payer » dont le sort sera traité dans le cadre des dépens.

S’agissant des 300 euros restants, les locataires justifient, par la production d’un échange de SMS avec l’agence immobilière mandatée par la SCI ANACLELOU, de l’accord du bailleur pour acheter une nouvelle plaque de cuisson.

En effet il ressort de cet échange qu’après que les défendeurs aient demandé un retour s’agissant de la plaque de cuisson, l’agence leur a d’abord répondu relancer le propriétaire, puis « on a l’accord vous pouvez l’acheter et merci de me donner la facture ».

Or, les défendeurs produisent une facture d’achat d’une table à induction d’un montant de 299 euros et un extrait de compte faisant apparaître un paiement de 1 000 euros au titre du loyer de novembre 2024, au lieu de 1 300 euros, avec la mention « la plaque de cuisson déduite ».

La défenderesse ne produit aucun élément permettant de considérer qu’elle aurait procédé au remboursement de ladite facture autrement que par une déduction sur le loyer.

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il n’est pas possible au regard de ces éléments, de considérer que les défendeurs sont redevables de cette somme de 300€.

La SCI ANACLELOU sera donc déboutée de sa demande au titre des arriérés de loyers.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments produits aux débats que M. [E] et Mme [Y] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et ont apuré l’ensemble de leur dette locative dès le 28 février 2025, soit avant même la délivrance de l’assignation, de sorte qu’ils remplissent les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Cependant, ce paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire puisqu’aucun arriéré ne subsiste.

Néanmoins, une telle situation ne saurait priver les locataires des droits qu’ils tiennent de l’article 24 V précité en les plaçant dans une situation moins favorable que s’ils étaient restés débiteurs de tout ou partie de la dette et avaient obtenu une suspension de la clause et des délais de paiement.

Il convient donc de dire que la clause résolutoire est, en l’espèce, réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

En conséquence, la SCI ANACLELOU sera déboutée de sa demande aux fins de constatation de la résiliation du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion des locataires et de de condamnation de ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les défendeurs seront uniquement condamnés à rembourser le montant du commandement de payer que la SCI ANACLELOU a été contrainte de leur délivrer. Celle-ci sera condamnée aux dépens pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX , juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de la SCI ANACLELOU recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties sont réunies au 15 janvier 2025 ;

CONSTATONS que M. [O] [E] et Mme [U] [Y] se sont libérés de leur dette locative,

En conséquence :

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS la SCI ANACLELOU de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS la SCI ANACLELOU de sa demande en paiement ;

CONDAMNONS M. [O] [E] et Mme [U] [Y] à rembourser à la SCI ANACLELOU le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la SCI ANACLELOU pour le surplus des dépens ;

DEBOUTONS la SCI ANACLELOU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge