TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/200

RG n° : N° RG 25/00805 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQ6A

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

[M]

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

RCS de [Localité 2] : 362 801 011

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Maud-vanna MARTEL, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [M]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Maud-vanna MARTEL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2011, la SA d’HLM [K], devenue [Adresse 5], a donné à bail à M. [Q] [M] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 292,95 euros et une provision sur charges de 35,74 euros, outre une provision pour eau froide de 31,25 euros mensuels.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SA VIVEST a fait délivrer à M. [Q] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, dénoncé le 30 mai suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA VIVEST a fait assigner M. [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquements du défendeur à ses obligations contractuelles,ordonner l’expulsion immédiate de M. [Q] [M], occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef du logement sis à l’adresse de l’assignation, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [Q] [M] à lui payer la somme de 2 046,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,condamner M. [Q] [M] à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges hors APL, soit 395,81 euros par mois, outre sa revalorisation légale, à la date de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [Q] [M] au paiement de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le défendeur aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, et des actes nécessaires à l’exécution,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Convoqué aux fins de diagnostic social et financier, M. [Q] [M] ne s’est pas présenté de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 30 juin 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA VIVEST, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses prétentions et actualisé sa créance à la somme de 6 901,95 euros selon décompte arrêté au 04 mars 2026.

M. [Q] [M], cité à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 19 février 2024 à l’organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur la demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges locatives, d’un montant équivalent au moins à trois mois de loyer principal (déduction faite APL).

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SA VIVEST a fait délivrer à M. [Q] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 202,06 euros.

M. [Q] [M] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2025.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [Q] [M] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la SA VIVEST une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 433,68 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de mars 2026 et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que le compte de M. [Q] [M] présentait un solde débiteur de 6 901,95 euros au 04 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse).

Il convient toutefois de déduire de ce montant les « frais de prélèvement impayé » à hauteur de 6,50 euros (0,50 euros x 13), ainsi que les sommes non justifiées (116,09€ le 7/09/22, 86,85€ le 23/06/24, 156,39€ le 22/06/25) soit un solde restant dû au titre de l’arriéré de loyers et charges de 6 536,12 euros.

Non comparant, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, au vu de ces éléments, M. [Q] [M] sera condamné à payer à la SA VIVEST la somme de 6536,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Q] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet, ainsi que les éventuels frais d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [Q] [M], condamné aux dépens, devra verser à la SA VIVEST une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SA VIVEST ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 13 mai 2025 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut par M. [Q] [M] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 6], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DÉBOUTE la SA VIVEST de sa demande de réduction ou suppression des délais d’expulsion ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Q] [M] à la SA VIVEST à la somme de 433,68 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [Q] [M] à payer à la SA VIVEST cette indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M. [Q] [M] à payer à la SA VIVEST la somme de 6 536,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Q] [M] à payer à la SA VIVEST la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Q] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet, ainsi que les éventuels frais d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge