MINUTE N°164

N° RG 25/00106 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3U2

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

DU 01 JUILLET 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [C] [H]

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Z], né le 28 Mai 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 10]

Comparant

Copie M. [Z] + grosse Oph [Localité 2] le 01/07/2025

DÉBATS : Audience publique du 20 Mai 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 01 Juillet 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du, avec prise d’effet au 8 juillet 2024, avec prise d’effet au 15 juillet 2024, l’OPH PAYS DE [Localité 2] a donné en location à M. [R] [Z] un logement situé [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 242,91 euros, outre la somme de 67,51 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 26 décembre 2024, l’OPH PAYS DE [Localité 2] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 695,93 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 11 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 2] a fait assigner M. [Z] devant ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [Z], et de tous occupants de leur chef ;

▸ condamner M. [Z] au paiement de la somme principale de 868,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 19 mars 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexée selon les mêmes règles que le loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement M. [Z] et Mme [V] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 20 mai 2025.

L’OPH PAYS DE [Localité 2] a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 988,89 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 23 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, relevant que le loyer courant n’est toujours pas réglé intégralement et que M. [Z] n’a pas donné suite aux diverses sollicitations de l’OPH.

Comparaissant en personne, M. [Z] n’a pas contesté le montant de sa dette mais indiqué souhaiter rester dans le logement avec l’octroi de délais de paiement à hauteur de 40 à 50 euros par mois en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 2 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le délai contractuel de deux mois, plus favorable au locataire, sera appliqué au litige.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, l’OPH PAYS DE [Localité 2] a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de 695,93 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 11 décembre 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par le défendeur, que M. [Z] n’a effectué aucun règlement depuis la délivrance du commandement. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à l’OPH PAYS DE [Localité 2], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 318,31 euros à ce jour.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par M. [Z] au 23 avril 2025, s’élève à la somme de 988,89 euros.

Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et M. [Z] ne le conteste pas.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] la somme de 988,89 euros au titre des loyers et charges dus au 23 avril 2025, terme de avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Z] n’a ni commencé à apurer sa dette locative depuis le commandement de payer ni même repris le paiement du loyer courant.

En conséquence, sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur l’expulsion

La rupture du contrat de bail commande à M. [Z] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser à la demanderesse une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 27 février 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 8 juillet 2024 par l’OPH PAYS DE [Localité 2] à [R] [Z] portant sur un logement situé [Adresse 9] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 9], l’expulsion de [R] [Z] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 27 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 318,31 euros (trois-cent-dix-huit euros et trente-et-un centimes) ;

CONDAMNE [R] [Z] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE [R] [Z] à payer à L’OPH PAYS DE [Localité 2] la somme de 988,89 euros (neuf-cent-quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des loyers et charges dus au 23 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [R] [Z] à payer à L’OPH PAYS DE [Localité 2] la somme de 200 euros (deux-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 décembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS