RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00338 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C55C

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 02 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [N], né le 01 Janvier 1999, demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie exécutoire M^e Pinardon, M. [N] le 02/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 21 Avril 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, la SCI MC II a donné à bail à M. [I] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 260 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

La SCI MCII a souscrit le 29 avril 2022 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Le 9 juillet 2025, la SCI MC II a émis une quittance subrogative n°4 après avoir perçu la somme totale de 1 350 euros versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. [N] pour les mois de mars à juillet 2025.

Le 8 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 2 mois la somme principale de 1 350 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés.

Le 2 septembre 2025, la SCI MC II a émis une sixième quittance subrogative après avoir perçu la somme totale de 1 890 euros pour la période de mars à septembre 2025 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers dûs par M. [N].

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [N] devant le juge du contentieux de la protection de ce tribunal, auquel elle demande de:

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion du logement de M. [N], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [N] au paiement de la somme de 1 890 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 350 euros, à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ condamner M. [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative ;

▸ condamner M. [N] au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Le 2 avril 2026, la SCI MC II a émis une quittance subrogative n°13 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers dûs par M. [N] jusqu’au mois de avril 2026 à la somme de 3 780 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 avril 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

M. [N] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 2 juin 2026.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire l’action en paiement et en résolution du bail .

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Corrèze par voie électronique le 18 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicables aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par M. [N] prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans le délai de deux mois après commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [N] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer, dans le délai de 2 mois, la somme de 1 350 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse arrêté à la date du 14 avril 2026, auquel M. [N] n’apporte aucune contestation , que ce dernier n’a réglé aucune somme dans les deux mois suivant le commandement de payer.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 octobre 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 270 euros.

Si la SAS Action Logement Services a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

Il résulte du décompte en date du 14 avril 2026 versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par M. [N] s’élève à la somme de 3 780 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une dernière quittance subrogative signée le 2 avril 2026 par la SCI MC II attestant du versement par la SAS ACTION LOGEMENT au bailleur d’une somme totale de 3 780 euros au titre des loyers et charges impayés par M. [N] entre le mois de mars 2025 et le mois d’avril 2026.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] à payer à la demanderesse la somme de 3 780 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 350 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à M. [N] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [N], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 8 août 2025.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [N] à verser à la demanderesse une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 9 octobre 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 1er mai 2022 entre La SCI MCII, et M. [I] [N] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de M. [I] [N] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par M. [I] [N] à compter du 9 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 270 euros (deux-cent-soixante-dix euros) ;

CONDAMNE [I] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité mensuelle d’occupation de 270 euros jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogative;

CONDAMNE [I] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 780 euros (trois-mille-sept-cent-quatre-vingt euros) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 14 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 350 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [I] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [I] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes