N° du répertoire général : N° RG 22/03102 – N° Portalis DBW5-W-B7G-ICMX

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Madame [A] [G]

née le 1er juin 1969 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Sandrine MONTI, membre du Cabinet TYREDDA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 47

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [L]

né le 27 octobre 1976 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jennifer AULOMBARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 073

Madame [P] [R]

née le 19 août 1981 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Marina WAHAB, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 131

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/00294 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Nicolas Houx , Président, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

Monsieur [F] [X] , auditeur de justice et Madame [B] [W], attachée de justice, assistaient à l’audience ;

DÉBATS à l’audience publique du 17 mars 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 28 mai 2025.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Jennifer AULOMBARD – 073, M^e Sandrine MONTI – 47, M^e Marina WAHAB – 131

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 16 août 2017 par Maître [K] [S], notaire instrumentaire, Madame [A] [G] a acquis de Madame [P] [R] et Monsieur [C] [L] la propriété d’une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 7], moyennant paiement d’un prix de 149.000 euros.

Il est prévu par cet acte une condition particulière tenant à l’édification d’une clôture séparative à la charge des vendeurs, au plus tard le 30 septembre 2017. A défaut, l’acte stipule une indemnité de 50 euros par jour de retard. Enfin il est précisé qu’une partie du prix de vente sera séquestrée pour garantir ladite indemnité.

Se plaignant des matériaux choisis par les consorts [M] aux fins d’édifier la clôture imposée par l’acte authentique de vente intervenu entre les parties, Madame [G] a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, fait organiser une expertise amiable en date du 7 décembre 2017, confiée à la société SARETEC CONSTRUCTION.

Par acte du commissaire de justice du 5 août 2022, Madame [A] [G] a fait assigner Monsieur [C] [L] et Madame [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Caen en indemnisation de ses préjudices.

La clôture de la mise en état a été fixée au 26 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en état de même date.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2024, Madame [A] [G] sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Débouter Madame [R] et Monsieur [L] de leurs demandes ;

Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [L] à lui payer la somme de 88.250 euros ;

Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [L] à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [L], outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Ordonner enfin l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse aux conclusions adverses faisant valoir le caractère abusif de la clause pénale prévue au contrat, Madame [G] indique, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, avoir tenté dès 2018 de résoudre amiablement le litige par la régularisation d’un protocole d’accord.

A l’appui de sa demande en paiement d’une somme de 88.250 euros, elle explique sur le fondement des articles 1101 et 1193 du code civil que les consorts [M] ont l’obligation d’édifier une clôture qui, en respect de la promesse de vente intervenue entre les parties, devra le plus possible substituer le mur initialement prévu et être en mesure de durer dans le temps. Elle fait valoir qu’aux termes du rapport d’expertise déposé par la société SARETEC, la pose de panneaux décoratifs réalisée par les consorts [M] ne pourra, en l’état, être pérenne.

Au soutien de sa demande en paiement d’une somme de 7.000 euros, elle expose sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil que l’inexécution contractuelle des consorts [M] l’expose à un vis-à-vis constant et lui cause un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, Monsieur [C] [L] sollicite de voir :

— Débouter Madame [A] [G] de ses demandes ;

— Autoriser le comptable de l’office notarial de Maître [K] [S] à procéder à la mainlevée du séquestre de la somme de 5.000 euros afin qu’elle lui soit reversée ;

À titre subsidiaire,

— Limiter l’indemnisation de Madame [G] à la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte de vente ;

— Débouter Madame [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [R] à le garantir à hauteur de 50 % du montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— Écarter l’exécution provisoire ;

En tout état de cause, condamner Madame [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de sa demande tendant au débouté de Madame [G], Monsieur [C] [L] explique que l’acte de vente du 16 août 2017 prévoit l’obligation, à la charge des vendeurs, d’édifier une clôture en lieu et place du mur initialement prévu par la promesse de vente précédemment conclue entre les parties. Il indique que la clôture réalisée, comprenant des poteaux, un grillage et une allée d’arbres artificiels en PVC, correspond aux prescriptions de l’acte de vente. Il conclut qu’au regard du respect des termes de l’acte authentique de vente, Madame [G] n’est pas fondée à critiquer les choix strictement esthétiques concernant les matériaux utilisés.

A l’appui de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie détenu par Maître [K] [S], il expose que l’obligation contractuelle de réaliser une clôture a été respectée.

Subsidiairement aux fins de voir limiter l’indemnisation de Madame [G], il fait valoir sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil que l’indemnité contractuelle de 50 euros par jour de retard, prévue par l’acte de vente en cas de non-réalisation de la clôture litigieuse au 30 septembre 2017, constitue une clause pénale manifestement excessive. Il ajoute qu’une nouvelle clôture a été édifiée le 7 mars 2018 en raison des tergiversations de Madame [G] dans le choix des matériaux.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, il indique que Madame [G] ne souffre d’aucun vis-à-vis direct à l’endroit du terrain des consorts [M]. Il ajoute que Madame [G] ne subit aucun préjudice du fait du retard dans l’exécution de l’obligation contractuelle d’édifier une clôture. Enfin il conclut que la clause pénale contractuelle ne peut se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts sanctionnant une inexécution contractuelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024, Madame [P] [R] sollicite de voir :

À titre principal,

— Débouter Madame [G] de ses demandes ;

— Autoriser le comptable de l’office notarial de Maître [K] [S] à procéder à la mainlevée du séquestre de la somme de 5.000 euros afin qu’elle lui soit reversée ;

À titre subsidiaire,

— Réduire dans de larges proportions le montant réclamé au titre de l’indemnité de retard de 50 euros prévue à l’acte de vente constituant une clause pénale ;

— Condamner Monsieur [L] à la garantir à hauteur de 50 % du montant des condamnations solidaires susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause, condamner Madame [G], outre aux dépens, à payer à son conseil la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Au soutien de sa demande tendant au débouté de Madame [G], Madame [P] [R] fait valoir, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, que l’acte authentique de vente intervenu entre les parties le 16 août 2017 a prévu l’édification d’une clôture en lieu et place du mur initialement prévu dans la promesse de vente. Elle indique qu’à la date du 30 septembre 2017, les consorts [M] avaient respecté leur obligation, de sorte qu’aucun manquement contractuel ne peut valablement leur être reproché. Elle explique qu’en raison des exigences de Madame [G] tenant au choix des matériaux employés, les consorts [M] ont édifié une nouvelle clôture en date du 12 mars 2018.

A l’appui de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie détenu par Maître [K] [S], elle expose que l’obligation contractuelle de réaliser une clôture a été respectée.

Subsidiairement, aux fins de voir limiter l’indemnisation de Madame [G], elle conclut sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil n’être redevable d’aucune pénalité de retard, dès lors que la réalisation d’une deuxième clôture en date du 17 mars 2018 résulte des tergiversations de Madame [G] dans le choix des matériaux. Elle ajoute que l’indemnité contractuelle de 50 euros par jour de retard en cas de non-réalisation de la clôture litigieuse au 30 septembre 2017 constitue une clause pénale manifestement excessive.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, elle indique que Madame [G] ne souffre d’aucun vis-à-vis direct à l’endroit du terrain des consorts [M], de sorte qu’elle ne subit aucun préjudice moral.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle des consorts [M]

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, suivant acte authentique reçu le 16 août 2017 par Maître [K] [S], notaire instrumentaire, Madame [A] [G] a acquis de Madame [P] [R] et Monsieur [C] [L] la propriété d’une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 7], moyennant paiement d’un prix de 149.000 euros.

Il est prévu par cet acte une condition particulière tenant à l’édification d’une clôture séparative à la charge des vendeurs, au plus tard le 30 septembre 2017. À défaut, l’acte stipule une indemnité de 50 euros par jour de retard. Enfin il est précisé qu’une partie

du prix de vente sera séquestrée pour garantir ladite indemnité.

Cette clause fait référence aux termes de la promesse de vente intervenue entre les parties, laquelle prévoyait que le vendeur fasse édifier « un mur enduit au sud-ouest de la propriété pour le jour de la signature de l’acte authentique de vente d’une hauteur de 1,80m et à ses frais en vertu d’une déclaration de travaux qu’il s’engage à obtenir. Ce mur sera mitoyen entre les deux propriétés. Ce mur sera construit en agglo et sera enduit du côté de la maison vendue ».

Il ressort de l’arrêté de non-opposition au nom de la commune de [Localité 6] en date du 25 août 2017 que seule a été admise une clôture séparative respectant une hauteur limitée à 1,20m sur rue, dans les bandes de recul entre la rue et les constructions, et ailleurs une hauteur de 2m. L’arrêté précise que ces clôtures sont composées de haies doublées ou non d’un grillage ou de lisses normandes.

Au regard de ces éléments, il est établi sans contestation des parties, que le mur mitoyen aux parcelles de Monsieur [L] d’une part et Madame [G] d’autre part, dont la construction était initialement prévue aux termes de la promesse de vente intervenue entre les parties n’a pas, compte tenu de l’arrêté de non-opposition pris au nom de la commune de [Localité 6] en date du 25 août 2017, été maintenu au rang des obligations stipulées dans l’acte de vente du 16 août 2017, celui-ci faisant désormais uniquement peser à la charge du vendeur l’édification d’une clôture séparative, au plus tard le 30 septembre 2017, avec la seule précision d’une palissade en PVC avec poteaux.

Il s’évince des échanges intervenus entre les consorts [M] et Madame [G] qu’une discussion sur les matériaux à employer s’est amorcée entre les parties dès le 7 septembre 2017. Les courriels versés par la demanderesse mettent en exergue le refus qu’elle a opposé à deux reprises, les 15 et 20 septembre 2017, relativement aux propositions des défendeurs.

Dans son rapport d’expertise amiable déposé le 7 décembre 2017, la société SARETEC CONSTRUCTION missionnée par l’assurance protection juridique de Madame [G] constate l’existence d’une clôture séparative constituée de poteaux en ciment et d’un grillage souple avec, comme pare-vue, des panneaux en claustrât attachés au grillage, sur une hauteur comprise entre 1,20m et 1,80m.

La mise en place, par les consorts [M], d’une clôture constituée de poteaux en ciment et d’un grillage avec une haie en imitation végétale sur une hauteur comprise entre 1,20m et 1,80m n’est pas contraire aux obligations tirées de l’arrêté de non-opposition pris au nom de la commune de [Localité 6] en date du 25 août 2017.

L’expert note également le consensus intervenu entre les parties autour de poteaux en béton avec grillage et panneaux imitation végétation.

Cette solution, proposée par Madame [P] [R] dans un courriel du 19 septembre 2017 et illustrée sur les clichés photographiques datés du 12 mars 2018 versés à la procédure par Madame [G], a été concrétisée selon la facture du 9 février 2018 produite par Monsieur [C] [L] et les photos communiquées par la demanderesse.

Ainsi, alors que les consorts [M] ont, dès le 7 septembre 2017, vainement tenté d’obtenir l’adhésion de Madame [G] autour du choix des matériaux susceptibles d’être employés aux fins de constituer la clôture qu’ils avaient obligation d’édifier en limite séparative de leur terrain, il est néanmoins établi que cette séparation a été au final dressée dans les termes de l’acte de vente intervenu entre les parties le 16 août 2017, lequel précise la réalisation d’une palissade en PVC avec poteaux.

Au surplus, le moyen tiré d’un défaut de durabilité allégué par Madame [G] aux fins de contester les travaux réalisés par les consorts [M] ne saurait prospérer en l’état des constatations de l’expert missionné par sa propre assurance protection juridique, celui-ci constatant le 7 décembre 2017 la présence d’une clôture constituée de panneaux ciment et d’un grillage souple avec l’apposition de panneaux en claustras et estimant que la pose de panneaux décoratifs ne pourra pas être pérenne s’il n’est pas installé un grillage en treillis rigide. Or depuis cette intervention, les photos montrent qu’une haie décorative a été installée et qu’un grillage est apposé entre les lisses avec en outre la présence d’une bâche occultante. L’impropriété de cette installation au regard des craintes exprimées par l’expert, alors même qu’un grillage a été installé, n’est pas démontrée.

Dès lors que les consorts [M] ont respecté l’obligation contractuellement mise à leur charge au titre de l’acte de vente intervenu entre les parties le 16 août 2017 en proposant dès le mois de septembre 2017 une clôture conforme à l’acte de vente, qui ne retenait que la réalisation d’une palissade en PVC avec poteaux, et que la demanderesse n’a pas permis par son refus et ses exigences non contractuellement arrêtées la concrétisation de cette proposition, il convient de débouter Madame [G] de sa demande tendant à voir condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 88.250 euros.

Par voie de conséquence, il convient d’autoriser la libération par Maître [K] [S] du dépôt de garantie de 5.000 euros au profit de Madame [P] [R] et Monsieur [C] [L], en arrêtant une restitution à hauteur de 2 500 euros chacun.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort de développements précédents qu’aucun manquement n’est imputable aux consorts [M] dans leur lien contractuel à l’endroit de Madame [G].

En conséquence, Madame [G] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de garantie

Il résulte de l’article 1317 du code civil et des principes régissant les obligations in solidum, que dans les rapports entre coobligés, le codébiteur tenu in solidum ne peut, comme le codébiteur solidaire, répéter contre les autres débiteurs que les part et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, Madame [P] [R] et Monsieur [C] [L] ne sont pas condamnés dans le cadre de la procédure initiée par Madame [G] et il convient, en conséquence, de les débouter de leurs demandes respectives de garantie.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Madame [G], partie perdante, sera condamnée à payer à Madame [P] [R] et à Monsieur [C] [L] chacun, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 500 euros.

Perdante et condamné aux dépens, Madame [G] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incomptable avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté des faits (acte de vente du 16 août 2017), il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DIT que Madame [P] [R] et Monsieur [C] [L] n’ont commis aucun manquement contractuel ;

DEBOUTE Madame [A] [G] de sa demande tendant au paiement d’une somme de 88.250 euros ;

AUTORISE la libération par Maître [K] [S], notaire constitué en qualité de séquestre par l’acte authentique de vente du 16 août 2017, du dépôt de garantie de 5.000 euros au profit de Madame [P] [R] et Monsieur [C] [L], avec restitution par moitié à chacun d’eux ;

DEBOUTE Madame [A] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral allégué ;

DEBOUTE Madame [P] [R] de sa demande de garantie dirigée contre Monsieur [C] [L] ;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] de sa demande de garantie dirigée contre Madame [P] [R] ;

CONDAMNE Madame [A] [G] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [A] [G] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [A] [G] à payer à Madame [P] [R] la somme de 500 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [A] [G] à payer à Monsieur [C] [L] la somme de 500 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le seize juin deux mil vingt cinq, la minute est signée du président et de la greffière.

La greffière Le président

Béatrice Faucher Nicolas Houx