TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01420 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JHRD

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[M] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [M] [V]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS CAEN 780 705 703) anciennement dénommé Calvados Habitat et venant aux droits de la S.A. LOGIPAYS

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par [R] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [V]

née le 06 Juin 1992 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 1988, la SA LOGIPAYS, devenue l’établissement public à caractère industriel et commercial INOLYA (ci après « EPIC INOLYA ») anciennement dénommé CALVADOS HABITAT, a donné à bail à Madame [M] [V] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 657,59 euros, outre 27,17 euros de provisions pour charges.

Par notification du 22 juillet 2022 L’EPIC INOLYA a informé la caisse d’allocations familiales d’une situation d’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, L’EPIC INOLYA a fait signifier à Madame [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 855,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, L’EPIC INOLYA a fait assigner Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Madame [M] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [M] [V] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2190,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 janvier 2025 avec intérêts à compter de l’assignation ;

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

*les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine le 20 février 2025.

À l’audience du 24 juin 2025, L’EPIC INOLYA maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 266,52 euros arrêtée au 13 juin 2025, loyer du mois de mai inclus.

L’EPIC INOLYA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 novembre 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [V], régulièrement assignée à étude n’a pas comparuu et ne s’est pas fait représenter. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La préfecture d’Ille-et-Vilaine et non celle du Calvados a été saisie. Cependant, il apparaît que c’est bien dans le département d’Ille-et-Vilaine que la défenderesse a été assignée et qu’elle réside. L’assignation précise que l’adresse de Madame [V] a été confirmée par la mairie. L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ne précise pas si l’assignation doit être dénoncée au préfet du département où l’assignation est remise ou celle du département où le logement est situé. Cependant, dès lors que cette dénonciation à pour objectif de permettre la mise en place d’un accompagnement social de la défenderesse, il apparaît cohérent que la dénonciation s’effectue dans la préfecture au plus près de son lieu de situation actuelle. La formalité apparaît ainsi respectée.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par L’EPIC INOLYA le 22 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’EPIC INOLYA aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juin 1988, du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 juin 2025 que L’EPIC INOLYA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [M] [V], défaillant à la procédure, ne justifie pas s’être libérée de son obligation de payer son loyer.

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 5441,42 euros la somme 174.80 euros imputée pour des frais.

La condamnation sera donc prononcée à hauteur de 5266,62 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Selon les articles 1214 et 1215 du code civil, Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties.

Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

Lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 29 juin 1988. Le contrat s’est donc renouvelé, par tacite reconduction, dans les mêmes conditions. La tacite reconduction a maintenu la clause contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Aux termes du contrat, cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ainsi, les parties ont conventionnellement convenu d’un délai plus favorable à celui de six semaines prévu par la disposition d’ordre public de protection de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 29 juin 1988 à compter du 13 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 janvier 2024, Madame [M] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [V] à son paiement à compter de 13 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de L’EPIC INOLYA sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de L’EPIC INOLYA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juin 1988 entre L’EPIC INOLYA d’une part, et Madame [M] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [V] à compter du 13 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la date du jugement 789,50 euros ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à L’EPIC INOLYA la somme de 5266,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 juin 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 février 2025 sur la somme de 2190,16 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à L’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [M] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 novembre 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE L’EPIC INOLYA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la Préfecture d’Ille-et-Vilaine ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection