TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04190 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-JBMN

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

[V] [B]

C/

[O] [L]

[I] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [V] [B]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [V] [B]

M. [O] [L]

M. [I] [D]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [B]

né le 24 Juillet 1976 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [L]

né le 05 Mars 1991 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Monsieur [I] [D]

né le 17 Juin 1999 à

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025

Date des débats : 06 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 02 septembre 2025 prorogée au 16 septembre 2025 puis au 16 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 26 août 2021, Monsieur [V] [B] a donné à bail à Madame [S] [Y] et Monsieur [O] [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1.050 euros hors charges.

Monsieur [I] [D] s’est porté caution solidaire des locataires par acte du 24 août 2021.

Madame [Y] a délivré congé pour le 17 février 2023.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 8 août 2024, Monsieur [B] a fait délivrer à M. [O] [L] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 5.476,74 euros au titre des loyers dus au 1er août 2024, terme d’août 2024 inclus.

La situation d’impayés de loyers et charges du locataire a été signalée par courriel à la CCAPEX qui en a accusé réception le 13 mai 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 23 et 24 octobre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 25 octobre 2024, Monsieur [B] a fait assigner Messieurs [L] et [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

constater la résiliation du bail d’habitation qui lui a été consenti, à compter du 6 octobre 2024 et dire que, la location a cessé de plein droit,

ordonner, en conséquence, son expulsion du logement sis [Adresse 8], tant de sa personne que, de tous occupants de son chef et de ses biens,

dire que faute pour lui de libérer les lieux occupés, il pourra y être contraint par toutes voies et moyens de droit, notamment avec le concours de la force publique si besoin est,

dire que l’indemnité d’occupation qui sera due, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, sera égale au montant du loyer en cours et des charges,

condamner solidairement Messieurs [L] et [D] au paiement :

* de la somme de 7.652,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* des loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail,

* de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 août 2024 et de l’assignation.

À l’audience du 6 mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [B], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 11.601,69 euros, arrêtée au 2 mai 2025 et ajoute s’opposer à toute demande de délais.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que les impayés de loyer sont apparus en 2023, pendant presque 1 an avant qu’il n’y ait une reprise des paiements 2 mois avant l’audience. Il ajoute avoir un crédit pour rembourser le prêt qu’il a souscrit pour financer le logement.

Monsieur [L], comparant en personne, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il soutient avoir repris le règlement des échéances courantes depuis février 2025 et propose le règlement de la somme mensuelle de 300 euros en sus des loyers et charges courants.

Il explique avoir rencontré des difficultés personnelles mais percevoir un salaire mensuel de 3.000 euros, en tant qu’infirmier et avoir un fils de 4 ans à charge. Il ajoute avoir une dette professionnelle de charges sociales d’un montant de 20.000 euros, en cours de remboursement par le biais d’un échéancier. Il évoque chercher un nouveau logement mais en vain, raison pour laquelle il souhaite avoir la possibilité de se maintenir dans les lieux, le temps de trouver un autre logement sur la commune de [Localité 10].

Monsieur [D], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 prorogée au 16 septembre 2025 puis au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

le contrat de bail du 26 août 2021,

le commandement de payer du 6 août 2024, portant sur la somme en principal de 5.476,74 euros au titre des loyers dus arrêtés au 1er août 2024, terme d’août 2024 inclus,

un décompte établi par commissaire de justice, arrêté au 18 octobre 2024, portant sur la période de janvier à octobre 2024 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7.652,32 euros.

un décompte établi par commissaire de justice et actualisé au 2 mai 2025, portant sur la période de janvier 2024 à avril 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 11.601,69 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [L] n’est pas à jour du règlement de ses loyers.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé transmis aux débats que, la somme de 686 euros a été mise au débit du compte locatif au motif «taxe ordures ménagères année 2024», entre les termes de décembre 2024 et janvier 2025 et ce, sans qu’il n’en soit justifié aux débats par la production du justificatif afférent, conformément à l’article 23 de la loi précitée. De sorte que, cette somme, non justifiée aux débats, doit être ôtée du solde locatif.

Dès lors, Monsieur [L] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 10.915,69 euros (calculée comme suit : 11.601,69 euros – 686 euros).

Par conséquent, Monsieur [L] sera condamné à payer à Monsieur [B] la somme de 10.915,69 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7.652,32 euros à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [L] par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024 et portant sur la somme en principal de 5.476,74 euros au titre des loyers dus au 1er août 2024, terme d’août 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte actualisé produit aux débats que durant ce délai de 2 mois, aucun règlement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 6 octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Monsieur [L] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 300 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer.

Il ressort des débats que, Monsieur [L] a effectivement repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, puisque depuis 3 mois, il a repris le paiement du loyer en intégralité, soit de la somme mensuelle de 1.087,79 euros.

Dès lors, Monsieur [L] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Bien que, le bailleur s’y montre défavorable, évoquant avoir un crédit en cours, il n’en justifie cependant pas aux débats.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [L] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement qui lui conviendrait.

Eu égard à la reprise par ce dernier du versement intégral des loyers courants avant l’audience ainsi que, de sa capacité à apurer sa dette financière, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui lui ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Monsieur [L] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [L] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 6 octobre 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 24 août 2021, date de rédaction de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est constant que, l’acte de cautionnement peut être antérieur au bail lui-même.

En l’espèce, Monsieur [D] s’est porté caution solidaire de Madame [Y] et Monsieur [L] dans le cadre du bail conclu par ses derniers, portant sur les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 11], pour le règlement du loyer mensuel ainsi que, les charges, intérêts et frais qui pourraient être dus pendant la durée du bail, renouvellement tacite compris.

En outre, Monsieur [D] a signé le contrat de bail conclu le 26 août 2021 entre d’une part, Monsieur [B] et d’autre part, Madame [Y] et Monsieur [L], duquel il s’infère également qu’il a été établi en 4 exemplaires. De sorte que, Monsieur [D] a, en tant que caution, reçu un exemplaire du bail contractualisé entre les parties.

Par ailleurs, il résulte de l’acte de cautionnement que les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont correctement portées dans l’engagement de caution y compris la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1.

Dès lors, le cautionnement de Monsieur [D] est valable.

Au surplus, le commandement de payer délivré au locataire le 6 août 2024 a bien été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, soit dans le délai légal de 15 jours prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [D] sera condamné solidairement avec Monsieur [L] au paiement des loyers dus par ce dernier, hors indemnités d’occupation non prévue par l’acte de cautionnement, jusqu’à la date de résiliation du bail fixée au 6 octobre 2024, soit à la somme de 7.652,32 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Messieurs [L] et [D], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés.

Monsieur [B] n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [L] et Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [V] [B] la somme de 7.652,32 euros au titre des loyers impayés au 6 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer à Monsieur [V] [B] la somme de 3.263,37 euros au titre des indemnités d’occupation dus au 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [O] [L] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 300 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 26 août 2021 entre d’une part, Monsieur [V] [B] et d’autre part, Monsieur [O] [L] (seul locataire restant en titre) portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], à la date du 6 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, M. [O] [L] reste tenu du paiement des loyers courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyer et recouvrement de la dette) à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Monsieur [O] [L] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [L] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que Monsieur [O] [L] devra payer à Monsieur [V] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 6 octobre 2024, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] et Monsieur [I] [D] au paiement in solidum dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,