TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00082 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IVS6

Minute : 2025/15

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

C/

[G] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérôme MARAIS – 18

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Jérôme MARAIS – 18

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020), dont le siège social est sis 1 place Jean Nouzille – 14000 CAEN

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Y]

né le 09 Décembre 1994 à CAEN (14000), demeurant 54 rue Louis Robillard – Porte 7 – 14000 CAEN

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Juillet 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 décembre 2017, avec effet au 21 décembre 2017, l’OPH Caen La Mer Habitat a donné à bail à [W] [J] un logement conventionné à usage d’habitation situé 54 rue Louis Robillard – porte 7 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 379,91 euros, outre le versement de la somme de 108,70 euros au titre de la provision mensuelle pour charges.

[W] [J] est décédée le 23 avril 2020.

M. [G] [Y], fils de [W] [J], s’est maintenu dans les lieux.

Le président du tribunal judiciaire de Caen a, par ordonnance de référé du 20 janvier 2022, notamment débouté l’OPH Caen La Mer Habitat de ses demandes d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation formées à l’encontre de M. [G] [Y].

Par avenant du 27 janvier 2022, l’OPH Caen La Mer Habitat a transféré le bail concernant le logement situé 54 rue Louis Robillard – porte 7 – 14 000 Caen, conclu avec [W] [J], en considération de son décès intervenu le 23 avril 2020 et des justificatifs de domicile présentés par M. [G] [Y] datés de plus d’un an, à ce dernier, à compter du 20 janvier 2022.

La situation d’impayés de loyers et charges du locataire a été signalée à la CAF du Calvados le 1er août 2023, qui en a accusé réception le 4 août 2023.

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2023, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 912,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 4 janvier 2024, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait assigner M. [G] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater acquise au profit de l’OPH Caen La Mer Habitat la clause résolutoire visée dans le commandement du 13 septembre 2023 ;

– prononcer l’expulsion de M. [G] [Y] du logement occupé 54 rue Louis Robillard – porte 7 – 14 000 CAEN, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique si besoin est ;

– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [G] [Y] ;

– dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer ;

– condamner M. [G] [Y] au paiement :

* de l’arriéré dû, soit la somme de 1 298,14 euros en derniers ou quittances à la date de résiliation du bail (correspondant aux loyers et charges jusqu’au 13 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure) augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* d’une somme mensuelle de 539,67 euros, égale au montant du loyer et des charges du 13 novembre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

* de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens dont le commandement de payer d’un montant de 107,65 euros.

Après 2 renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, au cours de laquelle, l’OPH Caen La Mer Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4 360 euros selon décompte arrêté au 23 octobre 2024.

L’OPH Caen La Mer Habitat explique que, M. [G] [Y] ne réglait plus ses loyers et que, lorsque la procédure a été initiée, il y a eu un dégât des eaux dans le logement qui a été réglé en 2023 et que, depuis les paiements sont irréguliers et incomplets. Enfin, il s’oppose à toute demande de délais formée par M. [G] [Y].

M. [G] [Y], représenté par son conseil, sollicite des délais de paiement sur 24 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai.

M. [G] [Y] explique la survenance de la dette locative par le fait qu’il se soit trouvé en arrêt de travail en septembre 2023 mais que, dès qu’il a pu, il a repris le règlement de ses loyers et charges courants. Il fait part de ses ressources mensuelles s’élevant à entre 1 800 et 2 000 euros par mois. Il ajoute que le bail a été conclu entre l’OPH Caen La Mer Habitat et sa mère, qui est décédée et qu’en réalité le bailleur s’est toujours opposé à son maintien dans les lieux. Pour ce qui est du dégât des eaux, il considère que celui-ci n’a été réglé que très récemment en date du 26 septembre 2024, date à laquelle les toilettes du voisin du dessus ont été changées.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les parties produisent aux débats :

– le contrat de bail du 18 décembre 2017, avec effet au 21 décembre 2017, conclu avec [W] [J] ;

– l’avenant du 27 janvier 2022, transférant le bail à M. [G] [Y] à compter du 20 janvier 2022 ;

– le commandement de payer du 13 septembre 2023, portant sur la somme en principal de 912,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 23 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 360,63 euros ;

– un justificatif de paiement de la somme de 900 euros par carte bancaire en date du 11 novembre 2024 auprès de Caen La Mer Habitat.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [G] [Y] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la somme de 176,65 euros, correspondant au coût de l’assignation délivrée à M. [G] [Y] le 3 janvier 2024, mise au débit du compte locatif sous la dénomination « frais de procédure », sera déduite du solde locatif.

En outre, bien que M. [G] [Y] justifie d’un paiement de la somme de 900 euros en date du 11 novembre 2024, le décompte locatif est quant à lui arrêté au 23 octobre 2024, terme de septembre 2024, donc ce paiement n’apparaît logiquement pas ; cependant comme il en est justifié aux débats et que ce paiement n’est pas contesté, la somme de 900 euros sera ôtée du calcul de la dette locative, qui sera ainsi arrêtée au 11 novembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Dès lors, M. [G] [Y] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 3 283,98 euros au 11 novembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Par conséquent, M. [G] [Y] sera condamné à payer à l’OPH Caen La Mer Habitat la somme de 3 283,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 novembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 298,14 euros à compter du 3 janvier 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [G] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023 et portant sur la somme en principal de 912,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte durant le délai de 2 mois, ni au titre de l’arriéré locatif, ni au titre des échéances courantes.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 13 novembre 2023.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [G] [Y] sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

En outre, il justifie aux débats de ses ressources mensuelles ainsi que des difficultés de santé rencontrées et ayant entraîné les difficultés financières qu’il a connues.

Au demeurant, M. [G] [Y] a effectué la veille de l’audience un paiement de la somme de 900 euros couvrant largement le montant de l’échéance courant de loyer et charges ; de sorte qu’il a effectivement repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il apparaît en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de cette dernière.

En conséquence, il convient de lui accorder un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [G] [Y] a repris avant l’audience le versement intégral du loyer courant, par le biais d’un paiement de 900 euros effectué le 11 novembre 2024 et couvrant largement le montant de l’échéance courante de loyer et charges ; de sorte que, des délais de paiement lui ont été octroyés.

Par conséquent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [G] [Y] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler dans ce cas que, par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant le sursis dit de la trêve hivernale.

De même, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

M. [G] [Y] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 13 novembre 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [Y], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à l’OPH Caen La Mer Habitat la somme de 3 283,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 novembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 298,14 euros à compter du 3 janvier 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [G] [Y] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 136 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (24e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 18 décembre 2017, avec effet au 21 décembre 2017, entre d’une part, l’OPH Caen La Mer Habitat et d’autre part, [W] [J] et transféré à M. [G] [Y] à compter du 20 janvier 2022 par avenant du 27 janvier 2022, portant sur les lieux sis 54 rue Louis Robillard – porte 7 – 14 000 Caen, à la date du 13 novembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [G] [Y] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [G] [Y] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [Y] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

DIT que M. [G] [Y] devra dans ce cas payer à l’OPH Caen La Mer Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 novembre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [G] [Y] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’OPH Caen La Mer Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION