N° RG 24/01518 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGA3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/01518 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGA3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître David GILLIG

☐ Copie c.c aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 mars 2025

Le Greffier

Maître David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. HABITATION MODERNE, S.A.E.M. L, immatriculée au RCS de Strasbourg

sous le n° 568 501 415

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Laure KOROMISLOV

substituant Maître David GILLIG,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIES REQUISES :

Madame [E] [W] née [S]

Monsieur [U] [W]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 4]

comparants en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 3 octobre 2022 ayant pris effet le 10 octobre 2022, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1736 01 0026 sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 392,94 € outre les provisions mensuelles de 313,02 € et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 6 juin 2023.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a ensuite fait signifier à Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2023 pour la somme en principal de 4 198,38 € ;

Puis elle a fait assigner à l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 février 2025 au contradictoire et à la demande des parties afin de vérifier l’éventualité d’un apurement.

A cette audience, le président a constaté la carence des locataires à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

• constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

• les condamner solidairement à lui payer une provision de 3 138,70 €, actualisée à la date du 31 janvier 2025 à la somme de 2 585,96 € ;

• les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 720,50 € charges en sus révisable au 1er janvier ;

• les condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer;

• rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Elle expose qu’un règlement de 500 € est intervenu récemment et que la reprise du paiement du loyer courant tarde à venir. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] ont comparu. Ils demandent des délais de paiement et proposent de régler 87 € par mois en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 6 juin 2023 soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 19 juin 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2023 à 24 heures.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, les paiements intervenus et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] reste lui devoir la somme de 2 389,60 € au quittancement du mois de décembre 2024 exigible à la date du décompte. Le décompte produit et l’allégation partagée de règlements en cours justifient le prononcé de la condamnation en deniers et quittances, les parties s’accordant sur un solde de 2 085,96 €.

Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette s’accordant sur ce montant compte tenu de leur dernier règlement de 500 €.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 085,96 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que les locataires ne démontrent pas avoir repris le paiement du loyer courant conformément aux dispositions du contrat de location qui prévoit que le loyer est payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, l’échéance de décembre demeurant impayée à la date du décompte du 10 janvier 2025, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Le bailleur s’en remet sur l’octroi de délais de paiement afin de permettre à la locataire d’apurer sa dette locative.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 3 octobre 2022 ayant pris effet le 10 octobre 2022 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE et Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W], son conjoint, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1736 01 0026 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 août 2023 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 085,96 € (décompte arrêté à la date du 7 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer au plus tard le dernier jour du mois considéré, en 23 mensualités de 87 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que le loyer courant devra être payé à son terme et que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

• que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

• que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

• qu’à défaut pour Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

• que Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] soit solidairement condamnés à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [E] [W] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN