TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 25/00066 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JE3A

Minute : 2025/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 04 Mars 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[I] [C]

[M] [V] [Z]

[W] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à ;

M^e Clara BODERGAT – 131

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [I] [C]

M. [M] [V] [Z]

Mme [W] [N]

Madame [E] [J]

M^e Clara BODERGAT – 131

M^e Franck THILL – 93

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Mars 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484, dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [I] [C], demeurant 10-2 Rue de la Coopérative – 14460 COLOMBELLES

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [V] [Z], demeurant 10-2 Rue de la Coopérative – 14460 COLOMBELLES

représenté par M^e Clara BODERGAT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 131

Madame [W] [N], demeurant 10-2 Rue de la Coopérative – 14460 COLOMBELLES

non comparante, ni représentée

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [E] [J], née le 16 septembre 1968 à Mascara (ALGÉRIE), domiciliée 10-2 rue de la Coopérative 14460 COLOMBELLES

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Février 2025

Après débats à l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Mme [I] [C], Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [W] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour voir :

— constater la voie de fait subie par la SA CDC Habitat Social du fait de l’occupation de la maison dont elle est propriétaire, sise 10-2 rue de la coopérative, 14460 COLOMBELLES par les défendeurs ;

En conséquence,

— ordonner, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion des défendeurs, occupants sans droit ni titre de la dite maison;

— supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et supprimer le bénéfice du sursis mentionné au 1er alinéa de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— être autorisée à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls des occupants ;

— autoriser le commissaire de justice mandaté par la SA CDC Habitat Social à solliciter le cas échéant les services de la société protectrice des animaux ou de tout autre organisme de mise en fourrière, aux fins d’enlèvement des animaux éventuellement présents sur place ;

— condamner les occupants à lui verser à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant de 582 euros de la date à laquelle le bien a été occupé sans droit ni titre, à savoir le 19 Décembre 2024, jusqu’à la date la date à laquelle les occupants auront intégralement libéré la maison ;

— les condamner à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 11 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, étendant ses demandes à l’égard de Mme [E] [J], intervenante volontaire, et s’est opposée à tout délai comme à la suppression de la trêve hivernale.

Monsieur [V] [Z] et Madame [E] [J], intervenante volontaire, représentés par leur conseil, s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, sollicitent de voir :

— leur accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— leur accorder le bénéfice de la trêve hivernale ;

— leur accorder un délai de 12 mois pour se maintenir dans les lieux ;

— leur accorder un délai de 2 mois à la suite du commandement de quitter les lieux ;

— rejeter les demandes formées au titre de l’indemnité d’occupation

— condamner la SA CDC habitat Social aux entiers dépens ;

— débouter la SA CDC Habitat Social de ses demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

Madame [C] et Madame [N], bien que valablement assignés à étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés par elles au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient d’accorder l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [C], Monsieur [V] [Z] et Madame [N].

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Il est constant que, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, en tant qu’atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande d’expulsion immédiate et sans délais

Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux

En l’espèce, il résulte des pièces fournies aux débats que, la SA CDC Habitat Social est propriétaire des lieux litigieux situés 10-2 rue de la Coopérative, 14460 COLOMBELLES, depuis la fusion absorption de la SA d’HLM La Plaine Normande par la SA d’HLM CDC Habitat Social en date du 9 août 2021.

Selon procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 30 décembre 2024, à la demande de la SA CDC Habitat Social, la présence d’occupants au sein du pavillon a été constatée, les noms « [I] [C], [M] [R] et [W] [N] » figurant sur la boîte aux lettres et les ouvertures visibles de la maison étant ouvertes, ainsi que confirmée par les revendications affichées par ses occupants sur une palette faisant office de portillon, d’après lesquelles ils sont installés depuis le 19 décembre 2024 après avoir trouvé la maison vide et ouverte.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL a déposé plainte le 30 décembre 2024 pour dégradations commises sur les lieux litigieux qui ont été forcés et squattés le 21 décembre 2024.

En outre, Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] ne contestent pas occuper sans droit ni titre l’immeuble et ce, depuis le 19 décembre 2024.

Dès lors, il est établi et non contesté que, Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux sis 10-2 rue de la Coopérative – 14 460 Colombelles, propriété de la SA CDC Habitat Social.

Sur l’expulsion des occupants sans droit ni titre

Il convient de mettre un terme à l’occupation sans droit ni titre des lieux, en ordonnant l’expulsion de Mme [C], M. [V] [Z] , Mme [J] et Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis 10-2 rue de la Coopérative – 14 460 Colombelles.

Sur le délai de deux mois pour quitter les lieux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est admis notamment en application du texte précité que, la simple occupation d’un immeuble sans droit ni titre ne constitue pas une voie de fait et qu’il appartient au propriétaire des lieux de démontrer que les occupants ont ouvert eux-mêmes le squat par effraction ou dégradation et donc de rapporter la preuve d’actes matériels positifs de ce type imputables aux occupants.

En l’espèce, il est constant et non contesté que, Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] habitent les lieux.

La SA CDC Habitat Social allègue que les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait et qu’en tout état de cause, la simple atteinte au droit de propriété constitue une voie de fait.

Toutefois, contrairement à ce qu’elle prétend, la SA CDC Habitat Social n’apporte aucun élément permettant de caractériser que les occupants sans droit ni titre sont entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En effet, aucune constatation d’usage de la force permettant de démontrer une voie de fait n’a été effectuée par le commissaire de justice dans son procès-verbal dressé le 30 décembre 2024.

Cependant, si le simple fait d’occuper sans droit ni titre les lieux ne constitue pas non plus la mauvaise foi des occupants, il doit être constaté que postérieurement à la délivrance de l’assignation afin d’expulsion, Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] se sont maintenus dans les lieux.

Dès lors, la preuve de la mauvaise foi de Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] est rapportée.

De sorte que, le bénéfice du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne devra pas s’appliquer à l’égard de Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] et tout occupant de leur chef.

Sur la période dite de la trêve hivernale

En application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, bien que la SA CDC Habitat Social soutienne que, comme évoqué auparavant, Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] sont entrés dans les lieux par voie de fait, elle n’en rapporte cependant pas la preuve.

Au demeurant, il ressort des débats que, les lieux litigieux situés 10-2 rue de la Coopérative – 14 460 Colombelles ne constituent pas le domicile d’autrui, ce que ne conteste pas par ailleurs la SA CDC Habitat Social.

Dès lors, la suppression ou la réduction du délai de la trêve dite hivernale, n’étant pas de droit en l’espèce, s’agissant de lieux ne constituant pas le domicile d’autrui et dans la mesure où aucune manœuvre, menaces, voie de fait ou contrainte n’a été démontrée, la demande de suppression de la trêve hivernale formée par la SA CDC Habitat Social sera rejetée.

Par conséquent, il sera sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à l’égard de Mme [C], M. [V] [Z], Mme [J] et Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, conformément à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles et la mise en fourrière éventuelle des animaux

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser la SA CDC Habitat Social à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat Social sera autorisée à recourir à un organisme de protection des animaux en cas de présence d’animaux dans le logement pour procéder à leur mise en fourrière.

Sur l’indemnité d’occupation

La SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie d’aucun préjudice financier qui pourrait permettre de constater la nécessité de l’indemniser de l’occupation des lieux alors qu’elle ne produit aux débats qu’un avis d’échéance de loyer pour le mois de novembre 2023 qui laisse présumer que les lieux n’étaient plus reloués depuis plus d’une année, et qu’aucun nouveau bail n’était même en projet.

Elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge, notamment celui qui ordonne l’expulsion, peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces délais ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ces délais ne peuvent en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieur à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 à L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au regard de ces dispositions, le juge des référés est tenu de procéder à un contrôle de proportionnalité de la mesure qu’il convient d’adopter en confrontant les intérêts en cause, à savoir le droit de propriété de la SA CDC Habitat Social et les droits fondamentaux invoqués par les défendeurs : le droit à un hébergement, le droit au logement et à la dignité, le droit à la vie et à l’aide médicale de l’État, le droit à l’éducation, à la scolarisation et au travail.

En l’espèce, quoique la SA CDC Habitat Social s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux formulée par M. [V] [Z] et Mme [J], que les lieux sont dépourvus de locataires depuis de nombreux mois.

D’ailleurs, il n’est démontré aucun projet en cours relatif aux lieux litigieux.

Il est établi que M. [V] [Z] et Mme [J], comme l’enfant mineur [G] [Z] sont en situation de grande précarité et vulnérabilité dans un contexte de saturation des structures d’hébergement d’urgence et qu’ils ne disposent d’aucune solution de relogement.

Par ailleurs, il est justifié de ce que Monsieur [V] [Z] bénéficie d’un avis d’imposition sur le territoire français pour l’année 2023 et que [G] [Z], née le 1er juin 2018 est scolarisée en cours préparatoire à l’école Jean Goueslard de Fleury sur Orne, comme d’une élection de domicile auprès de l’association ASTI 14.

Au demeurant, les défendeurs produisent des photographies dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de l’intérieur des lieux litigieux, dont il ressort qu’ils ne sont pas dégradés.

Dès lors, compte tenu du contrôle de proportionnalité qu’il convient d’effectuer dans pareille situation, il se déduit de l’ensemble de ces éléments qu’une expulsion immédiate aurait des conséquences humaines disproportionnées par rapport au droit de propriété protégé et qu’il convient d’accorder un délai pour quitter les lieux aux occupants sans droit ni titre.

En conséquence, au regard des modalités d’occupation pour les occupants, de l’absence de projet en cours concernant les lieux litigieux, de l’intérêt supérieur de l’enfant mineure vivant dans les lieux, de l’absence totale de solution de relogement à court terme, il y a lieu de faire application des dispositions prévues par les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution et il convient d’accorder à M. [V] [Z] et Mme [J] ainsi qu’à tous occupants de leur chef, un délai de 4 mois, à compter du présent jugement, pour quitter les lieux situés 10-2 rue de la Coopérative – 14 460 Colombelles.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard aux conditions du litige, il apparaît équitable que les dépens soient laissés à la charge de la SA CDC Habitat Social et que, chaque partie conserve à sa charge ses frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

ACCORDONS le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à M. [M] [V] [Z] et Mme [E] [J] dans le cadre de la présente procédure ;

NOUS DÉCLARONS COMPÉTENTE pour connaître du présent litige et statuer sur les demandes formées par la SA CDC Habitat Social relatives à l’occupation sans droit ni titre des lieux dont elle est propriétaire ainsi que, sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par M. [M] [V] [Z] et Mme [E] [J] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONSTATONS que Mme [I] [C], M. [M] [V] [Z], Mme [E] [J], Mme [W] [S] sont occupants sans droit ni titre des lieux sis 10-2 rue de la Coopérative– 14 460 Colombelles, propriété de la SA CDC Habitat Social ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [I] [C], M. [M] [V] [Z], Mme [E] [J], Mme [W] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis 10-2 rue de la Coopérative – 14 460 Colombelles ;

SUPPRIMONS le bénéfice du délai de deux mois afin d’expulsion suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELONS que celle-ci ne pourra être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

AUTORISONS la SA CDC Habitat Social à solliciter les services de la Société de Protection des Animaux ou de tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

ACCORDONS à M. [M] [V] [Z] et Mme [E] [J] ainsi qu’à tous occupants de leur chef, un délai de 4 mois, à compter du présent jugement, pour quitter les lieux situés 10-2 rue la coopérative – 14 460 Colombelles ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SA CDC Habitat Social ;

DÉBOUTONS la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION