TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01220 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JG5D

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

Société LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[P] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [P] [G]

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société SAEM LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER – RCS CAEN B 613 820 596

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Hugues HUREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G]

né le 18 Mars 1994 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2024, la SAEM LA CAENNAISE a donné à bail à Monsieur [P] [G] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 353,83 euros, et 120,83 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la SAEM LA CAENNAISE a fait signifier à Monsieur [P] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1810,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 11 octobre 2024 la SAEM LA CAENNAISE a saisi la caisse d’allocations familiales d’une situation d’impayé locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SAEM LA CAENNAISE a fait assigner Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ;

— condamner Monsieur [P] [G] au paiement des sommes suivantes :

*la somme de 2602,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025 ;

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

*les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 14 mars 2025.

À l’audience du 24 juin 2025, la SAEM LA CAENNAISE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4084,67 euros arrêtée au 12 juin 2025, loyer du mois de mai inclus. Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement.

La SAEM LA CAENNAISE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 novembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique qu’une procédure de surendettement est en cours mais fait l’objet de contestation de sa part.

Elle fait part des désagréments causés par Monsieur [P] [G]. Plusieurs voisins se sont plaints des troubles notamment sonores causés par cet individu. Une plainte a été déposée le concernant.

Monsieur [P] [G], ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement. Il fait état de sa situation personnelle et financière, indiquant être en train d’accomplir une procédure de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SAEM LA CAENNAISE le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAEM LA CAENNAISE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mai 2024, du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 juin 2025 que la SAEM LA CAENNAISE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

La dette n’est pas contestée par le débiteur de sorte qu’elle sera tenue pour acquise.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [G] à payer à la SAEM LA CAENNAISE la somme de 4084,67 euros, au titre des sommes dues au 12 juin 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le délai prévu par cette clause (article 11 du bail) est de deux mois. Ce délai, plus favorable au locataire que celui prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, choisi conventionnellement par les parties sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 mai 2024 à compter du 13 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la même loi organise l’articulation entre la procédure d’expulsion et la procédure de surendettement.

En l’espèce, la décision de recevabilité est intervenue le 16 avril 2025, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Cette décision est donc sans incidence sur la procédure d’expulsion. Il résulte des articles 24 VI 1° et 3° que la procédure la décision de recevabilité implique une obligation pour le juge de l’expulsion d’accorder des délais jusqu’à adoption des mesures imposées de traitement de la situation de surendettement à la condition que le locataire paie son loyer.

Néanmoins, en l’espèce Monsieur [P] [G] ne règle pas son loyer courant, ainsi qu’il le reconnait à l’audience et que cela résulte du décompte produit

Dès lors, la demande de délai ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [G] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 janvier 2024, Monsieur [P] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [G] à son paiement à compter de 13 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAEM LA CAENNAISE les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAEM LA CAENNAISE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mai 2024 entre la SAEM LA CAENNAISE d’une part, et Monsieur [P] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [G] à compter du 13 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à la SAEM LA CAENNAISE la somme de 4084,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 échéance de mai incluse ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à la SAEM LA CAENNAISE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 juin 2025, échéance de juin, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 novembre 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la décision sera adressée à la préfecture du Calvados

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier le juge des contentieux de la protection