TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00402 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJPD

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Vianney PLAINGUET de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [D]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

Madame [L] [Z]

née le 11 Mars 1947 à OUDJA,

demeurant 13 rue de la Rémarde – 28700 BLEURY ST SYMPHORIEN

représentée par la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, demeurant 5 Rue Louis Pasteur – 28630 LE COUDRAY, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D],

demeurant 13 rue de la Rémarde – Lieudit Bouchemont – logement n°6 – 28700 AUNEAU-BLEURY-SAINT-SYMPHORIEN

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 4 AOUT 2020, Madame [L] [Z] a donné à bail à Monsieur [H] [D] un local à usage d’habitation et un garage, annexe du local, situés au 13 rue de la Rémarde Lieudit Bouchemont logemenr n°6 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN, pour un loyer mensuel de 870€ outre provision sur charges, actuellement d’un montant de 936,76€ après indexation€ prévu au contrat.

Des loyers étant demeurés partiellement impayés, Madame [L] [Z] a fait signifier un commandement de payer la somme de 799,04 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 26 DECEMBRE 2023.

Madame [L] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 30 AVRIL 2024 pour demander notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls du défendeur ;

— de le condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 1.066,08 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges augmentés de l’indexation contractuelle jusqu’au jour de la libération effective du logement,

A titre subsidiaire, au visa des articles 1106 et 1124 du code civil,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls du défendeur ;

— de le condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 1.066,08 €,

— des loyers à échoir entre le 1er mars 2024 et la date de la résiliation judiciaire,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2024, égale au montant du loyer et des charges, augmenté de l’indexation contractuelle jusqu’au jour de la libération effective du logement,

En tout état de cause,

— de 1.709 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 juin 2024, l’affaire a été appelée puis renvoyée au 2 juillet 2024 pour nouvelle convocation de Monsieur [H] [D].

A l’audience du 02 JUILLET 2024, Madame [L] [Z] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 2.069,60 €.

A l’appui de ses demandes, Madame [L] [Z] fait valoir que Monsieur [H] [D] que Monsieur [H] [D] n’a jamais réglé l’indexation contractuelle du loyer et allègue donc une défaillance dans ses obligations de locataire.

Monsieur [H] [D], régulièrement cité par dépôt de l’acte en l’étude, puis par régularisation d’une nouvelle convocation comparaît en personne et indique que l’indexation est gelée du fait de l’absence de DPE, il accepte de régler la somme de 79,03€.

Il indique avoir réglé un loyer le 2 juillet 2024, avant l’audience. Il demande à ne pas être condamné aux demandes au titre de l’article 700 du CPC.

Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 OCTOBRE 2024 par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance en date du 22 octobre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats pour que à l’audience du 21 janvier 2025 afin que :

— Madame [L] [Z] et Monsieur [H] [D] s’expliquent sur l’application au jour de la signature du bail des dispositions des anciens articles L 134-1 et L134-3-1 du code de la construction et de l’habitation articles (abrogés et remplacés depuis par les articles L126_26 et L126-29 du code de la construction et de l’habitation), ainsi que sur leurs conséquences sur le bail.

— Qu’ils s’expliquent sur l’application éventuelle de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 au bail renouvelé et ses éventuelles conséquences en cas diagnostic de performance énergétique.

— Enfin que Madame [L] [Z] produise le cas échéant le diagnostic de performance énergétique ou à s’explique sur son absence de remise au locataire ;

A l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

Madame [L] [Z] représentée par son conseil maintient ses demandes initiales et soutient que le bail mentionne en dernière page que le DPE est annexé, en outre elle fait observer que Monsieur [D] ne l’a jamais réclamé avant la présente action, alors qu’il n’aurait pas manqué de le faire s’il n’avait pas reçu ce document lors de son entrée dans les lieux.

Monsieur [D] est non comparant.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 6 MAI 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au bail prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 4 AOUT 2020 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : « CLAUSE DE RESILIATION ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 DECEMBRE 2023, pour la somme en principal de 799,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [H] [D] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans ce délai.

A l’audience du 2 juillet 2024, Monsieur [D] tente de justifier les impayés par l’absence de DPE. Néanmoins la bailleresse indique le DPE a été annexé au bail comme cela est mentionné en dernière page et que s’il n’avait pas été remis lors de l’entrée dans les lieux, le locataire n’aurait pas manqué de le réclamer.

Le DPE est produit aux débats avec le bail de 2020.

Il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 févier 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, Madame [L] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.069,60 € lors de l’audience du 2 juillet 2024.

A l’audience du 21 janvier 2025, elle indique que la dette locative a augmentée ?

Monsieur [H] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il sera donc condamné à verser à Madame [L] [Z] cette somme de 2.069,60 € en derniers ou quittances valables, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 799,04 € à compter de la date du commandement de payer (26 DECEMBRE 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [H] [D] n’a sollicité ni délai de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire alors qu’il était comparant à l’audience du 2 juillet 2024.

Il n’a fourni aucun élément sur sa situation et ses capacités à respecter un éventuel échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [H] [D] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Compte tenu de l’absence de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [H] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer révisé augmenté des charges, calculés tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [H] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 AOUT 2020 entre Madame [L] [Z] et Monsieur [H] [D] concernant le local à usage d’habitation situé au 13 rue de la Rémade Lieudit Bouchemont ogemenr n°6 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN sont réunies à la date du 27 février 2024, date de résiliation du bail ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] à verser à Madame [L] [Z] à titre provisionnel la somme de 2.069,60 € (deux mille soixante-neuf euros et soixante centimes) en deniers ou quittances (décompte arrêté en JUIN 2024, incluant l’échéance de juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 DECEMBRE 2023 sur la somme de 799,04 € (sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre centimes) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] à verser à Madame [L] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisé augmenté des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS Madame [L] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME