TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 9]

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REFERENCES : N° RG 25/07087 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NZ5

Minute :

JUGEMENT

Du : 24 Novembre 2025

Monsieur [R] [E]

C/

Monsieur [D] [S]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Comparant en personne

Ayant pour avocat M^e Bertrand BAGUENARD, avocat au barreau de PARIS, absent à l’audience de plaidoirie

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Bertrand BAGUENARD

Monsieur [D] [S]

Monsieur [R] [E]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 14]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 mars 2019, Monsieur [R] [E] a donné en location à Monsieur [D] [S] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 900,00 €, outre provisions sur charges de 60,00 €.

Le 21 mars 2025, Monsieur [R] [E] a fait délivrer à Monsieur [D] [S] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 986,55 € selon décompte arrêté au 19 mars 2025.

Suivant citation délivrée à étude le 3 juillet 2025, Monsieur [R] [E] a attrait Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Monsieur [R] [E] a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquements de Monsieur [D] [S] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De désigner un commissaire de justice accompagné d’une société de rénovation du bâtiment afin de constater les détériorations commises dans le logement et d’établir un devis des travaux de réparation ;De condamner Monsieur [D] [S] au paiement des sommes suivantes :1 986,55 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au double du montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement, de sommation et de constat.L’audience s’est tenue le 22 septembre 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [E], comparant en personne, maintient les demandes de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 177,82 €.

Il expose que la clause résolutoire a été acquise pour défaut de justification du contrat d’assurance, du contrat d’entretien de la chaudière, et défaut de paiement des loyers. Il indique que l’attestation d’assurance a été communiquée le 30 juillet 2025 après l’expiration du délai.

Par ailleurs, Monsieur [R] [E] explique que lors de travaux d’isolation de l’appartement, il a été informé par l’entrepreneur de la présence de sept lits loués à des tiers dans les lieux. Il soutient que cette sous-location a entraîné l’augmentation des charges d’eau et la présence de punaises de lit.

Monsieur [R] [E] précise ne pas avoir délivré de quittances du fait des loyers et régularisation de charges impayés mais aussi en raison de la situation de sous-location de l’appartement, estimant qu’il se serait agi d’un détournement d’aides sociales.

Monsieur [D] [S], comparant en personne, ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette locative (loyers de mars, juin et septembre 2025 impayés), mais affirme avoir produit son attestation d’assurance.

Il demande reconventionnellement la communication de ses quittances de loyer par le bailleur. En effet, il soutient ne pas les recevoir depuis novembre 2023 malgré ses demandes et mises en demeure, et que cela lui porte préjudice en ce qu’il en a besoin pour ses démarches administratives et solliciter des aides sociales.

Monsieur [D] [S] explique avoir suspendu le paiement du loyer durant deux mois pour obtenir la communication des quittances litigieuses.

Il indique ne pas être en capacité de faire une proposition de paiement et n’avoir actuellement aucune ressource, ayant été placé en arrêt de travail il y a peu. Il indique que sa conjointe est enceinte et qu’ils ont déjà un enfant.

Monsieur [D] [S] conteste toute sous-location ou d’héberger de tierces personnes. Il affirme que le bailleur est entré dans le logement sans son autorisation de manière intrusive, et exerce une pression sur lui par ces accusations. Il explique avoir été en déplacement à [Localité 12] et avoir laissé deux amis dans le logement durant cette période mais qu’il rentrait les week-ends, et que cette situation a pris fin.

Enfin, Monsieur [D] [S] déclare être en train de rechercher un autre logement.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [D] [S] à l’audience. Il est précisé que le couple et leur enfant de six ans sont suivis par le service social de [Localité 13], que l’enfant a un handicap reconnu par la MDPH et est suivi par la psychologue de la PMI et à l’hôpital. Il est indiqué que Monsieur [D] [S] fait l’objet d’un arrêt du travail du 7 août jusqu’au 17 octobre 2025, et qu’il est dans l’attente de percevoir ses indemnités journalières par la Sécurité sociale.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 21 mars 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [D] [S] le 21 mars 2025.

Il ressort des déclarations de Monsieur [R] [E], du courrier de Monsieur [D] [S] adressé au bailleur le 30 juillet 2025 et de la date indiquée sur l’attestation d’assurance locative produite (30 juillet 2025), que l’attestation d’assurance n’a été communiquée que le 30 juillet 2025, soit plus d’un mois après le commandement délivré.

Par ailleurs, ladite attestation est valable du 1er juin 2025 au 31 mai 2026, et ne couvre donc pas la période visée dans le commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2025, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [D] [S] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [R] [E], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [D] [S].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [R] [E] verse aux débats un décompte arrêté au 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 177,82 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [R] [E] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [R] [E] la somme de 4 177,82 € actualisée au 22 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 986,55 € à compter du 21 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, l’occupation illicite des lieux par Monsieur [D] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [R] [E] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En revanche, il y a lieu d’observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que Monsieur [R] [E] ne saurait prétendre à cette majoration, en tout état de cause excessive, et sera débouté de cette demande.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du dernier loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 1 095,94 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE DE DÉSIGNATION D’UN COMMISSAIRE DE JUSTICE ET D’UNE ENTREPRISE AUX [Localité 11] DE CONSTAT DES DÉGRADATIONS LOCATIVES

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 3-2 de la même loi prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il y a lieu de relever que l’expulsion de Monsieur [D] [S] a été prononcée, et que le bailleur aura ainsi prochainement accès au logement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité, un état des lieux de sortie peut être établi par commissaire de justice, après convocation des parties et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

L’indemnisation des éventuelles dégradations causées par le locataire doit être ultérieurement justifiée par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement, et un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué.

En l’état, il n’apparait donc pas nécessaire de désigner un commissaire de justice et une entreprise de rénovation du bâtiment pour évaluer les dégradations locatives éventuelles, ceci pouvant être fait en simple application des dispositions légales existantes après la libération des lieux.

Cette demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE PRODUCTION DES QUITTANCES DE LOYER

En application de l’article 21 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Aux termes de l’article 3-4 de la même loi, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’un reçu ou d’une quittance mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l’article 131-38 du code pénal.

En l’espèce, il résulte tant des déclarations de Monsieur [D] [S] que de Monsieur [R] [E] que les quittances des loyers réglés n’ont pas été délivrés par Monsieur [R] [E] à Monsieur [D] [S] depuis plusieurs mois.

Il s’agit d’une obligation du bailleur en application des articles précités, quelle que soit la situation litigieuse avec le locataire par ailleurs.

Il y a donc lieu d’ordonner la communication par Monsieur [R] [E] à Monsieur [D] [S] des quittances des loyers payés, et des reçus pour les loyers payés partiellement, depuis le mois de novembre 2023 et jusqu’à la résiliation du bail ultérieurement à laquelle les paiements acquittent l’indemnité d’occupation et ne sont plus des loyers.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 21 mars 2025 ainsi que de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [S] sera condamné à payer à Monsieur [R] [E] la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [R] [E] ;

CONSTATE que le contrat signé le 30 mars 2019 entre Monsieur [R] [E] et Monsieur

[D] [S] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 22 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE Monsieur [R] [E] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [D] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [R] [E] la somme de 4 177,82 € actualisée au 22 septembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 1 986,55 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation majorée au double du loyer, et FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [S] à la somme mensuelle de 1 095,94 €, au besoin CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [R] [E] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

REJETTE la demande de Monsieur [R] [E] de désignation d’un commissaire de justice accompagné d’une société de rénovation du bâtiment afin de constater les détériorations commises dans le logement et d’établir un devis des travaux de réparation ;

ORDONNE à Monsieur [R] [E] la communication à Monsieur [D] [S] des quittances des loyers payés, et des reçus pour les loyers payés partiellement, depuis le mois de novembre 2023 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 21 mars 2025 ainsi que de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [R] [E] la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE